（2015）沪二中民二（民）终字第563号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-07-06
案件名称
肖建与朱爱军房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
肖建,朱爱军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第563号上诉人（原审被告）肖建。委托代理人俞国栋，上海市诤正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）朱爱军。委托代理人彭博，上海博拓律师事务所律师。上诉人肖建因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第974号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年8月2日，朱爱军及其父亲朱广富作为房屋权利人与房屋买受人肖建签订房屋转让合同一份，约定将位于上海市清河路XXX号XXX室系争房屋转让给肖建，经双方同意，肖建愿意以人民币（以下币种均为人民币）39万的价格受让该房屋产权，付款方式为协议签订后肖建支付转让金36万元，过户到肖建名下后一次性全部付清余款3万元。因系争房屋产权证所有人朱广富在医院做手术，不能到场签字，其弟弟朱三龙出面担保签字。不得反悔，如果反悔担保人承担一切经济损失补偿肖建。房产证由肖建保管，过户公证委托书由朱爱军保管。过户费用由肖建承担，卖房理由给其父亲做手术看病治疗。如朱爱军违约收回房屋，应按肖建对此房投资的总金额款，每月5%的利息支付给肖建。在转让合同落款处，朱爱军本人签字确认，朱广富的名字由朱爱军代签。朱爱军一方的担保人为朱三龙、王永刚，肖建一方的担保人为王永刚。肖建分别于2012年6月15日、8月2日，向朱爱军转账支付房款10万元和5万元。同年8月15日，肖建向朱爱军转账支付房款1万元。肖建累计转账支付16万元。另外，朱爱军认可对方支付的现金为7万元，即肖建支付共计23万元。朱爱军于2013年4月16日通过银行转账，返还肖建23.5万元。原审法院另查明，系争房屋由朱爱军与其父朱广富共同共有。朱广富于2013年7月16日死亡，其名下系争房屋的份额由朱爱军继承。2013年6月，朱爱军向房产交易部门申请补发产证，因肖建对此提出了异议，房产登记部门作出了不予补证的通知。系争房屋的产权证书现在肖建处。朱爱军曾于2013年9月26日涉讼，要求确认其与肖建签订的房屋买卖合同无效，案号为（2013）嘉民三（民）初字第1001号，在该案中朱爱军申请撤回了起诉。现朱爱军认为双方间存在口头解除合同的协议，但肖建一直未将有关产证归还，且双方就产证返还事宜交涉不成，遂再次涉讼，要求判令确认双方签订的房屋买卖合同于2013年4月16日解除，且肖建返还系争房屋房产证。原审法院审理中，肖建为证明其支付的房款不止23万元，而是36万元，提供如下证据：1、2012年8月2日，由朱爱军出具的36万元收条，拟证明对方收到36万元房款；2、农业银行对账单，拟证明肖建于2012年3月31日转账支付朱爱军5万元、2012年6月15日转账支付10万元、2012年8月2日转账支付5万元、2012年4月28日取款3.5万元支付朱爱军、2012年8月2日取款1.7万元支付朱爱军；3、农商银行交易明细，拟证明肖建于2012年6月14日取款的100万元，36万元中的其余房款从该笔取款中以现金方式给了朱爱军。对肖建的上述证据，朱爱军认为：1、2012年8月2日的收条是朱爱军应对方的要求写的，其目的是给担保人看，实际上朱爱军并未收到36万元；2、对肖建于2012年6月15日转账支付的10万元、2012年8月2日转账支付的5万元，则表示认可。对肖建于2012年3月31日的转账，则不认可，朱爱军在该时间未收到任何银行的转账款，且肖建提供的证据不能证明该笔款项系转往朱爱军的账户。3、对农商银行交易明细的关联性不认可，不能证明肖建从中取出的现金用于支付购房款，朱爱军只认可收到肖建23万元，其中16万转账，7万现金。原审法院经审理后认为，双方当事人签订的《房屋转让合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点：朱爱军是否已将全部房款返还肖建，以及肖建是否应当将房产证返还对方。肖建主张其支付房款36万元的主要证据为收条及银行明细。对于36万元的收条，其落款日期为2012年8月2日，而根据肖建的陈述、结合朱爱军提供的证据，肖建于2012年8月15日还向对方转账支付了1万元房款。肖建在2012年8月2日之后还有付款行为，可见朱爱军在2012年8月2日出具的收条，并不能证明已实际全部收到收条记载的款项。因肖建提供的该证据与其陈述存在矛盾之处，对该证据不予采信。肖建提供的农商银行及农业银行的对账明细单，除朱爱军认可的部分款项外，对肖建主张系其向对方支付的房款，但其未能举证证明确系朱爱军收取，也没有提交交易相对方的银行账号，无法判断与本案的关联性，故对该部分证据不予采信。肖建主张其向对方转账支付21万元，现金支付15万元，共支付36万元，因肖建对朱爱军不认可的13万元，不能提供相应的证据加以证明，且肖建无证据证明其向朱爱军催要过13万元的房款，故对于肖建主张已付36万元的意见不予采信。肖建对收到朱爱军返还的23.5万元的事实无异议。朱爱军称其返还对方23万元房款及支付0.5万元利息的原因，是基于肖建的要求，且双方达成了解除合同的口头协议。而肖建对此的解释为，因朱爱军一直不愿办理过户，故肖建要求对方返还部分房款，等产权过户后再把房款一并付清。一般而言，房屋过户时仅保留少量尾款，肖建要求保留大部分尾款的说法有违常理，又无合理解释，故不予采信。朱爱军的说法更符合常理。在肖建对其付款行为举证不足的情况下，原审法院采信朱爱军的意见，认定其已经将收取的全部房款返还肖建，双方达成了口头解除合同的协议，确认肖建收到对方返还的房款之日合同解除。合同解除后，肖建继续持有朱爱军的房产证缺乏依据，应予返还。原审法院据此作出判决：一、确认朱爱军、肖建于2012年8月2日签订的《房屋转让合同》于2013年4月16日解除；二、肖建应于判决生效之日起十日内将上海市嘉定区清河路XXX号XXX室房屋的产权证书归还朱爱军。原审判决后，上诉人肖建不服，向本院提起上诉称：双方当事人约定系争房屋的转让金额为39万元，上诉人按约以转账、现金等形式支付了购房款36万元。但因被上诉人朱爱军迟迟不按约履行办理过户手续的义务，故经双方协商由被上诉人朱爱军返还23.5万元押在上诉人处。由于上诉人支付的房款次数较多、时间相距较长，故上诉人只记得通过银行于2012年3月31日、6月15日及8月2日三次转账对方相应的房款，其余均为上诉人现金支付对方。2012年8月12日1万元并非上诉人转账给对方，与本案无关。据此，上诉人认为原审判决认定事实错误，请求本院依法撤销，并发回重审。被上诉人朱爱军辩称：上诉人通过银行转账的房款共计16万元，被上诉人在原审法院审理中提供了有关银行的明细账册。收到对方的现金是7万元。双方口头协商解除系争房屋买卖合同时，上诉人提出补偿要求，故被上诉人多支付了0.5万元作为利息补偿给了对方。据此，被上诉人认为原审判决正确，请求本院依法维持。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。虽然有关收条上载明的房款为36万元，但是原审法院鉴于双方当事人在审理中提供的相关证据的时间顺序，以及各方当事人的质证意见，认为上诉人肖建称其支付给对方购房款共计36万元缺乏证据印证，故不予采信，程序合法，本院予以认同。上诉人在上诉中，亦因缺乏足够的证据印证其主张，故其上诉请求，本院难以支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人肖建负担。本判决为终审判决。审判长 张志煜审判员 陈 俊审判员 吴 俊二〇一五年五月二十六日书记员 朱伟静附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自