（2015）徐民终字第939号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-06-18
案件名称
李强与李伟、黄禹确认合同无效纠纷二审民事判决书（2）
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李强,李伟,黄禹
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民终字第939号上诉人（原审原告）李强。委托代理人李兵团，江苏金华星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李伟，公务员。委托代理人蔡军、张厚忠，江苏清正苑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）黄禹。委托代理人黄义飞。上诉人李强因确认合同无效纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2014）睢民初字第2104号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李强及委托代理人李兵团，被上诉人李伟的委托代理人张厚忠到庭参加诉讼，被上诉人黄禹未到庭参加诉讼，庭后委托代理人黄义飞陈述了意见。本案现已审理终结。原审查明，自2001年起，李强与李伟建立租赁关系，李强承租李伟所有的睢宁县睢城镇八一东路木材公司院内第一栋101室房屋进行经营，租赁关系持续至2014年7月。此间双方仅在2006年度签订了书面租赁合同，约定租期一年。2013年底，黄禹通过房产中介机构得知李伟的房屋欲出售，遂与其磋商，并在2014年1月3日，双方签订了涉案房屋买卖合同。黄禹按约支付65万元房款，与李伟共同至房管部门办理了过户手续，2014年1月11日，黄禹取得涉案房屋产权证书。李强认为李伟、黄禹侵犯了其优先购买权，2014年8月，李强诉至原审法院，请求确认黄禹、李伟签订的房屋买卖合同无效并请求判令李强与李伟签订房屋买卖合同。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”据此，本案原告请求确认李伟与黄禹签订的房屋买卖合同无效，不予支持。原告又依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，认为二被告恶意串通，损害了其利益，主张二被告签订的买卖合同无效。但原告在庭审中提供的证据均系证明李伟侵害了其优先购买权，对于二被告恶意串通的事实并无充分证据证明。即便黄禹明知涉案房屋存在租赁而仍然购买，也不应视为其具有串通李伟以损害原告权益的恶意，除非二被告所签订的合同系虚假的且根本未有实际履行。但事实上，二被告经房屋中介机构签订合同后，黄禹向李伟支付了合理对价，善意取得了涉案房屋产权。因此二被告所签订的买卖合同合法、有效。另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（四）项“第三人善意购买租赁房屋并已办理登记手续，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。本案黄禹善意购买租赁房屋并已经办理了登记手续，因此原告主张优先购买房屋，亦不予支持。如李强认为李伟侵害了其优先购买权，其可以向李伟主张赔偿责任。遂判决：一、驳回李强要求确认李伟与黄禹签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。二、驳回李强要求与李伟按同等条件下签订房屋买卖合同的诉讼请求。上诉人李强不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、黄禹购买涉案房产前多次到实地查看，李伟、黄禹对我的优先购买权明知，我在得知李伟、黄禹2014年1月4日签订合同后，三方一直发生争议，李伟、黄禹在签订合同8天内规避法律办理了过户手续，属恶意串通，损害我的优先购买权，李伟、黄禹签订的合同应无效。2、即使李伟、黄禹签订的涉案房产买卖合同有效，也不影响我的优先购买权，应优先保护我取得房屋所有权，黄禹可向李伟主张违约责任。3、我承租涉案房产14年之久，对涉案房产的装修、添附没有解决。综上，原审判决错误，请求二审法院撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判。被上诉人李伟辩称：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，我与黄禹签订的房产买卖合同有效，李强的主张显然没有法律依据。原审判决正确，请求二审法院予以维持。被上诉人黄禹辩称：我知道李强正承租涉案房产，我是通过中介谈的价格，向李伟购买的房产。本案的争议焦点为：李伟与黄禹签订的涉案房产买卖合同是否有效。二审期间，李强申请“对黄禹、李伟签订合同后、办理过户前，李强是否主张对租赁房屋享有优先购买权”对李强、黄禹、李伟进行心理测试，李伟同意测试，但黄禹认为纯属浪费时间，不同意进行测试。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，李强虽然主张李伟、黄禹恶意串通签订涉案房产买卖合同无效，但没有提供李伟、黄禹恶意串通的证据，现有证据不能证实黄禹购买涉案房产存在恶意，故李强以李伟、黄禹恶意串通签订涉案房产买卖合同、并主张该合同无效的观点证据不足，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，李强如果认为李伟侵害了其优先购买权，可向李伟主张赔偿责任。综上，李强的上诉主张证据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人李强负担。本判决为终审判决。审判长 孙 庆审判员 裴运栋代理审判员费蜜二〇一五年五月二十六日书记员 李 东 青 关注公众号“”