（2015）漳民终字第739号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-08-26
案件名称
谢海土与龙海市昌裕石料有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省漳州市中级人民法院
所属地区
福建省漳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
龙海市昌裕石料有限公司,谢海土
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）漳民终字第739号上诉人（原审被告）：龙海市昌裕石料有限公司（原名称为“龙海市昌胜石料有限公司”），住所地龙海市角美镇坂美村大卡湖。法定代表人林碰华，经理。委托代理人许建生，福建泾渭明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）谢海土，男，1955年1月8日出生，汉族，住龙海市。委托代理人高国川，福建闽仁律师事务所律师。上诉人龙海市昌裕石料有限公司因与被上诉人谢海土租赁合同纠纷一案，不服龙海市人民法院（2014）龙民初字第4092号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人龙海市昌裕石料有限公司的委托代理人许建生，被上诉人谢海土的委托代理人高国川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判查明，谢海土系龙海市角美镇坂美村第三村民小组村民。2006年3月9日，谢海土向龙海市角美镇承包一块山坡杂地，并签订《承包合同书》，合同载明：承包期为30年，即自2006年3月9日起至2036年3月9日止；2011年6月21日，谢海土将上述山坡杂地出租给龙海市昌裕石料有限公司（原“龙海市昌胜石料有限公司”，以下简称“昌裕公司”）使用，为此，双方签订一份《场地租赁合约书》，租赁合约载明：谢海土原碎石场外围尚有一片场地属于谢海土向坂美村委会承包经营，因昌胜石料有限公司需要租用，经双方协商同意，租赁给昌胜石料有限公司使用，租用期直至昌胜石料有限公司停止生产设备拆迁完为止；租金每月35000元【不包含原合约（指退股协议）规定的洗沙场租金6000元、谢海土工资3500元、其他费用500元】，定于每月15日汇至谢海土指定账号，租金从2011年4月份计起；如租用方无理由拖欠或不按时交纳租金，出租方谢海土有权随时终止合约收回场地，另行出租。租赁合约签订后，谢海土按合约载明的“谢海土原碎石场外围”的场地出租给昌裕公司使用，昌裕公司也向谢海土支付租金，昌裕公司现已支付租金至2014年7月份，自2014年8月份起至今的租金昌裕公司未予支付。为此，谢海土诉至龙海市人民法院。谢海土将讼争地块出租给昌裕公司使用，已向发包方角美镇坂美村委会备案。2011年7月29日经工商行政部门核准，原龙海市昌胜石料有限公司的企业名称变更登记为龙海市昌裕石料有限公司。昌裕公司法定代表人林碰华系林爱中的妻子。昌裕公司于2014年6月18日在矿区整治过程中被有关职能部门拉闸断电、责令停产至今。原判认为，谢海土向角美镇坂美村委会承包涉诉的农村土地后，与昌裕公司于2011年6月21日签订的《场地租赁合约书》系双方真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效并已实际履行。昌裕公司拒付2014年8月份起至今的租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。《场地租赁合约书》中约定“如租用方无理由拖欠或不按时交纳租金，出租方谢海土有权随时终止合约收回场地”，因昌裕公司不按时支付租金，并已拖欠数个月租金，经谢海土催讨仍拒付，昌裕公司的答辩意见中也表明不支付租金，故双方约定的解除合同的条件已成就。谢海土提起诉讼要求解除合同，龙海市人民法院向昌裕公司送达起诉状之日，作为谢海土主张解除合同通知昌裕公司的到达日。因此，谢海土请求按《场地租赁合约书》主张解除合同、收回出租场地、昌裕公司应支付拖欠的租金，有合同和法律依据，应予支持。《场地租赁合约书》未约定逾期支付租金应支付利息，故谢海土主张昌裕公司支付逾期利息不予支持。昌裕公司已按双方签订的《场地租赁合约书》使用场地，并已向谢海土支付三年多的租金，租赁合约双方已实际履行。2007年10月28日谢海土转让给林爱中的是角美海土碎石场，而2011年6月21日谢海土与昌裕公司签订的《场地租赁合约书》中明确约定出租的场地是海土碎石场外围的场地。昌裕公司辩称“谢海土出租的场地使用权早在2007年10月28日就转让给林爱中（系昌裕公司法定代表人林碰华的丈夫），谢海土对涉诉场地不具有合法使用权，谢海土不具有出租场地的资格，双方签订的《场地租赁合约书》为无效”，昌裕公司该抗辩意见，缺乏事实依据，理由不能成立，不予采纳。昌裕公司于2014年6月18日在矿区整治过程中被拉闸断电、责令停产，不能成为拒付租金的理由。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条，《农村土地承包经营权流转管理办法》第七条、第十五条、第十六条之规定，判决：一、解除谢海土与昌裕公司于2011年6月21日签订的《场地租赁合约书》。二、昌裕公司应于判决生效之日起十日内腾清并移交承租的场地（四至：东至坂美村荔枝园及谢海土原旧矿区的工人宿舍，西至谢海土2004年申请的新碎石场矿区交界，南至大卡湖山的路为界，北至郑加泉花圃地）归还谢海土。三、昌裕公司应于判决生效之日起十日内向谢海土支付尚欠的租金（租金按租赁合约约定的每月35000元计算，从2014年8月起计算至承租场地移交给谢海土止）。四、驳回谢海土的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17085元，由昌裕公司负担。原审宣判后，昌裕公司不服，向本院提起上诉。昌裕公司上诉称：一、2007年10月28日昌裕公司的股东林爱中与龙海市角美镇海土碎石场签订的《龙海市角美镇海土碎石场转让合同》第一款明确约定，谢海土将其经营的“海土碎石场”及其与村、镇受让的土地全部转让给林爱中，故本案讼涉的场地已实际包括在转让范围之内，谢海土已经失去对讼涉土地的使用权。另外我方还举证了谢海土与林爱中、林文山三人签订的《合同书》以及谢海土的《退股协议》，这些证据均能充分证明谢海土对讼涉场地的使用权已经转让给林爱中，谢海土与我方签订的《场地租赁合约书》为无效合同，其向我方收取租金的行为不能成立。二、昌裕公司的停业是基于行政部门的干预而不是我方故意实施的行为，我方与谢海土签订《场地租赁合同》时的情况发生了重大改变。综上，请求撤销原判，依法改判。谢海土答辩称：一、原判认定谢海土出租的场地不在所转让的海土碎石场范围内事实清楚，证据充分，本案的《场地租赁合约书》合法有效，应受法律保护。二、昌裕公司以被责令停产为由继续占有出租场地却拒付租金，没有法律依据，不应得到支持。本院查明，双方当事人对原判查明认定的事实均无异议，本院予以确认。另查明，林爱中系昌裕公司股东。本院认为，昌裕公司根据2007年10月28日龙海市角美镇海土碎石场与林爱中签订的《龙海市角美镇海土碎石场转让合同》和2008年9月8日林爱中、林文山、谢海土三方签订的《合同书》主张谢海土已将讼涉的原海土碎石场外围土地的使用权转让给林爱中，进而主张谢海土无权再将讼涉土地出租并收取租金，其与昌裕公司2011年6月21日签订的《场地租赁合约书》无效。首先，根据2007年10月28日龙海市角美镇海土碎石场与林爱中签订的《龙海市角美镇海土碎石场转让合同》（以下简称“《碎石场转让合同》”）中“甲方愿将…碎石场及谢海土原‘龙海市角美镇海土碎石场’开采许可证范围内的矿产资源及现有向个人、村、镇受让的土地使用权…全部转让给乙方”的表述，结合谢海土与昌裕公司2011年6月21日签订的《场地租赁合同书》中关于“谢海土原碎石场外围尚有一片场地…租赁给昌胜石料有限公司使用的”表述，《碎石场转让合同》中所表述的“现有向个人、村、镇受让的土地使用权”应认定为原海土碎石场所在土地的使用权。昌裕公司主张该约定包含了讼涉碎石场外围土地使用权，因《碎石场转让合同》的签订者林爱中系昌裕公司的法定代表人林碰华的丈夫，并且是昌裕公司股东，若《碎石场转让合同》中转让给林爱中的“现有向个人、村、镇受让的土地使用权”包含讼争土地，则昌裕公司于林爱中已然受让讼争土地使用权后再行与谢海土签订《场地租赁合约书》，租用讼争土地，明显与常理相悖。且昌裕公司亦无法提供相应的土地租赁合同证明其主张。其次，关于2008年9月8日林爱中、林文山、谢海土三方签订的《合同书》中约定转由三方共同经营的“山地的承包经营权”是否包括讼涉土地的问题，由于昌裕公司一审提供的2004年1月30日谢海土与龙海市角美镇坂美村委会的《承包合同书》存在没有谢海土本人签名、无法提供原件供核对等瑕疵，且其范围与2006年3月9日谢海土与龙海市角美镇坂美村委会的《承包合同书》（经原审法院核对原件无误）相重叠，经本院依法调查，坂美村委会存档中亦未发现2004年1月30日的《承包合同书》原件，故对该《承包合同书》本院不予采纳。结合昌裕公司之后与谢海土就讼争土地签订租赁合同并实际履行的行为，昌裕公司关于2008年9月8日林爱中、林文山、谢海土三方签订的《合同书》中约定转由三方共同经营的“山地的承包经营权”包括讼涉土地的主张缺乏证据支持。根据以上两点，昌裕公司关于谢海土已将讼涉的原海土碎石场外围土地的使用权转让给林爱中，无权再将讼涉土地出租，其与昌裕公司2011年6月21日签订的《场地租赁合约书》无效的上诉主张不能成立，不予采纳。谢海土与昌裕公司签订的《场地租赁合约书》合法有效，双方均应依约履行。昌裕公司以被责令停产为由拒付租金，没有合同约定和法律依据，该主张不予采纳。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费17085元，由上诉人龙海市昌裕石料有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄志平审 判 员 翁艺晖代理审判员 黄 兴二〇一五年五月二十六日书 记 员 林延龄附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”