（2015）兵八民二终字第125号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-06-10
案件名称
潘建喜与王水州、鲜明房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潘建喜,王水州,鲜明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
新疆生产建设兵团第八师中级人民法院民 事 判 决 书（2015）兵八民二终字第125号上诉人（原审原告）：潘建喜，男，1959年12月29日出生。上诉人（原审被告）：王水州，男，1956年10月17日出生。被上诉人（原审被告）：鲜明，男，1969年2月6日出生。委托代理人：苏勇瑞，新疆七合律师事务所律师。潘建喜与王水州、鲜明房屋租赁合同纠纷一案，石河子市人民法院于2012年9月11日作出（2011）石民初字第2983号民事判决书，被告王水州不服向本院提起上诉，本院于2013年4月7日作出兵八民二终字第59号民事裁定，将本案发回石河子市人民法院重新审理。石河子市人民法院审理期间，因潘建喜对石河子市人民法院提出回避申请，本院作出（2013）兵八立辖字第1号指定管辖决定书，指定新疆生产建设兵团下野地垦区人民法院审理本案。该院于2014年6月23日受理后，作出（2014）下民初字第223号民事判决，潘建喜与王水州不服，向本院提起上诉。本院于2015年3月16日受理后，依法组成由审判员商栋担任审判长、审判员胡春红、李红敏参加的合议庭，于同年4月1日公开开庭进行了审理。上诉人潘建喜、王水州、被上诉人鲜明的委托代理人苏勇瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：1998年6月16日、2000年8月8日，出卖人石河子市华商五交化有限公司分别收取幸福路23-10号商服房房款185850元、102725元。1998年6月16日的格式收据记载“今收到王彩霞交来五金二商店商服一楼6号款185850元”2000年8月8日收条的内容为“今收到王彩霞现金102725元五金二店底商楼”。同日，石河子市华商五交化有限公司又出具收据，内容为“今收到王博交来华商村商服一楼23-10号房款288575元”。2006年2月9日，石河子市房产局对该房颁发了房产证，产权证记载房屋位于幸福路23-10号，所有权人为王博。房产档案资料显示：2011年8月2日，王博与原告签订了房屋转让合同书，王博以530000元的成交价将该房出卖给潘建喜。同年9月11日，原告取得了该房的产权证。2010年4月9日，被告王水州以王彩霞的名义，与鲜明签订了房屋租赁合同，将涉案房屋租给鲜明，租期自2010年4月9日至2013年4月9日，年租金为38000元。合同签订后，被告王水州收取了鲜明2010年4月9日至2012年4月9日两个年度的租金76000元，并以王彩霞的名义出具了收条。另查：2011年7月27日，王博给原告潘建喜出具且经过公证的委托书一份，打印内容为：“委托人：王博受托人：潘建喜本人王博现全权委托潘建喜办理石河子市幸福路23-10号面积53.17平方米商用房的租赁、租金收取，该房屋产权证号：石房权证号市字第000845**，其他任何人对该房的出租都视为无效，所得收益返还，并有权为我收回该房屋。房屋发生纠纷时，有权为我提起诉讼。受托人在其权限范围内签署的有关文件及办结的有关事宜，我予认可。受托人无转委托权。委托期限：自2011年7月27日起至上述委托事宜办理完为止。”另，因原、被告对涉案房屋租金价格存在争议，根据原告申请，石河子市人民法院委托石河子价格认证中心对涉案房屋租赁费进行鉴定。石河子价格认证中心出具的石价鉴字（2012）014号价格鉴定结论书认定涉案房屋在2011年9月至2012年9月的租赁费为68000元。原告支付鉴定费500元。2013年4月11日租赁合同到期，被告鲜明将涉案房屋返还给原告。重审庭审中，原告变更诉讼请求为：1、确认王水州于2010年4月9日以王彩霞的名义与被告鲜明签订的房屋租赁合同无效；2、被告鲜明给付原告上述房屋使用费38000元（时间2012年4月10日至2013年4月11日，标准38000元／年）；3、被告王水州赔偿原告房屋租金及租金差价损失69667元（时间2011年9月11日止2013年4月11日，标准68000元／年，扣除鲜明应当给付的38000元，计算方式为68000元／12个月×19个月-38000元）；4、本案案件受理费、送达费、鉴定费由被告王水州承担。原告潘建喜向原审法院提起诉讼称：石河子城区幸福路23-10号房屋原系王博所有，王博于2011年8月与原告签订房屋买卖合同，将该房屋卖与原告，并于2011年9月11日办理了所有权变更登记。原告在与王博订立房屋买卖合同后，才知道第一被告王水州假借原告之母王彩霞之名，与第二被告鲜明就该房屋签订了租赁合同，原告通知第二被告鲜明立即将房屋返还原告并给付房屋使用费，被告鲜明予以拒绝。原告认为：王水州既非房屋所有权人，又未经房屋所有权人授权和追认，无权处分该房屋的所有权，其假借王彩霞之名与被告鲜明订立的租赁合同应属无效。鲜明在订立合同时，未尽注意义务和审查义务与无权处分人签订租赁合同，且在房屋所有权人通知返还房屋和给付房屋使用费时，拒绝履行法定义务。二被告的行为侵害了原告的合法权益，应当承担相应民事责任，故诉至法院，请求判令：1、确认王水州于2010年4月9日以王彩霞的名义与被告鲜明签订的房屋租赁合同无效；2、被告鲜明给付原告上述房屋使用费38000元（时间2012年4月10日至2013年4月11日，标准38000元／年）；3、被告王水州赔偿原告房屋租金及租金差价损失69667元（时间2011年9月11日止2013年4月11日，标准68000元／年，扣除鲜明应当给付的38000元，计算方式为68000元／12个月×19个月-38000元）；4、案件受理费、送达费、鉴定费由被告王水州承担。原告潘建喜为证明其主张，向法庭提交的证据有：1、石房权证市字第002076**号房产证复印件一份，证明涉案房屋的所有权人为潘建喜，登记时间为2011年9月11日。2、石房权证市字第000845**号房产证复印件一份，证明王博为涉案房屋所有权人，登记时间为2006年2月9日。3、房屋租赁合同书原件一份，证明王水州2010年4月9日以王彩霞的名义与被告鲜明签订了涉案房屋租赁合同，约定年租金38000元。4、公证书原件及委托书复印件各一份，证明2006年至2011年9月11日，在房产转移之前，王博委托授权潘建喜管理涉案房屋。5、石河子市价格认证中心出具的涉案物品估价鉴定结论书一份，证明涉案房屋实际的租金价格应当是68000元。被告王水州未参加该院庭审，但是提交了书面答辩状，辩称：房屋由岳母王彩霞于1998年6月至2000年8月分两次出资购买。2006年2月，根据王彩霞的交代，王彩霞之女潘月娥将该房产权证办理在正在石河子大学读本科的儿子王博名下，但并未将房屋实际交付给王博。之后，由王彩霞给女婿王水州出具出租房屋的相关资料，由王水州对外签订房屋租赁合同并收取租金，而潘月娥、王水州也将收取的租金全部交给了王彩霞。对此，兄弟子妹都是知情的，王博也是知情的。2010年4月9日，王水州根据惯例，与鲜明续订了房屋租赁合同，约定租期三年，年租金38000元。之后，潘月娥、王水州将收取的两个年度的租金76000元交给了王彩霞。2011年8月，王彩霞提出将外孙王博名下的房屋过户到原告潘建喜名下，潘月娥即听从母亲的意见，王水州也积极协助，于同年9月11日将该房过户给潘建喜。因此，原告关于“与第三人订立买卖合同后，才知道王水州假借王彩霞之名，与鲜明就该房屋签订了租赁合同”的陈述纯属虚构。原告为支持其关于涉案合同无效的主张，虽向法庭提供了2011年7月27日王博委托原告办理该门面房租赁、租金收取事宜且有“其他任何人对该房屋的出租都视为无效、所得收益返还，并有权为我收回房屋，房屋发生纠纷时，有权为我提起诉讼”内容的公证文书，但在此文书上签字，是王博在不知道、不理解公证文书内容的情况下所为，不是王博的真实意思表示。因此，王水州代表王彩霞与被告鲜明签订的房屋租赁合同有效。另外，第三年度租金被告未收取，且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，原告要求返还房屋和使用费以及赔偿房租差价损失无法律依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告王水州未向该院提交证据，但在石河子市人民法院提交的证据有：1、石河子市华商五交化有限公司出具的收条二份，证明：王彩霞分两次交房款，分别为壹拾捌万伍仟捌佰伍拾元整、壹拾万贰千柒佰贰拾伍元整。证明涉案房屋是王彩霞出资，办在王博名下，一直由被告王水州办理出租的事实。2、王博在石河子市人民法院审理过程中于2013年6月16日出具的证明一份，证明涉案房屋是王彩霞出资购买，被告王水州负责出租一事，将租金交给王彩霞。其与原告潘建喜所签的委托房屋变更的文书和委托办理房屋租赁的文书是在不知情的情况下所签。被告鲜明辩称：1、被告王水州2011年4月9日以王彩霞名义与被告鲜明签订的房屋租赁合同合法有效。理由是涉案房屋产权变更前后，被告王水州于2004年4月10日就开始代王彩霞与鲜明签订石河子市城区幸福路23-10号房屋的租赁合同，基本上每年都订合同，根据合同确定租赁年限和房屋租金，到期了就续签。一直到2013年4月9日。在合同签订期间，房屋产权变更的事实与房屋租赁是两个法律关系，我国合同法规定，买卖不破租赁，对该行为应该认可。2、原告潘建喜在获取涉案房屋所有权后，因其家庭成员之间的关系，并没有明确要求被告鲜明履行相应的房租给付义务，被告鲜明不知道房屋租金应该交给谁。对于2012年4月10日至2013年4月11日的房屋租金38000元，被告同意按合同约定支付，但具体支付给谁等案件终结决定。被告鲜明为证明其主张，向法庭提交的证据有：1、王水州以王彩霞名义签订的房屋租赁协议原件2份、王水州出具的房屋租金的收条原件3份，证明王水州以王彩霞名义与被告鲜明签订房屋租赁合同并履行，王彩霞的签名都是王水州代签。2、2000年8月8日，王彩霞购买涉诉房屋缴费凭证复印件1份，证明最早涉诉房屋所有权人是王彩霞。经依法组织当事人当庭举证、质证，该院对上述证据认定如下：对于原告提交的证据1、2、3，被告鲜明没有异议，该院予以认定；对于原告提交的证据4，被告鲜明对其真实性没有异议，对其合法性有异议，认为其与王博出具的证明相悖，应当以王博出具的证明为准，该院认为，该组证据从形式上、内容上合法有效，但是与本案没有关联性，该院不予认定；对于原告提交的证据5，被告鲜明不发表质证意见，该证据是石河子市人民法院委托石河子市价格认证中心做出的鉴定，虽然真实合法，但是与本案没有关联性，该院不予认定。对于被告王水州提交的证据1，原告潘建喜对其关联性不认可，该证据无法证明王彩霞是房屋所有权人，故该院对其不予认定；对于被告王水州提交的证据2，原告潘建喜不认可，认为王博是在没有到庭的情况下出具的，不具有证明力，该院认为，王博的证明与本案没有关联性，故对该证据该院不予认定。对于被告鲜明提交的证据1、2，原告潘建喜均不认可，该院认为证据1与其他证据相互印证，证明王水州以王彩霞名义与被告鲜明签订房屋租赁合同并履行的事实，对该证据该院予以认定；证据2无法证实房屋所有权人是王彩霞，对该证据该院不予认定。原审法院审理认为：根据原告潘建喜的诉讼请求以及被告王水州、鲜明的答辩意见，本案的争议焦点为：一、被告王水州于2010年4月9日以王彩霞的名义与被告鲜明签订的房屋租赁合同是否有效；二、原告主张被告鲜明支付2012年4月10日至2013年4月11日涉案房屋使用费38000元是否有事实和法律依据；三、原告主张被告王水州赔偿原告房屋租金及租金差价损失69667元是否有事实和法律依据。关于争议焦点一，该院认为被告王水州于2010年4月9日以王彩霞的名义与被告鲜明签订的房屋租赁合同有效。理由如下：1、被告王水州以王彩霞的名义将产权人为王博的涉案房屋以年租金38000元价格租给被告鲜明，并签订了租期三年的房屋租赁合同。该合同的签订是双方当事人的真实意思表示。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”该合同的订立没有上述合同无效的情形；2、该租赁合同签订在原告潘建喜取得涉案房屋所有权之前，合同签订后，虽然原告潘建喜取得了所有权，但是依据《合同法》规定的“买卖不破租赁”的原则，即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因此涉案房屋的所有权人虽然变更为原告潘建喜，但是不影响原租赁合同的效力。3、该租赁合同签订之后，王水州向鲜明交付了房屋，鲜明也向王水州支付了两年的房屋租金，双方都如约履行了合同义务。2013年4月，鲜明在房屋租赁合同到期后，将房屋返还给潘建喜，但是由于本案在诉讼过程中，所以未能将最后一年的租金交付给王水州，因此，该租赁合同已经履行完毕。综上所述，被告王水州以王彩霞的名义与被告鲜明签订的房屋租赁合同有效，原告主张该租赁合同无效的诉讼请求不能成立，该院不予支持。关于争议焦点二，原告主张被告鲜明支付2012年4月10日至2013年4月11日涉案房屋使用费38000元是否有事实和法律依据。根据本案查明的事实，本案涉案房屋的租赁合同虽然由被告王水州和被告鲜明签订在前，但是原告于2011年8月30日已经取得了涉案房屋的所有权，依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，故原告请求被告鲜明参照原合同约定的租金价格支付房屋使用费的请求并无不当，故原告请求判令被告鲜明给付2012年4月10日至2013年4月11日涉案房屋的租赁费38000元的诉讼请求于法有据，该院予以支持。关于争议焦点三，原告潘建喜主张被告王水州赔偿原告房屋租金及租金差价损失69667元是否有事实和法律依据。对于原告主张的房屋租金部分，原告于2011年8月30日已经取得了涉案房屋的所有权，依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，被告王水州并非涉案房屋的产权人，其收取租金的行为，侵犯了原告潘建喜对所有房屋收益的权利，故原告主张被告王水州返还已经收取的房屋租金并无不当，该院予以支持。被告王水州辩称本案涉案房屋之前应为王彩霞所有，其一直以王彩霞的名义与被告鲜明签订合同，并且将所收房租已经交给王彩霞的答辩意见。该院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，因被告王水州未能提供充分证据予以证实已将收取的房租全部交给王彩霞，故对该辩解理由，该院不予采纳。原告于2011年8月30日取得涉案房屋的所有权，被告王水州返还原告潘建喜涉案房屋租金数额为22167元［计算方式应当为38000元／12个月×7个月（2011年9月11日至2012年4月10日）］。对于原告主张的被告王水州应当赔偿涉案房屋租金差价部分，该院认为，王水州与鲜明签订房屋租赁合同是有效合同，是双方真实意思表示，双方并没有损害原告的恶意，也无证据证明双方事先存在着合谋，因此不存在恶意串通。原告潘建喜认为被告王水州与被告鲜明签订的房屋租赁合同约定的租金明显低于市场价，提交的石河子市价格认证中心做出涉案房屋差价的鉴定虽然合法，但与本案并无关联性。据此，对原告主张的赔偿租金差价的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、被告王水州于2010年4月9日以王彩霞的名义与被告鲜明签订的房屋租赁合同有效；二、被告鲜明于本判决生效之日起十日内给付原告潘建喜房屋使用费38000元；三、被告王水州于本判决生效之日起十日内赔偿原告潘建喜房屋租金22167元；四、驳回原告潘建喜的其他诉讼请求。案件受理费250元，邮寄送达费90元，由被告王水州负担，于判决生效之日起十日内给付原告潘建喜。鉴定费500元（原告已预交），由原告潘建喜自行负担。上诉人潘建喜不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误。原审查明自2000年8月8日起，本案所涉房屋的产权人是王博，原审在房产机关已颁证确权后，仍模糊本案房屋所有权，以此来确定合同主体属认定事实错误。如本案房屋属王彩霞所有，王水州代理王彩霞出租房屋时，应有王彩霞的有效授权，但王水州和鲜明均没有王彩霞的授权和委托，也不能提供合法的房屋产权证明，被上诉人鲜明仅有王彩霞的收据复印件，这不仅与真正的产权证相悖，更与案件事实不符。二、二被上诉人恶意串通，损害国家和上诉人的利益。本案租赁合同的期限是三年，被上诉人就以买卖不破租赁的法律制度损害上诉人的利益，2010年房地产市场价格大幅上涨，石河子市人民法院也鉴定出涉案房屋租金高出合同约定租金近一倍，二被上诉人的行为不但减少了所有权人的租金收入，也使国家的租赁税收受到损失。请求二审法院撤销原审判决第一、三、四项判决，改判确认二被上诉人签订的租赁合同无效，并判令被上诉人王水州赔偿上诉人潘建喜租金损失69667元。上诉人王水州针对上诉人潘建喜的上诉答辩称：本案所涉房屋是上诉人王水州的岳母王彩霞于1998年6月至2000年8月分两次出资280000多元购买，2006年2月，王彩霞让其女儿潘月娥将该房产权证办在上诉人王水州之子王博名下，但王彩霞并未将房屋实际交付给王博。王彩霞给上诉人王水州出具出租房屋的相关资料，委托上诉人王水州对外签订租赁合同并收取租金，并把租金交给王彩霞，这件事情兄弟姐妹及王博均知情。租赁合同有效，潘建喜要求补交房屋租金差价无事实依据。王水州已将租金给付王彩霞，原审认定租赁合同有效正确，但判决王水州给付潘建喜租金22167元错误。请求二审法院驳回上诉人潘建喜的上诉。被上诉人鲜明针对上诉人潘建喜的上诉答辩称：王水州是王彩霞的女婿，代王彩霞出租房屋和收取租金，该行为已发生多年，因其之间的亲戚关系，被上诉人鲜明有理由相信王水州是代王彩霞签订合同及收取租金。上诉人潘建喜认为被上诉人鲜明与王水州恶意串通，其应提供证据证明。上诉人潘建喜的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人潘建喜的上诉。上诉人王水州不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决认为王水州未能提供充分证据证实已将收取的房租全部交给了王彩霞，该认定与事实不符。1998年6月16日、2000年8月8日，王彩霞分两次出资合计288575元购买本案房屋，将该房屋登记在王博名下，但王彩霞并未将该房屋实际交付给王博，而是委托王水州对外出租，所收租金由王水州转交给王彩霞，此事实有王彩霞按有手印的收条为证。王彩霞是本案所涉房屋的实际所有权人，对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，王水州已将所收租金全部交给了王彩霞，潘建喜要求王水州给付租金的请求不能成立。原审判决王水州给付潘建喜租金错误。请求二审法院撤销原审判决第三项，依法改判驳回潘建喜对王水州的诉讼请求。上诉人潘建喜针对上诉人王水州的上诉答辩称：根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产所有权以产权登记为准。王水州出租房屋未经房屋产权人的追认，属无权处分。王博的说明已证实王水州的代理行为无效，该租赁合同应为无效，请求二审法院驳回潘建喜的上诉。被上诉人鲜明针对上诉人王水州的上诉答辩称：同意上诉人王水州的上诉意见。本院二审查明：本院除认定一审所查明的事实外，另查明：上诉人王水州在石河子市人民法院审理本案时提交由潘月娥于2012年6月18日书写的收条一张，内容为：收到我女儿潘月娥幸福路23-10号门面房2年租金柒万捌仟元正。保证金贰仟元。（2010—2012年）。该收条落款日期上，有一手指捺印。上诉人王水州称是王彩霞的手指印。上诉人潘建喜对该收据不予认可。本院认为：根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为一、上诉人王水州于2010年4月9日以王彩霞的名义与被上诉人鲜明签订的房屋租赁合同是否有效。二、上诉人潘建喜主张上诉人王水州赔偿房屋租金及租金差价损失69667元的请求能否成立。关于焦点一，上诉人王水州与被上诉人鲜明签订房屋租赁合同的时间是2010年4月9日，上诉人潘建喜取得该房屋产权的时间是2011年9月11日，租赁合同的签订时间在上诉人潘建喜取得产权之前，在此之前产权登记的人是王博，因潘建喜与王水州、王彩霞、潘月娥、王博存在亲属关系，此前，无论是王博还是王彩霞对王水州出租房屋及收取租金均未提出异议，说明其对王水州办理房屋租赁事宜是认可的。上诉人王水州与被上诉人鲜明在平等自愿基础上签订的房屋租赁合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的法定情形。被上诉人鲜明亦在房屋租赁合同期限届满后，向上诉人潘建喜移交了租赁房屋，该租赁合同已履行完毕。上诉人潘建喜称上诉人王水州与被上诉人鲜明恶意串通，因未能提供证据证实，本院对该上诉理由不予采信。因此，该合同应为合法、有效。上诉人潘建喜要求确认合同无效的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信，对该上诉请求，本院不予支持。关于焦点二，因租赁合同有效，租赁合同的当事人均应按照租赁合同的约定履行合同。租赁合同约定租金为每年38000元，上诉人潘建喜主张按照鉴定价格交纳租金的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因上诉人潘建喜自2011年9月11日起取得了本案所涉房屋的产权，其有权主张其取得产权之后的租金。因本案所涉房屋自2011年9月11日至2012年4月10日期间的租金均由上诉人王水州收取，上诉人王水州称其已将收取的租金全部交给了王彩霞，其提供的收据是潘月娥书写，收据上并无王彩霞的签名，该收据上手指捺印上诉人王水州称是王彩霞的，因上诉人潘建喜不认可，上诉人王水州对此并未提供其他证据印证，对上诉人王水州将全部租金交给王彩霞的上诉理由，本院不予采信。故原审判决王水州向潘建喜返还2011年9月11日至2012年4月10日期间的租金22167元正确。综上，二上诉人的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2146元（上诉人潘建喜预交1542元，上诉人王水州预交354元，被上诉人鲜明预交250元），由上诉人潘建喜、王水州和被上诉人鲜明各自负担。本判决为终审判决。审判长 商 栋审判员 胡春红审判员 李红敏二〇一五年五月二十六日书记员 石 静 来自