（2015）吕民一终字第165号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-06-30
案件名称
高金富与文水县全顺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省吕梁市中级人民法院
所属地区
山西省吕梁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
文水县全顺房地产开发有限公司,高甲
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条，第一百四十条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第二百一十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山西省吕梁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）吕民一终字第165号上诉人（原审被告）文水县全顺房地产开发有限公司。法定代表人何美炎，系该公司总经理。委托代理人李素娟，山西介治律师事务所律师。被上诉人（原审原告）高甲，男，1979年6月13日生，汉族，系文水县北张乡北张村人，农民。委托代理人赵建荣，山西荣通律师事务所律师。上诉人文水县全顺房地产开发有限公司因与被上诉人高甲商品房预售合同纠纷纠纷一案，不服山西省文水县人民法院（2014）文民二初字第364号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人文水县全顺房地产开发有限公司的代理人李素娟、被上诉人高甲及其委托代理人赵建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2010年11月4日原告高甲与被告文水县全顺房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同中约定原告高甲购买被告商铺一套即8号楼2号店面房，建筑面积为78.025平方米，总金额为390125元，付款方式为2010年11月14日前往指定地点付清30000元整，二次首付时间为2011年2月20日前付清170125元整，剩余房款向银行申请个人住房贷款。买受人逾期付款的违约责任：1、逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之日起第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。2、逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人同意继续履行合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之七的违约金。交付期限为：出卖人应当在2011年8月31日前将验收合格符合本合同约定的商品房交付买受人使用，如遇特殊原因，险双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期（不可抗力，大雨雾天气、政府相关部门的原因）均应在发生之日起60日内告知买受人；出卖人逾期交房的违约责任：1、逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之七的违约金；交接为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅楼的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。按揭的必须为银行贷款到账之日方可办理房屋交接手续。合同补充协议约定，买受人应于《商品房买卖合同》签署之日起十日内向银行填写《个人住房贷款申请审批表》，并提交全部申请贷款的证明材料，银行将贷款拨至出卖人账户之日为买受人付清全款之日，如买受人无法在约定期间内向银行提供全部按揭材料，视同买受人逾期付款。合同签订后，原告高甲于2010年11月14日支付被告房款30000元。2011年3月2日文付被告房款170125元，于2011年6月22日被告收到按揭贷款190000元，被告未能按合同约定的期限2011年8月31日前将商铺交付原告使用。该8号楼于2011年12月30日竣工验收，2012年7月10日原告到水上公园物业处办理了装修押金、物业费、维修基金等物业管理及其他安装设施费。现原告因被告迟延交房违约而诉至本院，要求被告赔偿其从2011年9月1日至2012年7月9日的违约金31342.64元。原审认为，原、被告双方争议的焦点是：1、双方是否存在违约行为；2、违约时间的确定；3、违约金是否过高；原告主张，被告未按合同约定的时间，将符合合同约定的使用条件的商品房交付原告使用，应赔偿原告违约金，从2011年9月1日起至2012年7月9日至，按购房款2%，再加30%进行计算违约金。本院认为，被告未按合同约定的时间将商铺交付原告适用，存在违约，应承担违约责任。原告主张的违约金的计算标准，按所付款日万分之二赔付可予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、第一百五十三条、第一百五十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定判决：一、限被告与判决生效后十五日内支付原告违约金24109.7元；二、驳回原、被告的其他诉讼要求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民诉讼讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的再无利息。案件受理费584元，减半收取292元，由原、被告承担。判后，上诉人文水县全顺房地产开发有限公司不服，提出上诉，请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：本案双方约定的交房日期是2011年8月31日，其诉讼时效期间应为2011年9月1日至2013年8月31日，在相应期间内，被上诉人未向上诉人主张过承担违约责任，不存在中断中止的事由，被上诉人于2014年6月起诉已超过诉讼时效。被上诉人虽然在一审中提供了两份证人证言，但证人均系业主之一且没有出庭作证，不应认定该证据。退一步讲，被上诉人高甲是8号楼，一审法院已有生效判决认定7号楼统一交房时间为2012年2月中旬，而7号楼与8号楼同时竣工验收，即8号楼的交房时间也应认定为2012年2月中旬。不应按照各业主实际办理的时间确定交房时间。综上，一审认定事实错误，二审依法应驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人高甲针对上诉人的诉请辩称，关于诉讼时效的问题，被上诉人在此购房的目的就是为了孩子上学，上诉人长时间不能按照合同约定的时间交房，被上诉人等经常找上诉人协商此事，人数最多的一次是2013年6月4日，因此被上诉人的主张并未超过诉讼时效。关于被上诉人交接房的日期应认定为2012年7月9日，即被上诉人实际办理缴纳无业费之日。上诉人与被上诉人双方之间约定的交房时间为2011年8月31日，但上诉人未按合同约定交房，之后对交房时间也未重新约定。一审生效判决对7号楼认定交房时间为2012年中旬，但没有对8号楼作出过认定，以7号楼推定8号楼的交房时间无依据。故应维持一审判决，驳回上诉人的上诉。二审查明的事实与一审认定的基本事实一致，本院予以确认。另查明，被上诉人高甲于2014年6月5日提起诉讼。本案的争议焦点是：1、本案是否超过诉讼时效；2、被上诉人所主张的违约金的起算时间和截止时间。本院认为，关于本案的诉讼时效，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案的诉讼时效适用二年的诉讼时效。上诉人与被上诉人的合同约定8号楼交房时间为2011年8月31日。诉讼时效应从2011年9月1日开始计算，即到2013年9月2日。而被上诉人高甲于2014年6月5日提起诉讼，已超过二年的诉讼时效。被上诉人高甲在一审中提供了成振明、孟国强的证明用于证实其一直在向上诉人主张权利，但该证人证言的证人未出庭作证。按照证据规定，无正当理由未出庭作证的证人证言，不能单独作为认定案件事实的依据。故该证人证言不能作为本案诉讼时效中断的证据采纳。综上，本案已超过诉讼时效，上诉人的该上诉理由本院予以支持。由于本案已超过诉讼时效，故被上诉人所主张的违约金的起算时间和截止时间就失去了审理的必要。故依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：一、撤销山西省文水县人民法院（2014）文民二初字第364号民事判决；二、驳回被上诉人（原审原告）高甲的诉讼请求。一、二审案件受理费695元，由被上诉人高甲负担。本判决为终审判决。审 判 长 薛少烈审 判 员 张晓艳代理审判员 吕 烜二〇一五年五月二十六日书 记 员 张亚楠 关注微信公众号“”