（2015）沙法民初字第00294号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-12-23
案件名称
徐健众与重庆俊峰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市沙坪坝区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐健众,重庆俊峰置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2015）沙法民初字第00294号原告徐健众，男，1966年5月26日出生，汉族，重庆市中医院医生，住重庆市渝中区。委托代理人曾定格，重庆作孚律师事务所律师。被告重庆俊峰置业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石井坡，组织机构代码74530819-X。法定代表人罗皓，重庆俊峰置业有限公司总经理。委托代理人陈霞，女，重庆俊峰置业有限公司员工，住重庆市武隆县。原告徐健众与被告重庆俊峰置业有限公司（以下简称俊峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理后，依法由代理审判员金歆独任审判，适用简易程序于2015年4月28日、5月14日公开开庭进行了审理。原告徐健众及其委托代理人曾定格，被告俊峰公司的委托代理人陈霞到庭参加诉讼。被告于2015年1月19日提出管辖权异议，2015年1月30日，本院作出（2015）沙法民管异初字第00031号民事裁定书，驳回被告提出的管辖权异议。被告不服，向重庆市第一中级人民法院提起上诉，重庆市第一中级人民法院于2015年3月3日作出（2015）渝一中法民管异终字第00482号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。本案现已审理终结。原告徐健众诉称，2010年10月9日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于重庆市沙坪坝区石井坡街＊＊房屋一套，总成交金额为1229629元。合同签订后，原告按照约定支付了购房款，但被告未按约定交付房屋。现原告诉至法院，请求判令被告立即支付原告逾期交房违约金132308.08元，该违约金以购房全款1229629元为基数，从2011年12月31日起至2013年6月21日止，按每日万分之二计算。被告俊峰公司辩称，1、重庆市政府开展的“打黑运动”致使被告陷入管理混乱，造成被告逾期交房，属情势变更，被告不应承担违约责任。2、即使被告应承担违约责任，也应当结合客观事实按照合同约定计算违约金，违约金计算的基数已付房价款，合同补充协议明确约定仅指原告实际支付给被告的首付款和实际已归还给银行的按揭贷款的本金的总和，且应按每月已付房款按月分段计算。经审理查明，2010年10月9日，原告徐健众（乙方）与被告俊峰公司（甲方）签订重庆市商品房买卖合同及补充协议。合同约定由乙方购买甲方开发的坐落于重庆市沙坪坝区石井坡街＊＊房屋，本商品房建筑面积142.83平方米，总成交金额为1229629元，由乙方在签订合同时首付房款829629元，其余房款400000元向银行办理按揭贷款。本商品房属预售商品房，甲方应当在2011年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如果甲方逾期交房，逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同附件五《补充协议》第十二条约定：乙方采用按揭付款方式支付房价款的，在甲方对乙方归还按揭贷款进行担保期间，双方同意将本合同中约定的“已付房价款”统一确认为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和（已归还的按揭贷款利息及未归还的按揭贷款本金不作为“已付房价款”）；在甲方对乙方归还按揭贷款的担保责任解除后，“已付房价款”确认为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的首付款和实际已划入甲方账户的按揭款之和。原告徐健众为购买涉案房屋向中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行按揭贷款400000元，被告为原告按揭贷款提供保证担保。2010年10月9日，原告向被告支付购房款829629元，2010年12月7日，原告通过向银行按揭贷款的方式向被告支付其余房款400000元。2013年6月19日，被告向原告发出接房通知书，通知原告于2013年6月19日至6月27日期间办理接房手续。另查明，原告从2010年11月开始偿还按揭贷款，其偿还银行按揭贷款本金的具体情况如下：2010年11月29日偿还本金1680.67元；2010年12月29日偿还本金1680.67元；2011年1月29日偿还本金1680.67元；2011年2月28日偿还本金1680.67元；2011年3月29日偿还本金1680.67元；2011年4月29日偿还本金1680.67元；2011年5月29日偿还本金1680.67元；2011年6月29日偿还本金1680.67元；2011年7月29日偿还本金1680.67元；2011年8月29日偿还本金1680.67元；2011年9月29日偿还本金1680.67元；2011年10月29日偿还本金1680.67元；2011年11月29日偿还本金1680.67元；2011年12月29日偿还本金1680.67元；2012年1月29日偿还本金1680.67元；2012年2月29日偿还本金1680.67元；2012年3月29日偿还本金1680.67元；2012年4月29日偿还本金1680.67元；2012年5月29日偿还本金1680.67元；2012年6月29日偿还本金1680.67元；2012年7月29日偿还本金1680.67元；2012年8月29日偿还本金1680.67元；2012年9月29日偿还本金1680.67元；2012年10月29日偿还本金1680.67元；2012年11月29日偿还本金1680.67元；2012年12月29日偿还本金1680.67元；2013年1月29日偿还本金1680.67元；2013年1月28日偿还本金1680.67元；2013年2月28日偿还本金1680.67元；2013年3月30日偿还本金1643.14元；2013年3月31日偿还本金37.53元；2013年4月29日偿还本金1680.67元；2013年5月29日偿还本金1680.67元。其中，2010年11月29日至2011年12月29日，原告向银行偿还按揭贷款本金为23529.38元。现原告起诉来院，要求判如所请。审理中，原告认为被告虽在2013年6月19日就向原告发出了接房通知书，但原告在2013年6月21日才收到，故接房时间应确认为2013年6月21日；被告认为应当以被告向原告发出接房通知书的时间为接房时间。因双方分歧较大，调解未成。上述事实，有原告举示的商品房买卖合同及补充协议、发票、银行客户还款清单、接房通知书、《重庆市新建商品房质量保证书》以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》（包括附件五补充协议）系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。被告未按合同约定的2011年12月30日交付房屋，属违约行为，应当承担合同约定的违约责任，支付逾期交房违约金。对于实际交房时间，原告主张被告于2013年6月21日交房，被告认为其于2013年6月19日已经交房，但并未提供充分的证据证明，故对被告的辩解，本院不予采信，交房时间确认为2013年6月21日。故计算逾期交房违约金的起算时间为2011年12月31日，截止时间应为2013年6月21日。原、被告签订的补充协议约定，原告采用按揭付款方式支付房价款的，在被告对原告归还按揭贷款进行担保期间，双方同意将本合同中约定的“已付房价款”统一确认为双方发生争议的时间以前，原告实际支付给被告的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和（已归还的按揭贷款利息及未归还的按揭贷款本金不作为“已付房价款”）。该约定系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效。故本案中，计算逾期交房违约金的基数应为原告支付的首付款和计算违约金的当日实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和。原告要求以购房全款1229629元为基数，不符合合同约定，本院不予支持。综上，被告应当每日按原告支付的首付款与计算违约金当日实际已归还银行按揭贷款本金之和的万分之二向原告支付2011年12月31日至2013年6月21日期间的逾期交房违约金。被告提出造成逾期交房的过错不在被告，被告不应当承担责任的抗辩，缺乏法律与事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告重庆俊峰置业有限公司于本判决发生法律效力后从2011年12月31日起，以493055.35元为基数；从2012年1月29日起，以1680.67元为基数；从2012年2月29日起，以1680.67元为基数；从2012年3月29日起，以1680.67元为基数；从2012年4月29日起，以1680.67元为基数；从2012年5月29日起，以1680.67元为基数；从2012年6月29日起，以1680.67元为基数；从2012年7月29日起，以1680.67元为基数；从2012年8月29日起，以1680.67元为基数；从2012年9月29日起，以1680.67元为基数；从2012年10月29日起，以1680.67元为基数；从2012年11月29日起，以1680.67元为基数；从2012年12月29日起，以1680.67元为基数；从2013年1月29日起，以1680.67元为基数；从2013年2月28日起，以1680.67元为基数；从2013年3月30日起，以1643.14元为基数；从2013年3月31日起，以37.53元为基数；从2013年4月29日起，以1680.67元为基数；从2013年5月29日起，以1680.67元为基数；按每日万分之二立即向原告徐健众支付逾期交房违约金至2014年6月21日。二、驳回原告徐健众的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2210元，减半交纳1105元（原告已预交），由被告重庆俊峰置业有限公司负担，此款限被告重庆俊峰置业有限公司于本判决生效后立即迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。代理审判员 金 歆二〇一五年五月二十六日书 记 员 彭超群