（2015）厦民终字第1077号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-07-01
案件名称
蓝锦锋、叶玲玲因与厦门市禾丰新景房地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蓝锦锋,叶玲玲,厦门市禾丰新景房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）厦民终字第1077号上诉人（原审原告）蓝锦锋，男，1979年10月21日出生，畲族，住厦门市思明区。上诉人（原审原告）叶玲玲，女，1979年9月19日出生，汉族，住厦门市思明区。上列上诉人的委托代理人林建兴、刘涛，福建天衡联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）厦门市禾丰新景房地产有限公司，住所地厦门市湖里区嘉禾路396号10层C11单元。法定代表人陈中保，董事长。委托代理人陈宝玺、方湘臻，福建大道之行律师事务所律师。上诉人蓝锦锋、叶玲玲因与被上诉人厦门市禾丰新景房地产有限公司（以下简称禾丰新景公司）商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第11712号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2014年8月25日，蓝锦锋、叶玲玲向原审法院提起诉讼，请求判令：禾丰新景公司以禾丰新景地下室–1层215号车库的全额购房款为基数按照每日万分之二的标准自2013年7月1日起至前述车库符合合同约定的交付条件且实际交付给蓝锦锋、叶玲玲之日止的逾期交房违约金（暂计至2014年6月30日为13432元）。原审判决查明，本案系禾丰新景项目商品房逾期交房系列案件之一。2011年1月31日，蓝锦锋、叶玲玲与禾丰新景公司签订一份《商品房买卖合同》，蓝锦锋、叶玲玲向禾丰新景公司购买厦门市思明区龙山中路以西、谊爱路以北的禾丰新景地下室-1层215号车库（即厦门市思明区龙山中路109号地下一层第215号车位），购房款总额为184000元。合同第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规定设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人5000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……；2、非出卖人能控制的原因导致停工，包括但不限于风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上的高温、政府交通管制及停水停电等；施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决时，出卖人出示厦门市相关主管部门证明；配合政府的法规／规章和命令或市政建设而引起的延误。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2的违约金。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议。合同第二十条“文书送达”约定：本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。上述《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第5条“关于合同第九条之补充”第（3）款约定：买受人未按通知时间办理房产移交手续的，视为买受人对该房产及一切所属设施均无异议并同意接受该房产，由此产生的商品房毁损、灭失的风险及与该房产有关的包括但不限于物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费等全部费用及风险由买受人自行承担。合同补充协议第13条“其他约定”第（4）款约定：本合同第二十条补充如下：规定的书面形式包含书信、函件、报纸公告。任何书信函件在依法办理投递手续后，即视为已经送达对方，且已履行通知义务。……出卖人采用在报纸上刊登公告的方式向买受人送达通知的，则自登报之日起3日后即视为送达；出卖人采用在报纸上刊登公告方式履行告知义务的，登报之日即为出卖人告知的日期。本合同所述的刊登公告的报纸系厦门公开发行的报纸，如《厦门日报》等。上述《商品房买卖合同》签订后，蓝锦锋、叶玲玲向禾丰新景公司支付了合同项下的全额购房款。厦门市房地产交易权籍登记中心为上述合同办理了备案登记手续。2014年8月29日，禾丰新景公司向蓝锦锋、叶玲玲邮寄交房通知。2014年8月30日，禾丰新景公司在《厦门日报》刊登交房通知，通知禾丰新景项目业主于2014年9月1日至2014年9月3日办理交房手续。蓝锦锋、叶玲玲以讼争商品房不符合交房条件为由未如期办理交房手续。原审判决另查明，禾丰新景项目商品房于2014年6月20日通过勘察单位的工程质量检查，于2014年8月4日经厦门市思明区公安消防大队综合评定工程消防验收合格，于2014年8月29日通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收，包括地基与基础工程、主体工程、装饰装修工程、建筑层面工程、给排水、燃气工程、建筑电气安装工程、智能建筑工程、通风与空调工程、电梯工程等在内的各分部工程均按设计图纸、设计变更文件及相关规范、规程、规定等完成合同约定的项目，工程质量符合设计及质量验收规范要求，质量合格。厦门华润燃气有限公司确认禾丰新景项目商品房的管道燃气工程于2014年9月17日达到设计要求条件。原审判决查明的上述事实，有蓝锦锋、叶玲玲提交的《商品房买卖合同》及备案证明、销售不动产统一发票等，禾丰新景公司提交的《商品房买卖合同》附件六、EMS详情单、《厦门日报》刊登的交房通知、勘察单位工程质量检查报告、建设工程消防验收意见书、厦门市工程竣工验收报告等，法院向厦门华润燃气有限公司调取的《关于“禾丰新景楼盘管道燃气工程”施工情况说明》，以及双方当事人的陈述为证。原审审理过程中，禾丰新景公司向原审法院提供气象资料、交通管制通知等证据，以此证明禾丰新景项目在施工过程中，因天气和交通管制原因造成施工延误，符合合同约定的据实延期条件。蓝锦锋、叶玲玲对禾丰新景公司提供证据的真实性予以确认，但认为与本案无关，不足以证明相关因素已实际影响施工及影响施工的时间，且禾丰新景公司未提供施工日志、监理日志予以佐证，禾丰新景公司主张的据实延期不能成立。蓝锦锋、叶玲玲向原审法院提供（2014）厦鹭证内字第20571号公证书（附照片）、房屋验收确认表、照片、律师函、信访事项受理情况告知单、信访事项处理答复意见书、关于禾丰新景交房日期及违约金支付的承诺、房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案办事指南等证据，以此证明禾丰新景公司通知蓝锦锋、叶玲玲交房时存在诸多问题，包括但不限于相关文件不齐全、未经规划验收和人防验收、未通燃气、宽带、光纤未入户、消防栓未通水、电线裸露、绿化不到位等等，不符合交房条件，蓝锦锋、叶玲玲拒收房屋并要求禾丰新景公司整改。禾丰新景公司认为禾丰新景项目商品房已经“五方”验收和消防验收，符合合同约定的交付条件，即便存在质量瑕疵，也不能成为蓝锦锋、叶玲玲拒绝交房的理由。针对禾丰新景公司答辩提出的应适用合同第八条而非第九条计算违约金的问题，蓝锦锋、叶玲玲认为：合同第八条约定的5000元违约金适用于在约定的交房期限届满前，禾丰新景公司向蓝锦锋、叶玲玲交付不合格商品房而蓝锦锋、叶玲玲同意接收的情况，并不适用于本案。原审判决认为，蓝锦锋、叶玲玲与禾丰新景公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应严格履行。一、关于禾丰新景项目商品房是否符合交付条件问题。禾丰新景项目商品房所涉合同第八条约定了三个交付条件，根据双方主张进行逐一分析：（一）经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。根据禾丰新景公司提供的勘察单位工程质量检查报告、建设工程消防验收意见书、厦门市工程竣工验收报告等证据，可以证实禾丰新景项目商品房已通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的竣工验收，勘察单位的质量检查和消防部门的消防验收，符合合同关于竣工验收合格和消防验收合格的约定。虽然蓝锦锋、叶玲玲认为禾丰新景项目商品房未经规划验收，禾丰新景公司组织竣工验收无效，并对禾丰新景公司提交的相关验收资料均有异议，但均不足以影响相关验收资料的效力。（二）所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件。根据厦门市工程竣工验收报告和厦门华润燃气有限公司出具的《关于“禾丰新景楼盘管道燃气工程”施工情况说明》，给排水、用电、管道燃气等设施均已达到设计要求条件。蓝锦锋、叶玲玲主张相关文件不齐全、未经规划验收和人防验收、未通燃气、宽带、光纤未入户、消防栓未通水、电线裸露、绿化不到位等问题，只能证明存在瑕疵，不能成为拒绝交房的理由。（三）小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规定设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。蓝锦锋、叶玲玲提供的照片，虽可以看出禾丰新景项目存在不规范和需整改的事由，但不足以证明禾丰新景公司通知交房时存在根本违反第三点约定的情形。根据上述分析，法院认定2014年9月1日禾丰新景公司通知交房时并不符合约定的交付条件，至2014年9月17日（即管道燃气工程达到设计要求条件，此前禾丰新景项目商品房已于2014年8月29日通过工程竣工验收，各分部工程质量符合设计及质量验收规范要求，质量合格）符合约定的交付条件。至于管道燃气没有通气等问题，蓝锦锋、叶玲玲可就其妨碍使用或损失另行主张。二、关于是否存在据实延期交房情形的问题。合同第八条约定在遭遇风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上的高温、政府交通管制及停水停电的，禾丰新景公司有权予以延期。禾丰新景公司作为出卖人，既应证明存在足以影响施工的气象事由，亦应证明该事由已实际影响到施工。根据禾丰新景公司提供的气象资料，可知本案讼争合同签订后，禾丰新景公司在施工过程中确实存在其主张足以影响施工的气象事由。虽然禾丰新景公司未提供施工日志、监理日志予以佐证，但考虑到气象资料所体现的气象事由，客观上确实会给禾丰新景公司的施工造成一定的影响，可延期交房的情形客观存在，故法院对禾丰新景公司的延期请求予以酌情考虑。综合禾丰新景公司提交的气象资料、双方的签约时间和约定的交房时间，法院酌定禾丰新景公司可据以延期交房的天数为40天。扣除该可延期天数，合同约定的交付时间2013年6月30日顺延至2013年8月9日。综上，禾丰新景公司未在约定的期限内向蓝锦锋、叶玲玲交付符合交付条件的商品房，理应承担相应的违约责任。对于违约责任的承担方式，合同第八条和第九条分别作出了不同的约定，考虑到《商品房买卖合同》系禾丰新景公司提供的格式合同，在双方对合同条款的适用发生争议的情况下，应作出有利于蓝锦锋、叶玲玲的解释，且第九条系针对出卖人逾期交房违约责任所作的专门约定，故逾期交房违约金应按照合同第九条约定的方式计算。禾丰新景公司应在2013年8月9日前将讼争商品房交付给蓝锦锋、叶玲玲使用，故违约金依约应以蓝锦锋、叶玲玲已付款184000元为基数，按日万分之二，自2013年8月10日起计至2014年9月17日止，共计404天，即184000×0.2‰×404=14867.2元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告厦门市禾丰新景房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告蓝锦锋、叶玲玲支付逾期交房违约金14867.2元；二、驳回原告蓝锦锋、叶玲玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68元，由蓝锦锋、叶玲玲负担6元，禾丰新景公司负担62元。宣判后，蓝锦锋、叶玲玲不服，向本院提起上诉。上诉人蓝锦锋、叶玲玲上诉称，请求：撤销原审判决，改判支持蓝锦锋、叶玲玲在原审的诉讼请求。一、二审诉讼费由禾丰新景公司负担。主要理由：原审判决部分支持了蓝锦锋、叶玲玲的原审诉求，却对讼争房产的交房条件以及是否存在可合理延期交付情形的问题作出了错误认定，依法应予改判。一、讼争房产项目至今尚未通过规划验收，也未完成竣工备案，依法不得交付使用，原判决未对此作出认定，属于遗漏审理，直接导致错误判决，依法应予以纠正。根据城乡规划法第四十五条之规定：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。即规划验收通过之前，禾丰新景公司组织的竣工验收是无效。根据上述规定，规划验收合格是开发商交房的必备前置条件之一，双方的合同虽然没有明确约定交付的房屋必须取得规划验收合格证，但根据相关法律规定，建筑工程必须经规划验收合格，才能投入使用。禾丰新景公司通知交付的房屋未经规划验收合格，不能投入使用。其交付行为即违反了法律规定，也不符合房屋买卖合同的目的，不能视为全面履行了交楼义务。二、原判决认定讼争房产于9月17日符合交房条件依据不足，是错误的。事实上，直至一审终结前，讼争房产项目的燃气管道仍在施工、整改，讼争项目至今尚未通燃气，且燃气公司出具说明后，仍继续进行整改、施工，讼争房产项目燃气的庭院管与户内管并未连接，直接说明施工尚未完毕。燃气公司的说明也明确区分了庭院管和户内管的验收，原判决却在户内管经验收合格之前认定符合条件，是对燃气公司“施工情况说明”的曲解和错误认定，依法应予以纠正。讼争房产系蓝锦锋、叶玲玲巨资购买的用来居住使用的住宅，而至今尚未通燃气，不具备入住使用条件。三、讼争房产项目尚存在诸多不符合交房条件的情形，包括小区绿化不符合合同约定、房屋楼板存在开裂等严重质量问题，原判决均未予以查明或正确认定，二审法院依法应予以查明并纠正。四、即便讼争房产符合交房条件，也应当在符合交房条件后，由禾丰新景公司再次通知蓝锦锋、叶玲玲交房，蓝锦锋、叶玲玲对讼争房屋进行验收合格接收后，才能视为禾丰新景公司完成交房义务，该验收收房日才能作为逾期交房违约金的止算日。五、禾丰新景公司未能举证存在可合理延期情形及事实，原判决酌情按40天、30天、20天、10天计算可延期天数无事实和法律依据。首先，根据合同第八条第三款约定，只有导致停工的禾丰新景公司才可以据实延期，而所谓“据实延期”必须根据实际导致停工原因、时间等进行主张。对此，禾丰新景公司虽然提交了包括气象资料、交通管制公告、台风报导等旁证，试图主张工期顺延，但由于其并未举证施工日志、监理日志，其证明主张不能成立。被上诉人禾丰新景公司答辩称，一、城乡规划法并不是效力性法律，不会导致竣工工程无效。二、讼争商品房经过“五方”验收及消防验收，在开发商通知交房时已经达到交付的条件。原审认定9月17日甚至迟于禾丰新景公司主张的符合交房条件的时间。三、施工过程中，恶劣天气、交通管制导致的停工原因，禾丰新景公司已提交了相关的气象资料。根据最高人民法院关于无需重复举证等规定，原判决认定可以扣除的天数是合理合法的，甚至不止原审认定的40天。四、关于开发商是否再次通知业主，本案作为系列案件之一，300多户业主在诉讼之前就一直通过信访等维权，讼争商品房所在工程何时验收、何时符合条件，蓝锦锋、叶玲玲是清楚的，其主张通知不到位是不能成立的。请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，双方当事人对原审判决查明认定的事实，除蓝锦锋、叶玲玲对禾丰新景项目商品房的工程质量检查、消防验收合格、工程竣工验收，表述的内容不予认可。认为没有经过工程验收就没有消防验收，但讼争商品房所在项目是8月4日消防验收，8月29日通过工程竣工验收，程序颠倒。以及双方对“厦门华润燃气有限公司确认禾丰新景项目商品房的管道燃气工程于2014年9月17日达到设计条件”均提出异议，蓝锦锋、叶玲玲认为这一事实不能成立，厦门华润燃气有限公司出具的证明是关于庭院管道达到条件，但是楼宇管道没有通，这是达不到设计条件的。蓝锦锋、叶玲玲提交的证据表明直到2014年年底项目的楼宇管道仍然没有连接。禾丰新景公司则认为其在2014年8月29日竣工验收时已经达到条件外，其余事实没有争议。本院对双方没有争议的事实予以确认。二审审理过程中，蓝锦锋、叶玲玲提交（2014）思民初字第8303号民事判决，二审维持该判决结果。用于证明该份文书所涉及的逾期交房与本案类似，请求二审法院作出正确判决。禾丰新景公司对该份民事判决书的真实性、合法性没有异议，但认为没有关联性，判决结果没有参考性。本院认为，首先，蓝锦锋、叶玲玲与禾丰新景公司签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当依约履行。从禾丰新景公司提供的勘察单位工程质量检查报告、建设工程消防验收意见书、厦门市工程竣工验收报告等证据，可以证实禾丰新景项目商品房已通过勘察、设计、施工、监理等单位的竣工验收、消防部门的消防验收，符合合同关于竣工验收合格和消防验收合格的约定。蓝锦锋、叶玲玲主张禾丰新景项目商品房未经规划验收，禾丰新景公司自行组织竣工验收无效，缺乏法律依据。其次，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。蓝锦锋、叶玲玲主张讼争商品房目前尚不符合交付条件，但未能提供充分证据证明讼争商品房存在质量问题已足以影响商品房的正常使用，本院对其主张不予采纳。由于讼争车库系作为商品房配套使用，原审判决依据厦门华润燃气有限公司出具的情况说明认定讼争房产于2014年9月17日符合交房条件，蓝锦锋、叶玲玲及禾丰新景公司对此有异议，但未能提供反驳证据予以证明，本院对其抗辩理由不予采信。关于管道燃气没有通气等问题，蓝锦锋、叶玲玲可就其妨碍使用或损失另行主张。再次，《商品房买卖合同》第八条明确约定了讼争商品房交付使用的期限，禾丰新景公司未能在约定期限内将符合约定条件的商品房交付给蓝锦锋、叶玲玲使用，已构成逾期违约，应承担逾期交房的违约责任。根据双方合同约定，据实延期交房的原因为非出卖人能控制的原因导致停工。对此，禾丰新景公司应承担本案存在足以影响施工的气象事由，且该事由已实际导致工程停工的举证责任。本案禾丰新景公司仅提供了气象资料、交通管制通知，未能提供有效施工日志、监理日志等证据证明顺延事由已实际影响施工，应承担举证不能的法律责任，本院对其提出的可顺延交房的主张不予采信。蓝锦锋、叶玲玲关于禾丰新景公司不存在合理延期交房事由的上诉理由成立，本院予以支持。本案违约金应以蓝锦锋、叶玲玲已付款184000元为基数，按日万分之二，自2013年7月1日起计至2014年9月17日止，共计444天，即184000元×0.2‰×444天=16339.20元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第11712号民事判决第二项；二、变更厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第11712号民事判决第一项为：厦门市禾丰新景房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向蓝锦锋、叶玲玲支付逾期交房违约金16339.20元；三、驳回蓝锦锋、叶玲玲的其他上诉请求。四、驳回蓝锦锋、叶玲玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费104元、二审案件受理费208元，均由厦门市禾丰新景房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 林巧玲审 判 员 胡林蓉代理审判员 许 莹二〇一五年五月二十六日代书 记员 潘婉燕附：本案所适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：