（2015）沪二中民二（民）终字第566号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-06-06
案件名称
张秀敏与上海俊虹物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张秀敏,上海俊虹物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第566号上诉人（原审被告）张秀敏。委托代理人周海林。被上诉人（原审原告）上海俊虹物业管理有限公司。法定代表人陆文龙。委托代理人陈良，上海市华夏律师事务所律师。上诉人张秀敏因物业服务合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第4268号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，张秀敏于2003年8月取得座落于上海市青浦区沪青平公路XXX号XXX号XXX室房屋的产权证，证号为XXXXXXXXXX，建筑面积为66.62平方米。原审法院另查明，上海俊虹物业管理有限公司（以下简称“俊虹公司”）系具备物业服务三级资质的物业服务企业。2002年，俊虹公司与康虹花园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定由俊虹公司受托对“上海康虹花园”小区实行物业管理；俊虹公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；委托管理期限为1年，自2002年7月1日起至2003年6月30日止；物业管理服务费按建筑面积每平方米人民币（以下币种均为人民币）3元，其他代收代缴费用（包括卫星节目收视费及俱乐部、游泳池、网球场等配套服务费，按建筑面积每平方米1.50元代收代缴）；每月向全体业主和物业使用人公布管理费用收支账目；合同另对其他内容进行了约定。《物业管理服务合同》签订后，俊虹公司实际开始实施物业管理与服务。2003年6月30日，《物业管理服务合同》到期后，康虹花园业主委员会与俊虹公司未再续签或另行签订物业管理服务合同，但俊虹公司实际仍继续在为张秀敏所在“上海康虹花园”小区提供物业管理与服务。2004年6月29日，康虹花园业主委员会发出告示，表示：“到今年6月我小区的国际卫星收视合同已到期，业委会综合小区内业主的意见及闭路电视接收系统因老化陈旧而无法同时接收有线电视和卫星节目之现状，决定：★不再续签卫星收视合同；★从2004年7月1日起，物业管理费每月按建筑面积每平方米下调0.50元，即为每平方米2.50元；★2002年7月1日至2004年6月30日的物业管理费仍每月按建筑面积每平方米3元收缴”。2012年10月，俊虹公司与上海市青浦区康虹花园业主大会签订物业服务合同，约定俊虹公司受托对“上海康虹花园”小区实行物业管理；俊虹公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；委托管理期限至2014年12月31日止；物业管理服务费按建筑面积每平方米每月2.50元，物业服务费按月交纳，业主应当在当月月底前履行交纳义务，合同还约定了其他条款。原审法院又查明，张秀敏支付俊虹公司物业管理费至2011年12月。自2012年1月起张秀敏未再支付物业管理费。2014年11月，俊虹公司向原审法院提起诉讼，称张秀敏每月应交物业费166.60元，2011年1月至2014年9月张秀敏拖欠俊虹公司物业管理费7，497元。俊虹公司多次催讨不着，故请求法院依法判令张秀敏支付物业管理费7，497元，诉讼费由张秀敏承担。原审审理中，俊虹公司称张秀敏已经支付了2011年1月至12月的物业管理费1，999.20元，故变更诉讼请求为要求张秀敏支付2012年1月至2014年9月的物业管理费5，497.80元。原审审理中，张秀敏提供了小区照片一组，以证明俊虹公司服务不到位；俊虹公司对此有异议，认为首先对照片的真实性无法确认，其次即便照片是真实的，俊虹公司是每天清扫楼道，有些业主不听劝阻乱停放车辆，故俊虹公司履行了物业服务义务。原审法院经审理后认为，根据法律规定，物业管理服务合同所约定的服务期限届满后，业主大会未选聘新的物业服务企业，物业服务企业继续履行物业服务合同的义务，双方物业服务合同的权利义务未终止，属于事实上的物业服务关系，物业服务企业可以以原物业服务合同要求业主支付物业费。俊虹公司与康虹花园业主委员会原签订的《物业管理服务合同》到期后虽未再续签书面合同，但俊虹公司仍继续提供物业管理服务，小区业主继续接受俊虹公司提供的物业管理服务并支付物业费，符合物业管理的相关法律规定，故可认定俊虹公司与小区业主间形成了事实上的物业服务关系。现俊虹公司提供了物业服务，履行了主要的管理义务，张秀敏作为小区的业主实际获取了物业服务带来的便利，亦应根据物业服务合同约定的标准向俊虹公司支付物业管理费。俊虹公司物业服务期间，又与上海市青浦区康虹花园业主大会签订物业服务合同，该服务合同对俊虹公司、张秀敏均具有法律约束力，俊虹公司、张秀敏均应按约履行相应义务。张秀敏对俊虹公司的物业质量持有异议，应通过合法途径反映，但以此拒付物业管理费缺乏法律依据。原审法院据此作出判决：张秀敏应于判决生效之日起十日内支付上海俊虹物业管理有限公司物业管理费5，497.80元。原审判决后，上诉人张秀敏不服，向本院提起上诉称：原审中张秀敏已提供证据证明俊虹公司没有履行合同约定义务，俊虹公司并未提供足以推翻张秀敏主张的证据，故俊虹公司应对物业管理费予以减免，原审判决明显偏颇。故请求改判张秀敏支付5497.80元物业管理费的一半。被上诉人俊虹公司辩称：原审中张秀敏提供的照片系其单方挑选地点和时间拍摄，不能反映俊虹公司整体服务情况，其所主张的物业管理费减免缺乏依据。小区大部分业主均按约支付了物业管理费，业委会也与俊虹公司续签了物业服务合同，可见大部分业主对俊虹公司的物业服务是满意的。故请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，现张秀敏主张因俊虹公司未按约履行相应义务，故请求对物业管理费予以减免。张秀敏就其主张在二审期间并未提供新的证据，其在原审期间所提供的相应证据也尚未达到足以证明俊虹公司存在未履行清洁服务等物业服务内容而构成违约的程度。此外，作为业主个人，张秀敏请求对其应付的物业管理费单独予以减免亦缺乏相应合同依据。综上所述，张秀敏的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人张秀敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威代理审判员 徐 江代理审判员 姚 跃二〇一五年五月二十六日书 记 员 何 倩附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自：