（2015）银民终字第466号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-06-30
案件名称
江伟与胡建明、李云志合同纠纷民事二审判决书
法院
宁夏回族自治区银川市中级人民法院
所属地区
宁夏回族自治区银川市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡建明,江伟,李云志
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
{C}宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）银民终字第466号上诉人（原审被告、反诉原告）胡建明，男，1987年4月1日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托代理人王红，宁夏言成律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）江伟，男，1967年2月15日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托代理人张守刚，宁夏国信嘉华律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）李云志，男，1981年7月5日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区室。上诉人胡建明因房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2014）兴民初字第5234号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2015年4月22日公开开庭审理了本案。上诉人胡建明及其委托代理人王红，被上诉人江伟的委托代理人张守刚，被上诉人李云志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，被告李云志系银川市兴庆区佳运房产湖滨店业主，被告胡建明欲购买原告江伟所有的位于银川市兴庆区解放东街东安小区4号楼2单元402室的房屋。2014年6月25日，在银川市兴庆区佳运房产湖滨店工作人员居间服务下，原告与被告胡建明、银川市兴庆区佳运房产湖滨店三方签订《银川市房地产经纪服务合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》各一份，上述合同约定，原告将位于银川市兴庆区解放东街东安小区4号楼2单元402室的房屋出售给被告胡建明，房屋总价为310000元；房款支付方式及房屋的交付：被告胡建明于2014年6月25日向原告支付定金10000元，原告须同时出具同等金额的定金收到证明，并由银川市兴庆区佳运房产湖滨店代为保管，原告将涉案房屋的房产证原件、身份证复印件交于银川市兴庆区佳运房产湖滨店暂时保管……，原告与被告胡建明双方约定于2014年6月25日共同前往银行办理面签手续……，被告胡建明同时将首付款118000元支付给原告……，原告在收到被告胡建明的全部房款当天将房屋交付被告胡建明，并协助被告胡建明办理房屋产权过户。原告同意被告胡建明以商业贷款的形式支付剩余款项；违约责任：原告与被告胡建明任何一方逾期履行《补充协议》的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。被告胡建明逾期付款超过15日，即构成根本违约，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，且被告胡建明应按合同总价的20%向原告支付违约金；被告胡建明承担本次交易的全部居间费用4960元，于签订合同当日向银川市兴庆区佳运房产湖滨店支付。2014年6月25日，被告胡建明向原告支付定金10000元，该款项现由银川市兴庆区佳运房产湖滨店保管。2014年7月11日，原告将涉案房屋房产证交予银川市兴庆区佳运房产湖滨店保管。期间，被告胡建明共计向银川市兴庆区佳运房产湖滨店交纳各种居间服务费用共计5320元（居间服务费528元、贷款服务费3472元、评估费1320元）。2014年7月15日，被告胡建明向原告账户转入99000元首付款，同日，原告又将该款项转回被告胡建明之妻张树蓉账户。被告胡建明按照银川市兴庆区佳运房产湖滨店制订的贷款方案，以张树蓉名义在中国邮政银行西城支行申请贷款，因被告胡建明提供的首付款99000元未达到中国邮政储蓄银行西城支行首付款支付比例，且张树蓉提供的贷款个人信息与事实不符，贷款审批被拒。之后，被告胡建明也未能继续筹措资金向原告支付购房款。原告认为被告胡建明未支付购房款，且对涉案房屋进行装修，拒不返还房屋的行为已构成违约，故诉至法院，请求依法判令：一、解除原、被告之间签订的《银川市房地产经纪服务合同》及《补充协议》；二、被告胡建明向原告返还位于银川市兴庆区解放东街东安小区4号楼2单元402室房屋并支付房屋使用费3000元和违约金62000元；三、被告李云志向原告返还位于银川市兴庆区解放东街东安小区4号楼2单元402室房屋的房产证，返还代原告保管的购房定金10000元；四、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告要求房屋占用费继续计算至实际返还房屋之日。庭审中，被告胡建明以原告拒绝履行合同已构成违约为由提出反诉，要求：一、解除反诉原告与反诉被告江伟、李云志三方签订的《银川市房地产经纪服务合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》；二、反诉被告江伟、李云志共同向反诉原告双倍返还购房定金20000元、赔偿反诉原告装修费22340元；三、反诉被告江伟向反诉原告支付违约金62000元；四、反诉被告李云志向反诉原告返还居间服务费4000元及评估费1320元，并承担侵权赔偿责任5000元；五、本案诉讼费及反诉费由二反诉被告承担。原审法院认为，原、被告签订的《银川市房地产经纪服务合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》系三方真实意思表示，内容合法有效，法院予以确认。庭审中原、被告均同意解除三方签订的《银川市房地产经纪服务合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》，故对原告要求解除原、被告之间签订的《银川市房地产经纪服务合同》、《补充协议》的诉讼请求及被告胡建明反诉要求解除上述四份合同的反诉请求，法院予以支持，在本诉中一并处理。被告胡建明于2014年6月25日向原告支付定金10000元，该款项现由被告李云志经营的银川市兴庆区佳运房产湖滨店代为保管。被告胡建明于2014年7月15日向原告转账支付99000元首付款，原告于当日又将该款项转回被告胡建明之妻张树蓉账户，被告胡建明至今未积极履行合同，向原告支付任何购房款，却仍然占有使用原告房屋，其行为已经构成违约，被告胡建明应向原告承担违约责任，被告李云志应将其代为保管的胡建明缴纳的购房定金10000元返还原告，故对原告要求被告李云志返还其代为保管的购房定金10000元的诉讼请求，法院予以支持。涉案房屋房产证现由银川市兴庆区佳运房产湖滨店保管，原告要求被告李云志返还涉案房屋所有权证，被告李云志亦同意返还，故对原告要求被告李云志返还涉案房屋所有权证的诉讼请求，法院予以支持。关于房屋占有使用费，原告称被告胡建明未征得其同意在涉案房屋居住至今，因房屋钥匙系其为履行房屋买卖合同自愿交付给被告胡建明，故对原告要求被告按月租金1500元支付自2014年6月25日至起诉之日的房屋占有使用费，法院不予支持。因房屋买卖合同未再继续履行，故被告胡建明应按月租金1500元支付自原告起诉之日即2014年9月10日至其实际返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费。关于违约金问题，因被告胡建明已支付购房定金10000元，违约金与定金不可同时主张，故对原告要求被告胡建明支付违约金62000元的诉讼请求，法院不予支持。关于被告胡建明反诉的请求：1、解除原、被告三方签订的《银川市房地产经纪服务合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》，因该请求已在本诉中进行了处理，故法院不再重复处理;2、要求原告及被告李云志共同双倍返还购房定金20000元、赔偿装修损失22340元，因原告不存在违约行为，且被告胡建明未提供证据证明其装修房屋征得了原告的同意，故对被告胡建明的该项反诉请求，法院不予支持;3、要求被告李云志返还居间服务费4000元及评估费1320元，4000元包含居间服务费528元、贷款服务费3472元，因佳运房产湖滨店为促成此次交易向被告胡建明提供了居间服务，故居间服务费528元不应予以退还。评估费为实际发生的费用，不应予以退还。佳运房产湖滨店受被告胡建明委托在中国邮政储蓄银行西城支行办理贷款，贷款申请因首付比例不足和被告胡建明之妻提供材料不实被拒，二被告对贷款被拒都负有责任，故法院酌情支持被告李云志返还被告胡建明贷款服务费2000元;4、要求被告李云志承担侵权赔偿5000元，本案系合同纠纷，被告胡建明主张侵权赔偿无事实和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）江伟与被告（反诉原告）胡建明、被告（反诉被告）李云志签订的《银川市房地产经纪服务合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》；二、被告（反诉原告）胡建明于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）江伟名下的位于银川市兴庆区东安小区4号楼2单元402室房屋，并按月租金1500元支付自2014年9月10日至实际返还房屋之日止的房屋租金；三、被告（反诉被告）李云志返还原告（反诉被告）江伟银川市兴庆区东安小区4号楼2单元402室房屋的房屋所有权证及代为保管的购房定金10000元；四、被告李云志（反诉被告）返还被告胡建明（反诉原告）贷款服务费2000元；五、驳回原告（反诉被告）江伟的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）胡建明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1875元，由原告江伟负担1500元，由被告胡建明负担375元（该费用原告江伟已预交，被告胡建明应随于本判决生效之日起十日内支付给原告江伟）；反诉案件受理费1297元，由反诉原告胡建明负担1200元，由反诉被告李云志负担97元（该费用反诉原告胡建明已预交，反诉被告李云志应随于本判决生效之日起十日内支付给反诉原告胡建明）。宣判后，胡建明不服，提起上诉。上诉人胡建明上诉称，一、一审法院认定案件事实错误。在上诉人与被上诉人三方签订《银川市房地产经纪服务合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》的当日，也即2014年6月25日，上诉人胡建明向被上诉人江伟支付了购房定金10000元。2014年7月15日，在三方办理银行面签手续时，上诉人依照被上诉人李云志的要求按房屋评估总价的30％向被上诉人江伟支付了首付款99000元，有银行转账凭单为证。上述上诉人的行为都是在按照合同的约定积极履行义务。关于涉案房屋的钥匙，2014年7月15日办理面签手续时，被上诉人李云志经被上诉人江伟同意第二次将涉案房屋钥匙正式交付给上诉人胡建明。所以，上诉人接手房屋是合法的，随后对房屋进行简单的收拾也是合情合理的。而本案被上诉人江伟未按三方合同的约定及时将房产证交付被上诉人李云志，造成三方到银行办理面签手续的时间不得不延后。且被上诉人江伟于2014年9月10日向一审法院提起诉讼，以其行为表明其不愿意继续履行合同义务，被上诉人江伟应当承担违约责任，向上诉人支付违约金62000元，并应与被上诉人李云志共同向上诉人双倍返还购房定金20000元、赔偿上诉人装修损失22340元。二、一审法院对“佳运房产湖滨店受被告胡建明委托在中国邮政储蓄银行西城支行办理贷款，贷款申请因首付比例不足和被告胡建明之妻提供材料不实被拒，二被告对贷款被拒都负有责任”的认定是错误的。上诉人与被上诉人李云志签订了《过户、按揭代理合同》，上诉人只需按照被上诉人李云志的要求提供自己的基本信息资料即可。那么，依据《过户、按揭代理合同》的约定，贷款被拒的责任应当由被上诉人李云志承担。在被银行拒贷后，如果是因为首付款比例不够，那李云志完全可以通知上诉人补交款项，达到银行要求即可。向银行提交的申贷资料按照协议约定均由被上诉人李云志组织和填写，其中就有把上诉人胡建明的妻子张树蓉填写成未婚，即使申请贷款的材料不符合银行要求，那李云志完全应该重新组织材料，再次向银行申请贷款，甚至还可以重新选择另一家银行继续为上诉人办理按揭贷款手续，但被上诉人李云志在贷款被拒后，拒绝继续履行合同义务，被上诉人李云志应当承担赔偿责任，不但要退还按揭贷款服务费4000元及评估费1320元，而且还要承担赔偿上诉人装修费用等其他经济损失。三、一审法院认定上诉人应当按照月租金1500元支付占有使用费，没有事实依据。被上诉人在起诉书中主张的房屋使用费总额为3000元，并没有主张其房屋使用费是按照每月1500元计算，而且在一审庭审中也没有向一审法院提交任何证据证明涉案房屋每月1500元使用费的证据。但一审法院却按照每月1500元计算房屋使用费，属认定事实错误。四、一审法院适用法律错误。一审法院在被上诉人江伟当庭提出增加诉讼请求时，没有依法给予上诉人答辫期，属违反法律程序。诉请变更之后，法院必须要给上诉人至少15天的答辩期，以保证法律程序的公正，而一审法院并未给予答辩期，属违反法律程序。请求二审法院依法维持银川市兴庆区人民法院（2014）兴民初字第5234号民事判决第一项；请求依法撤销银川市兴庆区人民法院（2014）兴民初字第5234号民事判决其他各项判决；请求依法判令二被上诉人共同向上诉人双倍返还购房定金20000元、赔偿上诉人装修损失22340元；请求依法判令被上诉人江伟向上诉人支付违约金62000元；请求依法判令被上诉人李云志向上诉人返还居间服务费4000元及评估费1320元，并承担侵权赔偿责任5000元；本案一审本诉及反诉、二审诉讼费用均由被上诉人承担。被上诉人江伟答辩称，一、一审认定事实清楚，上诉人在履行时没有支付首付款，合同约定11.8万元，但上诉人在2014年7月15日仅支付9.9万元，又在前后不到10分钟的时间内要求转回上诉人妻子的账户，故上诉人至今没有履行支付首付款的义务，已经违约。二、被上诉人向上诉人交付钥匙，是因为上诉人要求临时堆放杂物并不是被上诉人向上诉人交付房屋，上诉人收到钥匙后在明知未经被上诉人同意的，未支付首付款，未办理银行贷款的情况下，恶意进行装修，非法占有至今；三、在办理银行贷款时，银行因为上诉人首付款数额不够，及其他条件不符合贷款要求，经过被上诉人李云志安排，要求上诉人补齐首付款，上诉人以资金紧张为由拒不补齐首付款导致贷款无法办理；四、被上诉人在起诉前多次同上诉人协商，如上诉人确实无法凑齐首付款双方可以解除合同，上诉人返还房屋，包括定金全额退还，但上诉人拒绝，上诉人既不支付首付款也拒绝返还房屋，属于恶意违约，故被上诉人提起诉讼，不是被上诉人违约，一审庭审中包括庭审结束后，被上诉人要求与上诉人协商，要么解除合同要么继续履行，但上诉人均拒绝；五、被上诉人李云志作为中介，办理签约贷款只是负责程序性的问题，上诉人不能支付首付款及条件不符合贷款，不是中介的职责范围，不能办银行贷款全部是因上诉人怠于办理造成的；六、被上诉人主张房屋使用费3000元在庭审调查阶段，法庭向被上诉人提问，3000如何计算，被上诉人陈述每月按照市场价格1500元计算，计算至起诉之日，请求法院判决至房屋返还之日，故一审程序正确。二、被上诉人一审主张违约金62000元，扣除上诉人缴纳定金10000元，上诉人应支付52000元，但一审认定违约金和定金不能同时主张，支持定金没有支持违约金，被上诉人对此有异议，但被上诉人没有提出上诉，至今仍同意与上诉人进行调解；七、本案中上诉人在履行合同中一审庭审中均显示出恶意。请求二审法院维持原判。被上诉人李云志答辩称，一审认定事实清楚。请求二审维持原判。二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相同。有经一、二审庭审质证、认证的《银川市房地产经纪服务合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、房产证及定金保管条、房产证复印件、邮储银行对账单，银行转账凭单、服务费收据、调查笔录、结婚证，双方当事人的当庭陈述等证据证实，足以认定。本院认为，上诉人胡建明与被上诉人江伟、李云志签订的《银川市房地产经纪服务合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》系三方真实意思表示，内容合法有效，一审庭审中上诉人与二被上诉人均同意解除三方签订的《银川市房地产经纪服务合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》，一审法院据此解除上述合同并无不当。上诉人于2014年7月15日向被上诉人江伟转账支付99000元首付款，被上诉人江伟于当日又将该款项转回上诉人之妻张树蓉账户，上诉人至今未积极履行合同，向被上诉人江伟支付任何购房款，却占有使用被上诉人江伟房屋，其行为已经构成违约，上诉人应向被上诉人江伟承担违约责任，上诉人交纳的定金10000元应归被上诉人江伟所有。因房屋买卖合同未再继续履行，一审法院判决上诉人应按月租金1500元支付自被上诉人江伟起诉之日即2014年9月10日至其实际返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费及其他费用的承担并无不当。上诉人上诉称被上诉人江伟未按三方合同的约定及时将房产证交付被上诉人李云志，造成三方到银行办理面签手续的时间不得不延后。且被上诉人江伟于2014年9月10日向一审法院提起诉讼，以其行为表明其不愿意继续履行合同义务，被上诉人江伟应当承担违约责任及一审法院认定上诉人应当按照月租金1500元支付占有使用费没有事实依据的上诉理由不能成立。其上诉请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审判程序合法，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1875元，由上诉人胡建明负担。本判决为终审判决。审判长 王 斐审判员 苗自治审判员 彭 云二〇一五年五月二十六日书记员 樊新巧附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 来自