（2015）浦民初字第00983号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-09-24
案件名称
淮安市清浦区清安街道东风村民委员会与淮安市巨龙金属回收有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
淮安市清江浦区人民法院
所属地区
淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
淮安市清浦区清安街道东风村民委员会,淮安市巨龙金属回收有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第六十条第一款，第九十七条，第二百一十二条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
淮安市清浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民初字第00983号原告(反诉被告)淮安市清浦区清安街道东风村民委员会，住所地淮安市清浦区延安东路20号。法定代表人王殿跃，该村委会主任。委托代理人张绍洲，淮安市清浦区清安法律服务所法律工作者。被告(反诉原告)淮安市巨龙金属回收有限公司，住所地淮安市清浦区延安东路58号。法定代表人杨家龙,该公司总经理。委托代理人杨洪如，淮安市清浦区和平法律服务所法律工作者。委托代理人张欧，淮安市清浦区和平法律服务所法律工作者。原告(反诉被告)淮安市清浦区清安街道东风村民委员会(下称东风村)与被告(反诉原告)淮安市巨龙金属回收有限公司(下称巨龙公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月10日立案受理。依法由代理审判员李思适用简易程序进行了审理，因被告提起反诉，案情复杂，本案裁定转普通程序审理。2015年4月28日，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告代理人张绍洲、被告代理人张欧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东风村诉称：2014年8月1日，原、被告签订租赁协议，约定原告将其位于航闸路东侧，延安路南侧的3亩多场地及办公房租与被告用于废金属回收，租赁期间为2014年8月1日至2015年7月31日，年租金为5.8万元，于签订协议时一次性交清。但被告签订协议后一直不交租金，原告虽多次催讨，被告仍然拒交。被告的违约行为致原告不能实现合同目的，故请求判令解除租赁协议，被告给付租金5.8万元，支付银行利息，并立即搬离所租土地和房屋。被告巨龙公司辩称：巨龙公司欠交5.8万元租金是事实。但双方签订的协议尚未到期，亦无拖欠租金原告可以解除协议的约定，且巨龙公司拖欠租金是得到东风村同意的，故不同意解除租赁协议。反诉原告巨龙公司诉称：原、被告从2004年8月1日开始建立租赁关系，协议为每年一签。反诉被告仅提供了3亩场地，没有其它办公设施。反诉原告多年来为了经营，投入大量资金，陆续建造了办公用房等设施。但租赁协议却约定合同到期后，反诉原告所添置的设施归反诉被告所有等显失公平的条款，故请求法院撤销双方于2014年8月1日签订的《租赁协议》第4、7、8条。反诉被告东风村辩称：双方签订的《租赁协议》不具有可撤销法定情形和事由。本案是租赁协议纠纷，被告提起的是撤销之诉，不属同一法律关系，应驳回反诉请求。经审理查明：位于本市清浦区航闸路东侧、延安路南侧3亩土地属于东风村3组集体土地。2004年8月起，东风村即与巨龙公司建立租赁关系，由巨龙公司租赁上述3亩土地用于经营金属回收业务。双方一致认可租赁协议为每年一签，但均不能提供2010以前的租赁协议。2010年7月29日，双方签订《场地租赁协议》1份，约定：租期暂定1年，租金实行先交后租，一次性交清。其中第4条约定：巨龙公司因经营需要建设办公场所，须经东风村同意方可建设，费用自理，所建一切设施产权归东风村所有；第7条约定：在租赁期间如遇国家集体建设，巨龙公司必须无条件在规定时间内搬出所有机械设备和物资，不得向东风村提出任何经济赔偿。2011年8月1日，双方签订的《租赁协议》反映租赁标的物为“3亩场地及办公房屋”，其余条款同2010年《场地租赁协议》内容。2012年8月1日，双方再次签订《租赁协议》，该协议第8条约定：本协议到期，所有资产东风村全部收回，不再租赁给巨龙公司。其余条款同上一年度租赁协议条款。此后，双方在2013年和2014年签订的《租赁协议》内容均同2012年《租赁协议》条款，只是租金有所增加。巨龙公司与东风村签订的最后一期《租赁协议》的履行期间为2014年8月1日起至2015年7月31日止，年租金为5.8万元。但巨龙公司未按约定于2014年8月1日前交纳租金。在东风村多次向其讨要租金的情况下，该公司法定代表人杨家龙于2015年1月17日向东风村作出书面承诺：本人于下星期三之前将房租送到村里，如承诺不兑现，无条件搬离。因巨龙公司未履行承诺，东风村遂诉讼来院。巨龙公司在租赁期间，未经有关部门审批，陆续在承租土地上建造了简易房屋等设施，用于生产经营。因双方代理人均陈述不清出租和新建房屋具体面积和位置，本院遂组织双方去现场勘查。因巨龙公司停产，院门紧锁，被告代理人不能提供钥匙而未果。以上事实，有双方当事人陈述，有东风村提供的《场地租赁协议》1份、《租赁协议》4份、承诺书1份、清浦区政府采购中心发出的《成交通知书》、清浦区国土局和清安街道办事处共同出具的《情况说明》予以证实。经质证，巨龙公司对上述证据的真实性不持异议，但认为《租赁协议》中关于巨龙公司所建不动产无条件归东风村所有的约定显失公平。巨龙公司提供2004年淮安三联会计事务所出具的验资报告、现金解款单各1组，证明巨龙公司投资了50万元用于新建办公用房及其他设施。经质证，东风村认为该证据与本案无关联性。本院认为巨龙公司提供的证据系验资证明，与其主张无关联性，亦未进一步提供证据佐证其主张，故本院对东风村提供的证据予以采信，对巨龙公司提供的证据不予采信。庭审后，东风村表示认可租赁土地上的房屋等设施全部由被告所建，但不同意利用，可由巨龙公司拆除。巨龙公司对此无异议。另，东风村对要求巨龙公司承担银行利息的诉讼请求予以撤回。因诉、辩双方意见分歧，致本案无法调解。本院认为：东风村经清浦区政府采购中心批准，与巨龙公司签订的《租赁协议》内容不违反法律、行政法规禁止性规定，为有效协议，双方当事人均应按协议履行。一、关于本诉的处理。巨龙公司在履行协议过程中违反了租金“实行先交后租，一次性交清”的约定，亦违背了其向东风村作出的承诺，其长期拖欠租金行为已使东风村无法实现合同目的，故本院对东风村要求解除《租赁协议》、搬离诉争土地、给付租金的请求予以支持。本院确定双方解除协议时间为2015年5月31日，巨龙公司应支付东风村租金48333.33元(5.8万元/12个月*10个月)，对东风村起诉超出该数额的请求不予支持。如巨龙公司不及时搬离租赁场所，则须按原租金标准承担租赁物占用费，直至搬离为止。因本案合同解除系巨龙公司违约所致，现东风村不同意利用巨龙公司添置的房屋等设施，同意由巨龙公司拆除，巨龙公司亦无异议，本院照准。对东风村撤回要求巨龙公司承担银行利息的请求，本院亦依法照准。二、关于反诉的处理。显失公平一是指一方具有利用其优势或利用对方轻率、无经验等而与对方订立显失公平协议的故意；二是指当事人在给付与对待给付之间利益不平衡。本案中，原、被告建立租赁关系十余年来，被告为经营需要陆续在承租场地建造了部分办公用房等设施，但建造内容均较为简单。双方于2010年所签订的《租赁协议》中即有巨龙公司因经营需要所建办公设施，费用自理，产权归东风村所有、租赁期间如遇国家集体建设，无条件服从等约定，此后每年所签订的协议中均有相同的条款，说明巨龙公司完全知晓该约定的法律后果，不存在在签订协议有轻率、无经验等情形。同时，巨龙公司是否建造办公用房、建造多少办公用房等投入完全由其自己控制和掌握，不存在东风村利用协议约定图利的问题。此外，被告亦无证据证明其投入了大量资金用于承租场地的改造，使双方利益存在失衡的情形。故本院对巨龙公司要求撤销双方所签《租赁协议》中第4、7、8条的反诉请求不予支持。本案本诉是原告要求被告履行《租赁协议》约定的义务和解除合同，反诉是反诉原告要求撤销《租赁协议》部分条款，虽然诉讼请求不同，但均是租赁协议纠纷，属于同一法律关系，故本院对反诉被告抗辩反诉与本诉不属同一法律关系，不应合并审理的意见不予采纳。经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第(二)项、第六十条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告淮安市清浦区清安街道东风村民委员会与被告淮安市巨龙金属回收有限公司于2014年8月1日签订的《租赁协议》，解除日为2015年5月31日。二、被告淮安市巨龙金属回收有限公司于本判决生效后立即支付原告淮安市清浦区清安街道东风村民委员会租金48333.33元(该款计算到2015年5月31日，后期租赁场所占用费由被告按原租金标准5.8万元/年计算支付原告，直至搬离租赁场所为止)。三、被告淮安市巨龙金属回收有限公司于本判决生效后7日内将承租的、位于本市清浦区航闸路东侧、延安路南侧3亩场地内的物品搬清，拆除所建办公用房等一切设施，并将承租场地交付原告淮安市清浦区清安街道东风村民委员会。四、驳回原告淮安市清浦区清安街道东风村民委员会其他诉讼请求。五、驳回反诉原告淮安市巨龙金属回收有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(上述款项汇至本院执行款账户：江苏银行淮安清浦支行，帐号：80×××32)。案件受理费1250元，由原告东风村负担242元，由被告巨龙公司负担1008元。反诉费40元，由反诉原告巨龙公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。(收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：34×××54)如本判决（裁定）依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长 任玉虹代理审判员 李 思人民陪审员 薛 剑二〇一五年五月二十六日书 记 员 徐凤芝附判决所依据的法律条款：《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 更多数据：搜索“”来源：