（2015）绵民终字第862号

裁判日期: 2015-05-26

公开日期: 2015-11-26

案件名称

绵阳市凯厦房地产有限公司诉绵阳市欧伦投资有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省绵阳市中级人民法院

所属地区

四川省绵阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

四川省绵阳市中级人民法院民事判决书（2015）绵民终字第862号上诉人（原审被告）绵阳市凯厦房地产有限公司，住所地四川省绵阳市涪城区。法定代表人吴守正，该公司董事长。委托代理人陆涛，四川弘风律师事务所律师。被上诉人（原审原告）绵阳市欧伦投资有限公司，住所地四川省绵阳市涪城区。法定代表人金永红，该公司总经理。委托代理人方东远，四川锐泰律师事务所律师。上诉人绵阳市凯厦房地产有限公司（以下简称“凯厦公司”）因与被上诉人绵阳市欧伦投资有限公司（以下简称“欧伦公司”）租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2014）涪民初字第7075号判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成��议庭公开开庭进行了审理。上诉人凯厦公司的委托代理人陆涛，被上诉人欧伦公司的委托代理人方东远到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年12月1日，原、被告达成租赁协议，约定由原告欧伦公司承租本案所涉房屋，原告为此向被告支付房屋押金10000元和租金若干，并开设“家门口”超市进行商品销售。2012年1月16日，原告作为乙方与被告作为甲方又签订《商业用房租赁协议》一份，约定由原告继续承租绵阳市涪城区高水街18号凯厦花园售楼中心，租赁期间自2012年1月14日起至2016年1月13日止。协议约定：“月租金按5500.00元一次性交纳肆年租金合计人民币：264000.00元，考虑乙方资金周转因素，乙方于2012年1月16日之前一次性缴纳叁年房租费人民币198000.00元，剩余66000.00元，于2012年3月31日之前交清。另外乙方向甲方交纳保证金人民币10000.00��，两项共计人民币274000.00元（注：租房保证金人民币壹万元整已于2009年12月25日首租时缴纳，续租不再另收取保证金，保证金待甲乙双方解除合同时，按合同条款约定退还）”等。合同签订后，原告于2012年1月16日向被告支付了三年的租金198000元，剩余66000元未付。2014年4月，原告因经营需要，与案外人赖银波合作，计划将原“家门口”超市转开设为理发店。2014年4月2日，原告与赖银波共同作为甲方与申继勇签订装修合同，约定由申继勇对上述门面予以装修。申继勇在组织人工对上述门面进行装修拆除过程中，2014年5月4日，凯厦花园小区业主委员会代表业主阻止施工，并对该门面主张权利，原告对门面装修暂停。2014年6月9日，原、被告及案外人凯厦花园业主委员会召开协调会议，对该门面的产权问题以及租赁问题进行磋商，被告公司代表马明在会上拒绝了业主委员会提出的调解协议，并告知原告：“承租方，你们进行正常的装修，如果有人来找你们，你们就对他们不客气，打摆起，我就不相信哪个有那么歪”。2014年8月，因上述门面产权归属问题未得到实质解决，无法正常进行装修，原告欧伦公司的合作方赖银波为此支付了装修承建方申继勇因停工的人工、材料、误工费合计62560元。另查明，本案所涉房屋位于绵阳市涪城区高水路中段18号凯厦花园小区，被告享有该房屋所占土地的土地使用权证，但不具备房屋产权证，该房屋因产权归属不明至今未确定权利人。审理过程中，被告向本院提交了凯厦花园小区的规划图纸，本案案涉房屋规划用途系小区门卫室。以上事实，有当事人身份证明、商业用房出租协议、收据、装修合同书、接（报）警登记表、会议记录、国有土地使用证、规划图纸、照片以及当事人��陈述等证据，经庭审质证载卷证明，足以认定。原审法院认为：原、被告双方签订了房屋租赁合同，该合同未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定享有权利和履行义务。本案原、被告双方争议的焦点在于被告在签订合同的时候是否就合同内容存在欺诈。根据庭审查明的事实，原告对本案争议的房屋仅有土地使用证，没有房屋产权证，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，被告对争议房屋不享有物权，更不享有出租的权利。被告作为争议房屋小区的开发商，对于该房屋规划用于小区门卫室是明知的，同样对其未取得该房屋产权证的情况也是明知的，在该情形下仍将房屋出租给原告使用，本身就具有恶意占��使用的故意。而反观原告，对该房屋的规划没有审查的义务，也有理由相信作为小区开发商的被告具备该房屋的完整产权，其在签订合同的过程中是善意的。被告在庭审中称签订合同时向原告明确说明过该房屋不具备产权证，但未提供证据予以证明，应当承担举证不利的责任。结合上述事实，对于原告认为被告在签订合同时存在欺诈的主张，原审法院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”之规定，现原告以被告欺诈为由申请撤销与被告签订的《商业用房出租协议》，符合法律规定，原审法院对原告的该请求予以支持。依照《中华人民共和国合同》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，虽然本案中因被告签订合同存在欺诈而导致合同撤销，但在合同被撤销前原告实际使用了该房屋并产生了收益，应当承担其使用期间的房屋占用费。结合本案查明的事实，原审法院确定由原告承担自2012年1月14日起至2014年5月4日止共计28个月，按双方约定的租金标准（5500元／月）计算的房屋占有使用费154000元。原告已缴纳租金198000元及租房押金10000元，迭除上述房屋使用费后，被告应退还原告54000元。对于原告主张的房屋��修损失，被告在庭审中提出原告装修未得到被告的同意，该损失不应当由被告承担的抗辩，但根据庭审查明的事实，在小区业主阻挠原告装修施工后，被告公司代表马明在2014年6月9日协调会议上明确表示让原告继续装修，应当认为被告对原告进行门面装修是明确知情并且同意进行的。故被告认为原告未得到其同意即进行装修的辩称理由与查明的事实不符，原审法院不予采信。原告及其合伙人因正常的经营对租赁房屋进行装修，现因为被告的欺诈行为导致小区业主与原告发生纠纷，致使装修不能继续进行，被告对此存在重大过错，应当承担赔偿责任。原告因装修事宜产生经济损失62560元，该款应当由被告向原告赔偿。原告主张由被告赔偿其停业期间经济损失30000元，但未提供证据予以证明，应当承担举证不利的责任。对于原告的该诉讼请求，原审法院不予支持。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决如下：一、撤销原告绵阳市欧伦投资有限公司与被告绵阳市凯厦房地产有限公司于2012年1月16日签订的《商业用房租赁协议》；二、被告绵阳市凯厦房地产有限公司于本判决生效后5日内向原告绵阳市欧伦投资有限公司返还房屋租金及押金54000元，并赔偿原告装修损失费62560元，合计116560元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告绵阳市欧伦投资有限公司的其他诉讼请求。宣判后，上诉人凯厦公司不服原审判决，向本院提起上诉，所持上诉理由为：1.��审原告不是第一次租赁我公司房屋，对该房屋只有土地证而无房产证的事实是清楚的；2.出租房屋只有土地证而无房产证是构成租赁合同无效的理由，而不是可撤销的理由；3.一审原告申请撤销合同超出了行使撤销权的法定期限；4.一审原告将承租房屋转租给赖银波开理发店，装修主体并不是一审原告，装修事实和所谓的装修费用并未发生，一审判决我公司赔偿装修损失缺乏事实依据；5.我公司没有叫马明的工作人员，也未委托此人作我公司代表，一审认定其为我公司代表并以其发言作为我公司明知装修毫无事实依据；6.不论一审原告还是赖银波都未经我公司同意对承租房屋进行装修；7.赖银波已经与我公司达成协议，装修费自行承担。一审判决不仅无事实依据，也与这一约定不符。故请求依法撤销绵阳市涪城区人民法院（2014）涪民初字第7075号民事判决；依法驳回一审原告的诉讼请求同时判令所有诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人答辩称，上诉人将小区保安用房私自出租给被上诉人，该房屋上诉人并没有所有权，因此而导致合同终止，产生的损失应该由上诉人承担。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持。二审中查明的事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，2012年1月16日，上诉人凯厦公司与被上诉人欧伦公司签订《商业用房出租协议》，该协议未就涉案房屋产权归属存在争议的情况予以说明，且凯厦公司未能提供证据证明欧伦公司明知出租房屋仅有土地使用证而无房屋产权证这一事实，应当依法承担举证责任，对于凯厦公司所持欧伦公司清楚以上事实的主张本院不予采信，可以认定其在签订合同时存在欺诈；依照《中华人民共和国合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”之规定，出租人是否为租赁物的所有权人，不影响租赁合同的效力，即不是构成合同无效的事由；上诉人凯厦公司所持欧伦公司申请撤销合同超出行使撤销权法定期限的理由，因二审中未提供证据证明本院不予认可，综上原审法院判令撤销凯厦公司与欧伦公司签订的《商业用房出租协议》并返还房屋租金及押金54000元并无不妥。本案中，关于装修损失费问题，欧伦公司及其合伙人因正常经营所需装修租赁房屋，并与案外人签订装修合同。装修前虽未经凯厦公司明示同意，但装修期间其未提出任何异议，也未加以阻止，应视为同意这一行为。现因凯厦公司与小区业主就租赁房屋权属争议，导致装修无法继续进行，因装修产生的经济损失应当由凯厦公司承担。凯厦公司所��欧伦公司未经其同意装修承租房屋及赔偿装修损失费无事实依据的上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人凯厦公司的上诉请求和理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2631元，由上诉人凯厦公司负担。本判决为终审判决。此页无正文。审判长　　李又平审判员　　陈　幽审判员　　赵才明二〇一五年五月二十六日书记员　　宋　岩搜索“”