（2014）泰民一初字第106号

裁判日期: 2015-05-26

公开日期: 2016-06-01

案件名称

山东新华书店集团有限公司泰安分公司与泰安市元亨置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

山东省泰安市中级人民法院

所属地区

山东省泰安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

山东新华书店集团有限公司泰安分公司,泰安市元亨置业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

山东省泰安市中级人民法院民事判决书（2014）泰民一初字第106号原告山东新华书店集团有限公司泰安分公司。负责人崔跃飞，经理。委托代理人ＸＸ，山东东岳律师事务所律师。委托代理人桂文平，山东东岳律师事务所律师。被告泰安市元亨置业有限公司。法定代表人朱珂，董事长。委托代理人周庆旺，山东公允律师事务所律师。委托代理人傅洋洋，山东公允律师事务所律师。原告山东新华书店集团有限公司泰安分公司与被告泰安市元亨置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山东新华书店集团有限公司泰安分公司的委托代理人ＸＸ、桂文平，被告泰安市元亨置业有限公司的委托代理人周庆旺、傅洋洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告山东新华书店集团有限公司泰安分公司诉称，2011年3月28日，原、被告双方分别签订编号为YS0025755及编号为YS0025741的商品房预售合同各一份，约定原告向被告购买位于��安市岱岳区泰山大街以南、开元路以西泰山文化发展中心的商业房共计874.92平方米，并约定了相应的价款；同时约定被告应于2012年8月31日前将符合条件的房屋交付给原告。合同签订后，原告如约交付购房款，被告未按期交房，逾期超过90日，并且房屋建设不符合合同约定的标准。2012年12月28日，原告书面通知被告解除上述两份商品房预售合同，并要求被告返还原告已支付的购房款并支付相应的违约金，被告收到该通知后未提出任何异议，上述两份商品房预售合同已经解除。按照上述合同的约定，被告应在合同解除后60日内退还原告全部购房款，并承担违约责任。但被告至今未返还购房款，也未承担相应的违约责任，故诉至法院，请求判令原、被告签订的编号为YS0025755、YS0025741两份商品房预售合同已经解除；被告返还原告支付的购房款共计4399920元；被告向原告支付违��金，自原告交付购房款之日至2013年3月1日的违约金按照银行同期贷款利率计算，共计781343.3元，自2013年3月2日起至起诉之日按照银行同期逾期贷款利率计算为817785.24元，此后按照银行同期逾期贷款利率继续计算至款项付清之日止；本案诉讼费及申请财产保全提供担保支出的费用由被告负担。被告泰安市元亨置业有限公司辩称，2011年3月28日原、被告双方签订涉案两份商品房预售合同，原告支付购房款，被告于2011年11月15日向原告发出书面交房通知，在此房屋买卖过程中，双方履行了合同的主要义务，并不存在约定解除和法定解除的情形。被告也未收到过原告解除合同的通知。该两份商品房预售合同已经备案，若解除该合同，双方应达成合意并向房管局申请解除，而原告并未向房管局提出申请。在程序上，本案涉及两处房产、两份商品房预售合同，根据一物一权的原则应是两个法律关系，不应合并审理。综上，原告的诉讼请求无法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年3月28日，原、被告双方签订商品房预售合同两份，合同编号分别为YS0025741和YS0025755。编号为YS0025741的合同约定原告购买被告开发的位于泰安市泰山大街以南、开元路以西泰山文化发展中心3号楼1-3层104号商业用房，建筑面积495.06平方米，房屋价款为每平方米12600元，共计6237756元，付款方式为首付款2199960元，剩余房款4037796元于交房前一次性付清。编号为YS0025755的合同约定原告购买被告开发的位于泰安市泰山大街以南、开元路以西泰山文化发展中心3号楼1-3层105号商业用房，建筑面积379.86平方米，房屋价款为每平方米12600元，共计4786236元，付款方式为首付款2199960元，剩余房款2586276元于交房前一次性付清。两份商品房预售合同中除房屋的具体位置、面积和价款等关于买卖标的物的内容不一样外，其他内容约定均相同。两份商品房预售合同均约定被告应于2012年8月31日前将符合条件的房屋交付给原告，交付条件为该商品房取得建筑工程竣工验收备案表和面积实测技术报告书。双方的两份合同的第九条中均约定了被告逾期交房的违约责任为：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同后，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.02%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2、如发生本合同第八条所约定的特殊原因致使交房延期，在延期内出卖人不支付违约金”。双方两份合同中第八条规定的延期交房的特殊原因为：“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起三十日内告知买受人的；2、因政策因素，市政建设及市政配套引起的延误，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的”。本案并未出现双方合同中第八条约定的特殊情形。合同签订后，原告于2011年3月28日交付两套商业用房的购房首付款各2199960元，被告为原告出具了两份收据。被告于2013年7月15日取得商品房面积实测技术报告书，但至今未取得建筑工程竣工验收备案表。原告主张其2012年12月28日向被告发出了解除商品房预售合同通知，要求解除合同并退还全部已付款、支付违约金，被告主张未收到该解除通知。被告主张其在2012年11月12日向原告发出交房通知书，但原告称未收到该通知。两份商品房预售合同均已在房管部门备案。另查明，本案原告曾于2012年11月27日在本院起诉响水县城市房地产开发有限公司及本案被告泰安市元亨置业有限公司，案由为合资、合作开发房地产合同纠纷，案号为（2012）泰民一初字第73号。上述事实有商品房预售合同、收据、面积实测技术报告书、（2012）泰民一初字第73号案件庭审笔录和原、被告陈述等证据在案证实。因双方意见分歧较大，本案调解未果。本院认为，原、被告双方于2011年3月28日签订的两份商品房预售合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。根据两份合同第八条之约定，被告应于2012年8月31日前将涉案房产交付给原告，交付条件为该商品房取得建筑工程竣工验收备案表和面积实测技术报告书，但被告至今未取得建筑工程竣工验收备案表，其商品房面积实测技术报告书取得时间是2013年7月15日，根据两份合同第九条之约定，被告逾期交房90日后，原告便有权解除合同，本案中被告至今未将符合交付条件的房产交付给原告，原告主张解除合同的诉讼请求应予支持。原告已交付的购房首付款共计4399920元，被告应予返还。因涉案两份商品房预售合同已在房管部门备案，合同解��后，双方应当互相配合办理备案的注销手续。对于违约金，原告主张应分三段计算，第一段是自原告交付购房款之日至2012年12月28日发出解除通知后两个月，即2013年3月1日，按照银行同期贷款利率计算，第二段是自2013年3月2日至起诉之日2014年9月28日，利率按照同期银行逾期贷款利率计算，第三段是起诉之日到实际返还购房款之日，按照同期银行逾期贷款利率计算。对于合同解除的时间，因原告并未提交证据证实被告收到过其解除通知，双方解除合同的时间应以2013年3月18日（2012）泰民一初字第73号案件第二次庭审时被告的自认为准，该案第二次开庭的庭审笔录第十页最后记载被告陈述“现在该协议已经解除了”，结合该笔录上文中原告陈述的“当时原告与元亨公司签订过书面的初步购买协议，购��营业房在文化中心开设新的机构，……”，另外，在本案庭审过程中，被告认可原告购买其营业房的合同就是本案的两份商品房预售合同，因此，综合两起案件庭审中原、被告的陈述，可以认定被告在2013年3月18日的庭审中认可本案的两份合同已经解除。根据本案中两份合同第九条的约定：“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.02%向买受人支付违约金”，因此自2013年3月19日至2013年5月17日，被告应向原告支付违约金879.98元。2013年5月18日以后，因被告并未退还购房首付款，原告可按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算违约金至购房首付款付清之日止。对于原告主张的申请财产保全提��担保支出的费用8000元，系其在本案申请财产保全而用其房产提供担保时，对其房产进行评估支付给中介机构的评估费，该费用系原告为申请财产保全支付给评估公司的费用，理应由原告自行负担，对其要求被告负担该项费用的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告山东新华书店集团有限公司泰安分公司与被告泰安市元亨置业有限公司于2011年3月28日签订的两份商品房预售合同（编号分别为YS0025741和YS0025755）于2013年3月18日解除；二、被告泰安市元亨置业有限公司返还原告山东新华书店集团有限公司泰安分公司已付购房首付款4399920元；三、被告泰安市元亨置业有限公司支付原告山东新华书店集团有限公司泰安分公司自2013年3月19日至2013年5月17日的违约金879.98元；四、被告泰安市元亨置业有限公司支付原告山东新华书店集团有限公司泰安分公司自2013年5月18日至购房首付款付清之日的违约金（以购房首付款4399920元为基数，按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算）；五、上述二至四项限被告泰安市元亨置业有限公司自本判决生效之日起十日内付清；六、驳回原告山东新华书店集团有限公司泰安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行��间的债务利息。案件受理费53793元，保全费5000元，共计58793元，由原告山东新华书店集团有限公司泰安分公司负担15663元，由被告泰安市元亨置业有限公司负担43130元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审　判　长　　李　健审　判　员　　王　玥人民陪审员　　苏文静二〇一五年五月二十六日书　记　员　　张泽宇更多数据：