（2015）柳市民一终字第297号

裁判日期: 2015-05-26

公开日期: 2015-11-09

案件名称

韦守林与黄寿姣、韦炳祥房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区柳州市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区柳州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

黄寿姣,韦炳祥,韦炳誉,韦梦玲,韦炳兰,韦守林

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第十五条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）：第十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广西壮族自治区柳州市中级人民法院民事判决书（2015）柳市民一终字第297号上诉人（一审被告）：黄寿姣，农民。上诉人（一审被告）：韦炳祥，农民。上诉人（一审被告）：韦炳誉，1963年12月3日，农民。上诉人（一审被告）：韦梦玲。上列四上诉人共同委托代理人：周盛辉，融安县法律援助中心律师。上诉人（一审被告）：韦炳兰，女，1969年4月9日生，壮族，住天津市宝坻区王卜庄乡东蛤窝村。委托代理人：周盛辉，融安县法律援助中心律师。委托代理人：韦金香。被上诉人（一审原告）：韦守林。委托代理人韦富景，融安县城东法律服务所法律工作者。上诉人黄寿姣、韦炳祥、韦炳誉、韦炳兰、韦梦玲因房屋买卖合同纠纷一案，不服融安县人民法院（2014）融安民一初字第388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月17日受理后，依法组成由审判员古龙盘担任审判长，代理审判员丘洪兵、翁春亚参加的合议庭，于2015年4月13日公开审理了本案，代书记员潘毅华担任法庭记录。上诉人韦梦玲及黄寿姣、韦炳祥、韦炳誉、韦炳兰、韦梦玲的共同代理人周盛辉、韦炳兰的代理人韦金香、被上诉人韦守林的代理人韦富景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，韦宪建与黄寿姣是夫妻关系，韦宪建是韦炳祥、韦炳誉、韦炳兰、韦梦玲的父亲。韦宪建于2011年1月23日病故，生前是原融安县泗顶矿的退休职工。2009年2月8日，韦宪建（甲方）与韦守林（乙方）签订一份《转让协议书》，协议条款为：一、甲方把位于泗顶铅锌矿工人村四区180号（后涂改为1××号）房屋转让给乙方。二、乙方一次性付给甲方房屋转让费叁佰元（300）整。三、甲方无条件向乙方提供办理房屋产权所需证件，并协助乙方办理相关手续。与此同时，韦守林与丘某也签订了一份内容相同的转让协议书，只是转让的房屋为1××号（后涂改为180号），转让费为800元。协议签订后，韦守林就搬到180和1××号房屋居住至今。黄寿姣等是知道韦守林搬到该处居住的，只是认为其丈夫借给亲戚居住。韦宪建去世后，被告方也未提出要回房屋。直到泗顶矿棚户区改造时，才提出要求韦守林交还房屋。韦守林未能举证证明已经支付了转让费300元。2009年3月23日，融安县房产管理局，颁发了180号（房屋所有权人邱应光）和1××号（房屋所有权人韦宪建）的房屋所有权证，两本证都由韦守林收执。2013年12月16日，被告方以韦宪建名字，转给融安县泗顶矿管理处26792元，用于购买棚户区改造房。2014年3月1日，被告方在柳州日报刊登1××号房产证遗失公告。本案争议的焦点：转让协议的是否有效？双方持相反的观点。根据被告方主张协议无效的四个理由，该院认为：1、协议书虽然违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。但是根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《物权法》颁布实施是在《城市房地产管理法》之后，根据后法优于前法的法律适用原则，被告方的答辩理由不能成立。而且，在本案受理前，韦宪建已经取得了1××号房屋的房产证。2、转让协议未征得房屋共有人黄寿姣的同意。但是黄寿姣是知道原告从2009年起就在1××号房屋居住，直到棚户区改造前都没提出过异议。而且从韦宪建申请办理到办得的房产证看，产权人只有韦宪建一人。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第（二）项的规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。因此，黄寿姣的答辩理由不能成立。3、转让协议书是否为韦宪建的真实意思表示。从请人代笔到在协议书上签字捺印，再后来把办好的房产证交给韦守林等一系列行为看，韦宪建应当是意识清楚，具备完全民事行为能力的人。4、转让房屋的标的问题。经庭审查明，属代书人笔误所致。把同天转让的两间房屋门牌号搞混，之后又涂改修正。但是韦宪建转让自己房屋的意思表示是真实的，门牌号写错并不影响合同的效力。综上所述，该院认为，韦守林与韦宪建签订的房屋转让协议意思表示真实，内容合法有效，双方都应当按协议履行。韦守林请求确认1××号房屋归其所有，但该房屋仍然登记在韦宪建名下，依照《中华人民共和国物权法》第九条和第十四条的规定，韦守林并未实际取得房屋所有权。因此，韦守林的该项诉请，该院不予支持。韦守林请求韦宪建的法定继承人即五被告履行协助办理房屋过户手续，符合合同约定和法律规定，该院予以支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决：一、黄寿姣、韦炳誉、韦炳祥、韦炳兰、韦梦玲协助韦守林办理融安县泗顶镇泗顶矿职工住宅四区23栋1××号房屋的过户手续。二、驳回韦守林的其他诉讼请求。本案受理费50元，由韦守林负担。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向该院申请执行。上诉人黄寿姣、韦炳祥、韦炳誉、韦炳兰、韦梦玲不服上述一审判决，向本院提起上诉称，上诉请求：一、要求撤销（2014）融安民一初字第388号民事判决，依法驳回被上诉人的一审诉求；二、本案及一审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：韦宪建于2011年1月23日病故，生前系融安县泗顶矿退休人员，2008年韦宪建购买了位于泗顶矿职工住宅四区23栋181号房改房。被上诉人与韦宪建的二儿媳韦金香是血表关系，被上诉人住在泗顶村凤凰屯，由于从其家里出到大路很不方面，所以得知韦宪建购买了四区23栋1××号房改房后多次到上诉人家里，向韦宪建和上诉人黄寿姣要求借住181号房改房，韦宪建的二儿媳韦金香也为韦守林说情，最后上诉人基于亲戚关系及韦金香的面子就同意了被上诉人的要求，无偿将四区23栋1××号房改房借给被上诉人居住。2012年7月，融安县泗顶矿区管理处通知上诉人韦炳祥签订《泗顶矿区棚户区改造置换方式调查意向书》，之后，被上诉人提出韦宪建购买的房屋已经归属被上诉人所有。上诉人百思不得其解，明明是无偿借给其居住，怎么房屋就成了归属被上诉人所有所以非常气愤，质问有什么依据此时，被上诉人复印了一份《转让协议书》给上诉人。上诉人得到《转让协议书》后立即到融安县人民法院提起诉讼，要求撤销《转让协议书》，立案庭的法官审查材料时发现《转让协议书》转让的房屋是180号房屋，而上诉人的房屋是181号，所以建议上诉人不要起诉。2013年12月，上诉人按照泗顶矿区管理处的要求进行抽签，抽到了县城长安镇高泽职校旁的安置房，因抽到的房屋面积超过安置房的面积，所以按照要求上诉人补交了26792元房款。期间，被上诉人向上诉人提出已经取得被上诉人名下的产权证，为此，上诉人向融安县房产管理局查询，得知产权仍属于韦宪建，但上诉人手上并没有产权证，所以申报产权证已经遗失，融安县房产管理局作出融安管公字2014第03号《房屋所有权证遗失公告》，不但张贴公布，而且还刊登在2014年3月1日的柳州日报上，被上诉人并没有在有效期限内提出异议，所以被上诉人手上所持有的四区23栋181号房改房产权证实际上已经是没有法律效力的产权证。2014年7月7日，被上诉人提起诉讼，要求判决四区23栋1××号房屋归其所有，并判令上诉人履行协助办理过户手续。遗憾的是，一审法院却支持了被上诉人的无理诉求。上诉人认为，泗顶矿职工住宅四区23栋181号房改房的产权归属上诉人所有，理由是：一、泗顶矿职工住宅四区23栋1××号房改房属于上诉人黄寿姣与韦宪建的夫妻共有财产，上诉人不知情、不同意转让该房产。上诉人黄寿姣与韦宪建自五十年代结为夫妻，韦宪建购买的泗顶矿职工住宅四区23栋181号房改房是在夫妻存续期间，所以181号房改房属于上诉人黄寿姣与韦宪建的夫妻共有财产。上诉人在被上诉人提交《转让协议书》复印件之前并不知道该协议书的存在，更谈不上同意转让的问题，从上诉人起诉撤销合同、申报遗失产权证等一系列行为就可以充分证明上诉人黄寿姣并不同意转让。尽管产权证上只有韦宪建一个人得到名字，但被上诉人与上诉人是亲戚，而且经常来往，所以不可能不知道上诉人黄寿姣与韦宪建之间的夫妻关系，而且明知夫妻双方仍健在，但协议书上仅有韦宪建的签名。《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让：（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，对照上述法条的规定及本案实际情况被上诉人的行为不构成善意取得，因而转让行为不成立。二、《转让协议书》存在重大瑕疵。该协议书是什么时候签订、在何地签订、是否系韦宪建的真实意思表示等情况都模糊不清，被上诉人、证人韦某及180号房改房业主丘某的陈述分歧较大。韦宪建已经是80岁的老人，耳聋眼花身体不好，神智也不是很清楚，2011年韦宪建因衰老死亡。被上诉人在韦宪建生前一直没有提出转让事宜，但在书宪建去世后才拿出转让协议，显然被上诉人的动机的不纯的。遗憾的是，就是这样一份问题很多、瑕疵严重，而且违法的的协议书却得到一审法院的确认，根据本案的实际情况，不应适用《中华人民共和国物权法》第十五条的规定。综上所述，泗顶矿职工住宅四区23栋181号房改房属于韦宪建与上诉人黄寿姣的夫妻共有财产，上诉人黄寿姣不知情、也没有同意转让给被上诉人，而是基于亲戚关系无偿借给被上诉人居住，被上诉人“占用”房改房不等于上诉人同意转让。被上诉人提交的《转让协议书》无效，其行为不构成善意取得，1××号房改房属于上诉人所有。一审判决认定事实不清、适用法律错误。因此，为维护上诉人的合法权益，请求二审法院依法撤销（2014）融安民一初字第388号民事判决，依法驳回被上诉人的一审诉求。被上诉人韦守林答辩称，一、一审法院认定事实清楚、证据充分。1、原、被告双方均确认了2009年7月12日原告与韦宪建签订的房屋买卖协议，就是本案诉争的位于登记在韦宪建名下的泗顶矿住宅四区23栋1××号房屋，代书人是韦某。2、双方签订了房屋转让协议，原告已向韦宪建支付了转让费300元和搬家费，且领回房产证时又另支付200元（被告在一审也承认得到100元）；3、被告确认了泗顶矿住宅四区23栋1××号房屋从2009年10月至今一直是由原告使用的，房产证也是由原告持有的。4、在庭审中，被告自认于2011年韦宪建告诉被告该房屋买卖一事时有反悔之意，且于2012年准备起诉，也就是说被告对房屋买卖一事是明知的。二、一审法院判决合理合法。三、关于合同的撤销权问题。根据《民法通则》第66条规定：“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”在上次庭审中，被告自认于2011年其父亲告诉被告该房屋买卖一事，也就是说被告是明知的。《合同法》第五十五条，有下列情形之一的，撤销权消灭：具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。被告没有撤销合同的法定事由，且已过一年的除斥期。因此，上诉人所说的自相矛盾，无论从交易习惯，还是从事实上，法律上都是站不住脚。综上，一审判决认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决，以维护答辩人的合法权益。上诉人在二审提交了韦才龙的证明一份，上诉人与被上诉人的舅舅韦才龙证实诉争的房屋被上诉人是2008年就进去入住的。被上诉人没有提交新证据，对上诉人提交的证据提出质证意见认为该证据不属于新证据，上诉方在一审时没有提交该证据，我们不予质证，并且我们不认可上诉方的证明观点，证明的内容相互矛盾。本院经审理，确认一审判决认定的事实。本院认为，2009年2月8日，韦宪建与韦守林签订一份《转让协议书》，韦宪建把位于泗顶铅锌矿工人村四区180号（后涂改为1××号）房屋转让给韦守林，韦守林一次性付给韦宪建房屋转让费300元整，协议签订后，韦守林就搬到1××号房屋居住至今。尽管韦守林在诉讼中未能举证证明已经支付了转让费300元，但是，依照《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，应当认定韦守林与韦宪建签订的房屋转让协议意思表示真实，内容合法有效，未违反法律的禁止性规定，一审法院为此认定该买卖房屋的合同有效是正确的，本院依法予以维持。关于黄寿姣对韦宪建与韦守林签订买卖房屋的《转让协议书》是否知情以及是否影响协议书的效力的问题，一审法院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第（二）项的规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。韦守林在与韦宪建签订房屋买卖协议时有理由相信该买卖行为是取得黄寿姣同意的，韦守林属于善意买房，因此，黄寿姣认为其不知情提出房屋买卖协议无效的理由不能成立，一审法院的认定正确，本院亦予以维持，黄寿姣提出的该上诉理由本院不予支持。关于房屋买卖协议书中将房号180改成1××号的问题，韦守林与案外人丘某也签订了一份内容相同的转让协议书丘某所卖房屋是180号，因此，一审法院认定属代书人笔误所致。把同天转让的两间房屋门牌号搞混，之后又涂改修正，韦宪建转让自己房屋的意思表示是真实的，门牌号写错并不影响合同的效力，该认定符合本案查明的事实，本院予以维持。综上所述，上诉人提出的上诉理由均不能成立，其上诉请求依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元（上诉人已预交），全部由上诉人黄寿姣、韦炳祥、韦炳誉、韦炳兰、韦梦玲负担。本判决为终审判决。审　判　长　　古龙盘代理审判员　　丘洪兵代理审判员　　翁春亚二〇一五年五月二十六日代书　记员　　潘毅华来源：百度搜索“”