（2015）穗���法民五终字第683号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-06-12
案件名称
广州市奥威隆皮革股份有限公司与罗剑锋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗剑锋,广州市奥威隆皮革股份有限公司,刘卫民
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第683号上诉人（原审被告）：罗剑锋，住广州市花都区。委托代理人：潘健欢，广东古风律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市奥威隆皮革股份有限公司。住所地广州市越秀区北京路***号。法定代表人：蔡荣暹。委托代理人：梁颖茵，广东政邦律师事务所律师。原审被告：刘卫民，住广州市花都区。委托代理人：叶景达，广东富荣律师事务所律师。上诉人罗剑锋因租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2012）穗花法民三初字第272号民事判决���向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2004年6月11日，奥威隆公司（甲方）与刘卫民（乙方）签订《厂房租赁协议》，约定甲方将位于广州市花都区花山镇两龙圩的厂房及厂区前的空地（厂房、空地平面图另附）按现状租给乙方作生产用途。一、甲方按现状提供约11180平方米厂房及约2500平方米厂区前的空地租给乙方作生产用途。二、租赁期限为3年，即从2004年6月11日起至2007年6月10日止。甲方出租给乙方的厂房及及厂区前的空地月租金为30000元，从2004年9月11日开始计收租金（2004年6月11日至2004年9月10日为乙方免租装修期）。乙方在协议生效后5天内一次性支付60000元给甲方作为租赁保证金。乙方在每月15号前要将当月租金交给甲方财务。五、协议期满、解约、违约的规定：…。5.双方任何一方若需中途解约的，原则上��前三个月书面通知对方，并按以下约定补偿：①乙方提出解约的，甲方不返还60000元保证金给乙方。乙方要保证将厂房水电设施完好交回给甲方，乙方所投入的建设设施不予补偿。②甲方提出解约的，两倍退回保证金给乙方（含乙方给甲方的保证金），并对乙方所增建的厂房，甲方按以下公式计算补偿费给乙方：补偿费=（12年-已使用年）×增建厂房建筑成本价÷12年。乙方不得损毁厂房及水电设施。乙方在约定的时间内不按时缴交房租时，每逾期一天加缴5%的滞纳金，超过30天乙方仍未能向甲方缴交的，视作乙方违约，甲方有权收回厂房，并追缴乙方所欠租金或费用。同日，奥威隆公司（甲方）与刘卫民（乙方）签订了《电梯使用协议》，约定甲方提供THJ-2000四站五门二吨人货电梯一台给乙方使用，使用期限从2004年6月1日起至2016年6月11日止。同日，原、被告就涉案厂房及场地使用的防火、安全、治安、保卫、计划生育等安全问题签订了《场地使用安全协议书》。奥威隆公司于当日向被告移交涉案厂房及场地，双方签订了《租赁场地移交接收书》。2004年6月13日，原、被告签订《厂房租赁补充协议》，约定双方于2004年6月11日签订的《厂房租赁协议》的租赁期限在3年的基础上延长租赁期9年，即从2004年6月11日起至2016年6月10日止。延长租期后的月租金相应调整，具体为：2007年6月11日起至2010年6月10日止月租金为33000元；2010年6月11日起至2013年6月10日止月租金为36300元；2013年6月11日起至2016年6月10日止月租金为39930元。补充协议并约定双方于2004年6月11日签署的《厂房租赁协议》与该补充协议一并执行，具有同等法律效力。合同履行期间，刘卫民向奥威隆公司提出自行出资将THJ-2000四站五门二吨人货电梯改造更新为高铃牌IJSJ-2000-0.5gx电梯。奥威隆公司同意后，双方于2005年12月5日签订《电梯使用协议》，约定由刘卫民全额出资更新改造THJ-2000四站五门二吨人货电梯，电梯更新改造后，新电梯归奥威隆公司所有。上述合同履行期间，刘卫民依约向奥威隆公司支付了保证金60000元，租金交至2009年12月。庭审中，奥威隆公司与两被告均确认奥威隆公司出租给刘卫民的空地就是花国用（2009）第721767号《国有土地使用证》登记范围内的土地。2009年9月15日，奥威隆公司向刘卫民发出《解约通知书》，认为根据《厂房租赁协议》关于双方任何一方若需中途解约的，原则上提前三个月书面通知对方的约定，奥威隆公司特书面通知刘卫民解除双方签署的《厂房租赁协议》和《厂房租赁补充协议》的租赁关系，关于解约的补偿问题，奥威隆公司愿与刘卫民另行协商。2009年10月23日，奥威隆公司向刘卫民发出《解约补���问题回复》，内容为：“刘卫民先生：关于解约的补偿问题，你于10月15日电话回复我公司对该次解约补偿230万元，我公司认为这与双方在2004年6月11日签署的《厂房租赁协议》要求中任何一方中途解约的补偿相差甚远，故我公司无法接受，但可在《厂房租赁协议》约定的基础上进行协商。”2009年10月26日，刘卫民在奥威隆公司发出的《解约通知书》、《解约补偿问题回复》上作出书面回复，《解约通知书》回复内容为：“收到解约通知书，补偿收到再签订终止租赁合同，刘卫民，2009.10.26”；《解约补偿问题回复》回复内容为：“收到解约补偿问题回复，双方继续协商补偿问题，刘卫民，2009.10.26”。此后，奥威隆公司与刘卫民就合同解除的补偿问题未达成一致意见，刘卫民拒绝腾空交还涉案厂房及场地，奥威隆公司遂向原审法院提起诉讼，请求法院确认双方于2004年6月11日签订的《厂房租赁协议》、《场地使用安全协议书》、《电梯使用协议》，2004年6月13日签订的《厂房租赁补充协议》，2005年12月5日签订的《电梯使用协议》，于2009年12月15日解除。原审法院于2010年12月17日作出（2010）花法民三初字第712号民事判决，判决认为依《厂房租赁协议》约定，合同履行期间任何一方均有解除合同的权利，提出解除合同的一方应提前三个月书面通知对方，并按约定予以补偿。奥威隆公司于2009年9月15日向刘卫民发出《解约通知书》，通知刘卫民解除合同。因此，从刘卫民收到奥威隆公司书面通知解除合同之日起经过三个月，双方的合同关系解除。奥威隆公司主张与刘卫民签订的《厂房租赁协议》、《厂房租赁补充协议》、《电梯使用协议》、《场地使用安全协议书》于2009年12月15日解除，符合双方合同的约定，对此，原审法院予以确���其解除合同的效力……判决如下：确认广州市奥威隆皮革股份有限公司与刘卫民于2004年6月11日签订的《厂房租赁协议》、《场地使用安全协议书》、《电梯使用协议》，于2004年6月13日签订的《厂房租赁补充协议》，于2005年12月5日签订的《电梯使用协议》于2009年12月15日解除。上述案件判决后，刘卫民不服提起上诉。广州市中级人民法院终审判决【（2011）穗中法民五终字第966号】认为：原审法院认定《厂房租赁协议》履行期间任何一方当事人均有解除权并无不当，奥威隆公司已于2009年9月15日向刘卫民发出《解约通知书》，履行其“提前三个月书面通知对方”的义务，因此，于2009年12月15日解除涉案《厂房租赁协议》的条件已经成就，现奥威隆公司要求确认其与刘卫民之间所签订的《厂房租赁协议》于2009年12月15日解除的意见合理……至于涉案合同解除后的权利义���清结问题，双方可另寻法律途径解决……判决驳回上诉，维持原判。2010年2月10日，奥威隆公司与案外人市政学校签订《广州市奥威隆皮革股份有限公司与广州市市政职业学校就﹤广州市花都区花山圩广州市皮革工业公司永联皮件厂厂区房地产﹥产权买卖协议书》，约定奥威隆公司将涉案的厂房及场地出售给市政学校，相关厂房及土地合计国土证2本、房屋产权证20本，按房地产现状整厂出售，款项为1350万元。涉案厂房、土地至今仍登记在奥威隆公司名下。另查明，2004年10月18日，刘卫民与罗剑锋签订《土地租赁协议》，刘卫民将其向奥威隆公司承租的租赁物中约3000平方米的土地部分出租给罗剑锋使用。协议约定：租期自2004年10月18日至2016年6月10日止，从2004年10月18日至2007年10月17日期间月租金为4000元、2007年10月18日至2010年10月17日期间月租金为4400元、2010年10月18��至2013年10月17日期间月租金为4840元、2013年10月18日至2016年6月10日期间月租金为5320元。2012年3月30日，奥威隆公司以刘卫民及罗剑锋至今未向奥威隆公司交还花国用（2009）第721767号《国有土地使用证》登记范围内的土地及缴纳2009年12月16日起的土地占用费为由，向原审法院提起本案诉讼，请求：1、刘卫民立即退出花国用2009第721767号《国有土地使用证》范围内面积为3281平方米的土地（包括该土地上一切建筑物、上盖物等），并将该土地交还给奥威隆公司。2、刘卫民向奥威隆公司支付土地占用费（暂按每月4000元的标准，从2009年12月16日起计算至实际交还土地之日止，暂计至2012年3月15日为108000元）。3、罗剑锋对上述第1、2项诉讼请求承担连带履行责任。4、本案诉讼费用由两被告承担。诉讼中，奥威隆公司变更第2项诉讼请求为：刘卫民参照刘卫民与罗剑锋双方签署的《���地租赁协议》约定的租金标准，向奥威隆公司支付从2009年12月16日起至实际交还土地之日止的土地占用费，暂计至2012年4月17日为131403.87元。原审法院认为：对已经发生法律效力的判决所确认的事实，原审法院予以认定。根据（2010）花法民三初字第712号民事判决及（2011）穗中法民五终字第966号民事判决认定，奥威隆公司与刘卫民之间于2004年6月11日签订的《厂房租赁协议》、《场地使用安全协议书》、《电梯使用协议》，于2004年6月13日签订的《厂房租赁补充协议》，于2005年12月5日签订的《电梯使用协议》已于2009年12月15日解除。因此，奥威隆公司要求刘卫民退出并交还涉案的花国用（2009）第721767号《国有土地使用证》登记范围内的土地（包括该土地上的建筑物、上盖物等），并向奥威隆公司支付合同解除之次日（2009年12月16日）起至实际交还涉案土地之日止的土��占用费合法有据，原审法院予以支持。由于刘卫民已将涉案土地出租给罗剑锋使用，故原审法院参考刘卫民与罗剑锋之间《土地租赁协议》约定的租金标准，计算刘卫民应向奥威隆公司支付的土地占用费。奥威隆公司的诉讼请求有理，原审法院予以支持。由于刘卫民向奥威隆公司承租涉案土地后又将其转租给罗剑锋使用，故罗剑锋亦应协助将涉案土地（包括地上建筑物、上盖物等）腾空交还给奥威隆公司。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故奥威隆公司请求罗剑锋对刘卫民应付的土地占用费承担连带支付责任有法律依据，原审法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，于2014年7月4日作出如下判决：一、刘卫民、罗剑锋于本判决发生法律效力之日起十五日内，将花国用（2009）第721767号《国有土地使用证》登记范围内的土地（包括地上建筑物、上盖物等）腾空交还给广州市奥威隆皮革股份有限公司。二、刘卫民在履行上述第一项判项义务时，向广州市奥威隆皮革股份有限公司支付从2009年12月16日起至刘卫民将花国用（2009）第721767号《国有土地使用证》登记范围内的土地（包括地上建筑物、上盖物等）腾空交还给奥威隆公司之日的场地占用费（占用费的计算标准：2009年12月16日至2010年10月17日期间按每月4400元标准计算、2010年10月18日至2013年10月17日期间按每月4840元标准计算、2013年10月18日以后按每月5320元��准计算）。三、罗剑锋对上述第二项判项的场地占用费承担连带清偿责任。案件受理费2460元，由刘卫民负担，由罗剑锋承担连带清偿责任。判后，上诉人罗剑锋不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判令我方腾空土地交还给奥威隆公司，且对刘卫民的场地占用费承担连带责任，没有事实和法律依据，1、我方自2004年10月18日起向刘卫民承租涉案土地，租赁期限至2016年6月10日，为此，我方进行了土地平整、搭建建筑物等大量投入，并在2007年将部分土地转租给梁燕霜及曾路针使用。如果判令将土地交还给奥威隆公司将涉及到多方面关系，对我方及其他实际使用人不公平，我方及其他实际使用人在此事件当中并无任何过错，在相关搬迁赔偿问题未协商解决前，法院不应判令交还土地给奥威隆公司。二、我方在2012年2月1日前的租金已付清给刘卫民，至于（2010）花法民三初字第712号及（2011）穗中法民五终字第966号民事判决所确定的解除合同日期2009年12月15日，因我方并非该案当事人对此案件并不知情，且也没有接到奥威隆公司要求止付租金给刘卫民的通知，因此我方在收到奥威隆公司与刘卫民案件终审判决前，根据我方与刘卫民所签订的《土地租赁协》向刘卫民支付租金，并无不妥。因此，即使我方承担连带支付场地使用费责，也仅限于2012年2月1日之后，之前的场地租金我方已支付，不应再承担。三、我方与刘卫民《土地租赁协议》所约定的3000平方米土地，并非全部在《国有土地使用证》登记范围内，根据上诉人现场量度大概有500平方米土地不在此范围内，因此，一审法院在未查清事实的基础上就判令《土地租赁议》租金全部归奥威隆公司所有，显然是错误的。罗剑锋上诉请求：撤销原审判决，驳回奥威隆公司对罗剑锋的诉讼请求。被上诉人奥威隆公司二审答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。答辩如下：1、奥威隆公司与刘卫民之间的租赁合同已经生效判决确认解除，刘卫民作为承租人理应在合同解除后返还涉案场地及支付没有占用期间场地使用费。罗剑锋作为次承租人，理应清楚了解转租带来风险，即一旦我方与刘卫民的合同变更时，随后的转租合同也跟着变更，故在基础合同解除后，罗剑锋应当支付场地使用费及返还场地。而且，罗剑锋与刘卫民的转租关系是非法的，刘卫民从未取得奥威隆公司同意而转租涉案场地，也没有知会过我方，故罗剑锋不能以次承租人的身份对抗我方主张。至于罗剑锋与刘卫民的租赁纠纷应当由他们自行解决，与本案无关。2、罗剑锋认为租赁面积大概500平方米不在租赁范围之内，而我方只要求返还涉案国有土地使用权证项下的土地，至于罗剑锋向刘卫民承租的范围，应当由罗剑锋与刘卫民协商解决，也不能作为对抗我方收回场地的理由。原审被告刘卫民二审述称：一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审予以纠正。我方坚持一审答辩意见。至于罗剑锋的上诉请求和理由由法院依法裁定。经审查，一审查明的事实无误，本院二审予以确认。二审中，罗剑锋提交了中国农业银行个人结算业务申请书两份，证明罗剑锋于2012年1月4日汇款4400元给刘卫民，缴纳2012年1月份的租金；于2012年2月8日汇款6600元给刘卫民，缴纳2012年2月份租金，可以证实罗剑锋已经缴租至2012年2月1日。刘卫民确认罗剑锋已经缴租至2012年2月1日。奥威隆公司认为：对该两份汇款单真实性、合法性确认，但是仅仅能反映场地占用费的支付情况，不能证明罗剑锋向刘卫民缴租至2012年2月1日。���同解除之后，罗剑锋应该向业主方支付相应场地使用费。至于罗剑锋所称不清楚合同已解除直到判决之后才不再向刘卫民缴租的抗辩理由不合理，因为刘卫民向罗剑锋转租涉案场地时有义务告知罗剑锋基础合同关系，但是刘卫民没有告知，刘卫民在解除合同之后也没有把相关情况告知罗剑锋，这是刘卫民的过错行为，不能对抗奥威隆公司收取涉案场地使用费的主张。所以，刘卫民应与罗剑锋向奥威隆公司承担场地合同解除之后场地使用费的连带责任，至于双方之间的责任由他们自行解决，不在本案处理范围之内。刘卫民确认：我方向奥威隆公司承租的空地与罗剑锋向我方承租的面积是没有区别的，我方没有另外向他人承租其他场地。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、罗剑锋是否应当承担交还土地及缴纳占用费的连带责任？二、在罗剑锋主张其已经向刘卫���缴租至2012年2月1日情况下，是否还应当承担支付2012年2月1日之前占用费的连带责任？奥威隆公司与刘卫民就涉案厂房及空地之间的租赁关系已经生效法律文书判决于2009年12月15日解除，故刘卫民已无合法依据占有租赁物，刘卫民应向奥威隆公司交还租赁物及支付逾期占用期间的使用费。刘卫民将涉案土地转租给罗剑锋，罗剑锋为实际使用的次承租人，在上述租赁关系终止后，罗剑锋不再拥有占有、使用租赁物的合法依据，故罗剑锋应负有协助刘卫民交还土地的义务，原审判处罗剑锋与刘卫民一并承担交付涉案土地的责任，并无不当，本院予以维持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除的，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人���法院应予支持。因此，原审判处罗剑锋对刘卫民支付土地占用费承担连带清偿责任，符合上述法律规定，并无不当，本院予以维持。关于罗剑锋提出其已向刘卫民实际缴租至2012年2月1日，不应当承担支付此前占用费连带责任的问题。虽然刘卫民对罗剑锋交租至2012年2月1日予以确认，但本案奥威隆公司向罗剑锋主张逾期占用涉案土地的使用费，是基于其对涉案土地拥有使用权，罗剑锋占有、使用了涉案土地，应支付相应的对价，奥威隆公司的主张符合法律的规定。刘卫民与罗剑锋之间的交租关系不能对抗奥威隆公司的主张，也不属于本案审理的范围，双方应另寻法律途径解决。因此，罗剑锋要求免除其承担2012年2月1日之前占用费的连带责任，本院不予支持。二审中，刘卫民确认其向奥威隆公司承租的空地与罗剑锋向其承租的面积没有区别的，且其没有另外向他人承租其他场地，因此，罗剑锋认为大概有500平方米土地不在刘卫民向奥威隆公司承租的范围内，不应该将《土地租赁议》约定的租金全部归奥威隆公司所有的主张，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，罗剑锋的上诉请求和理由均不能成立，不应支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2460元，由上诉人罗剑锋负担。本判决为终审判决。审 判 长 张燕宁代理审判员 黄春成代理审判员 陈慧芳二〇一五年五月二十六日书 记 员 原 炜 微信公众号“”