（2015）东二法厚民一初字第395号

裁判日期: 2015-05-26

公开日期: 2016-01-05

案件名称

王智锋、梁润瑞与黄锦康、第三人孔库林租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第二人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

梁润瑞,王智锋,黄锦康,孔库林

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

广东省东莞市第二人民法院民事判决书（2015）东二法厚民一初字第395号原告：梁润瑞，女，汉族，1955年1月19日出生，住广东省东莞市。原告：王智锋，男，汉族，1996年12月17日出生，住广东省东莞市。两原告的共同委托代理人：陈妙玲，系东莞市厚街镇法律服务所法律工作者。两原告的共同委托代理人：吴志明，系东莞市厚街镇法律服务所法律工作者。被告：黄锦康，男，汉族，1961年4月19日出生。委托代理人：江国荣，广东蓝天柱律师事务所律师。第三人：孔库林，男，汉族，1958年7月27日出生，住广东省东莞市。原告梁润瑞、王智锋诉被告黄锦康租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月9日立案受理后，依法由代理审判员刘超适用简易程序独任审判，并于2015年5月5日、2015年5月25日公开开庭进行了审理。案外人孔库林庭前申请作为第三人参加诉讼，本院依法予以准许并在2015年5月5日的庭审中向第三人孔库林送达了应诉材料。原告的委托代理人陈妙玲到庭参加了第一次庭审，原告的委托代理人吴志明到庭参加了第二次庭审，被告黄锦康的委托代理人江国荣及第三人孔库林到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。原告王智锋、梁润瑞诉称：被告于2013年7月23日与原告签订《租赁合同》，由被告承租原告位于东莞市厚街镇珊美大道15号一二层铺位使用，租赁期限为5年，并约定2013年8月1日至2018年7月31日的每月租金为25000元。从2014年10月1日起计至今，被告共欠原告租金150000元未付，经过原告多次催促，被告依然拒绝不付。但原告多次向被告催讨未果，现为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令：1.被告向原告支付2014年10月1日至2015年3月31日的租金共计150000元及利息（按中国银行2014年同期贷款年利率6%计算，从2014年10月1日起算，暂计至2015年3月31日为2603元），共计152603元；2.本案诉讼费由被告承担。另原告在第一次庭审中当庭增加诉请，要求解除租赁合同，将租赁物恢复原状后返还给原告。被告黄锦康辩称：第一，黄锦康在2013年7月签订的租赁合同为无效的合同，涉案房屋为王某乙和梁润瑞共有，王某乙去世后有5个继承人，分别是梁润瑞、王智锋、陈某、王某某、王某甲，但仅有王智锋和梁润瑞委托王某某出面与黄锦康签订租赁合同，王某某的代理权限有异议；第二，虽然是无效租赁合同，但实际上也发生了租赁关系，之后黄锦康将涉案的店铺在2014年转给了孔库林，孔库林在2014年7月29日在工商局注册登记了帝思餐厅，黄锦康缴纳的押金以及所有的餐饮设施也相应转让给孔库林，孔库林从2014年初一直经营到现在了，原告也清楚是孔库林接手了帝思餐厅，2015年1月-3月均是王某某跟孔库林联系租金问题，可以看出原告是清楚孔库林接手承租房子，故拖欠的租金应由孔库林个人承担，黄锦康不承担支付租金的责任，原告起诉的主体不适格；第三，原告新增加的解除合同的诉讼请求没有指明解除的是哪个合同，因为被告签订的租赁合同的落款处有东莞市骏远物业投资有限公司盖章，被告认为是与东莞市骏远物业投资有限公司签署租赁合同，没有与原告个人签订过租赁合同；第四，解除租赁合同、恢复原状并返还原物与被告无关，承租人为孔库林，被告没有该义务。第三人孔库林述称：第一，孔库林接手了涉案租赁物，但孔库林不清楚原告主张的2014年尚欠的三个月租金是何时欠的，孔库林接手后一直有交租，2014年拖欠的租金应与孔库林无关；第二，孔库林在原告起诉后，向原告梁润瑞一次性支付了2015年1月至5月的租金，2015年的租金支付完毕；第三，由于房屋出现漏水，孔库林也与原告协商过装修事宜，原告也介绍了一个人给孔库林进行装修，孔库林不同意解除租赁合同，也不同意恢复原状并返还原物。本院经审理查明：涉案租赁物取得了房地产权证，产权登记为王某乙、梁润瑞共同共有，王某乙于2012年11月9日去世，没有立下遗嘱，法定继承人为王某甲、王某某、王智锋、梁润瑞、陈某五人。2014年5月5日，王某甲、王某某、梁润瑞、陈某在东莞市南华公证处书面同意放弃对王某乙所享有的上述财产二分之一份额的继承权，故东莞市南华公证书确认王某乙上述财产二分之一份额由王智锋继承。在王某乙去世后至遗产公证前，王某甲、王某某、陈某同意将涉案租赁物的出租及收益交由王智锋、梁润瑞处理及享有，王智锋及梁润瑞之后又授权王某某处理房屋租赁及租金收取事宜。王某某取得授权后以甲方房屋主的名义于2013年7月23日与乙方房屋租用人黄锦康签订租赁合同，约定租赁期限从2013年8月1日至2018年7月31日，租赁押金为50000元，2013年8月1日至2015年7月31日租金为25000元／月，之后为28000元／月，租金在每月5日前交付，逾期交租超过10天视为乙方违约退出，甲方有权收回铺位并且押金没收用于弥补甲方的损失；合同还约定房屋设施式样以现场商定为凭，室内一切装修及水电安装费用由乙方负责，如乙方未租期满而退租，甲方有权没收乙方的押金、收回铺位且固定装修不得拆除，即使租赁期满后也不得拆除装修。合同甲方落款处有王某某签名及加盖东莞市骏远实业投资有限公司合同专用章，乙方为黄锦康签名。上述合同签订后，一开始是由黄锦康在履行，黄锦康也缴纳了50000元押金。之后黄锦康在2015年5月5日的庭审中主张孔库林从2014年6月起全面接手涉案租赁物并由孔库林负责缴纳之后的租金，押金也转给了孔库林，黄锦康还主张自己退租后孔库林与原告形成了新的租赁合同关系。孔库林当庭确认从2014年6月开始接手了涉案铺位并缴纳了之后的租金，孔库林认为自己是接手了黄锦康的租赁合同，并承接了押金。经查，孔库林于2014年7月29日在涉案租赁物成立了东莞市厚街帝思餐厅，并以无折现金存款的方式向原告梁润瑞的账户缴纳了租金，其中2014年6月9日缴纳了25000元，2014年7月8日缴纳了22945元，2014年8月8日缴纳了25000元，2014年10月21日缴纳了50000元，2014年11月13日缴纳了25000元，2014年12月9日缴纳了25000元，另孔库林在第一次庭审结束后于2015年5月14日一次性缴纳了2015年1月-5月的租金125000元。鉴于原告在起诉前没有收到2015年1月份及之后的租金，王某某于2015年2月8日向孔库林手机发短信“孔生，请问一月份的租金汇了没？”，孔库林当时回短信确认“没，是月亦未共欠两月”，孔库林还在短息中表示生意难做要求减租，王某某则回复“孔生，这事恐怕真是爱莫能助！这个租金这些年都没加过，而且这个价位实在很实惠的了！…孔生，请问计划什么时候交租？”。王某某接受本院询问称，在2014年12月前一直向帝思餐厅的管理人员李某某催缴租金，2014年底李某某辞职后，原告找不到黄锦康才向孔库林催缴租金。原告起诉要求被告黄锦康支付2014年10月-2015年3月的租金，原告称虽然孔库林在2014年6月至12月都有通过无折现金存款的方式向梁润瑞交付了租金，但因为黄锦康在之前有拖欠三个月租金，梁润瑞也不知道无折现金存款的人是谁，故孔库林后交的租金应抵扣之前黄锦康未交的租金，逐月顺延至2014年9月，即2014年10月-2014年12月三个月租金仍未缴纳。另原告当庭确认孔库林在第一次庭审结束后缴纳了2015年1月-5月的租金，原告称不清楚黄锦康与孔库林之间的内部转让关系，三方也没有进行协商过，不存在黄锦康退租并由孔库林接手租赁合同的事实，原告还认为若黄锦康转租属实则要求孔库林与黄锦康连带承担支付租金及利息的责任。被告黄锦康当庭称在自己经营期间没有拖欠租金，也不能提供之前交租的证据。另原告称在2014年初因为漏水问题由原告进行了漏水修复，原告付出了材料及人工，涉案租赁物2014年6月之后如果有装修应当是被告或者第三人进行的。被告称自己没有对涉案租赁物进行过装修，孔库林则称由自己对涉案租赁物进行了装修。另查，孔库林另案起诉王智锋、梁润瑞并列黄锦康为第三人，案号为（2015）东二法厚民一初字第669号，孔库林在该案中诉请返还押金50000元并赔偿孔库林装修东莞市厚街帝思餐厅现有价值400000元。以上事实，有原告提供的租赁合同、律师函、授权委托书、房地产权证、公证书、情况说明，被告提供的个体户机读档案登记资料、发票联、语音通讯清单、孔库林2014年10月-12月无折存款银行回单、押金单据，第三人提供的孔库林2014年6月-10月无折存款银行回单、孔库林2015年1月-5月交租汇款业务委托书，及本院制作的（2015）东二法厚民一初字第669号案件信息、一审庭审笔录、当事人陈述为证。本院认为：涉案租赁物属于王某乙、梁润瑞共同共有，王某乙于2012年11月9日去世且没有遗嘱，其法定继承人王智锋、梁润瑞经其他法定继承人的授权对涉案租赁物进行管理并享有收益，之后2014年5月5日又通过公证的方式确认王某乙对涉案租赁物的财产份额由王智锋继承，即涉案租赁物变更为王智锋、梁润瑞共同共有。涉案租赁合同签署时，合同的甲方虽然为王某某，但王某某系受王智锋、梁润瑞的委托与黄锦康签署租赁合同，虽然当时尚未进行遗产公证，但王智锋、梁润瑞已经取得了其他继承人的同意，有权出租涉案租赁物，且之后王智锋、梁润瑞确实也是涉案租赁物的所有权人，故王某某作为受托人签署合同，产生的法律效果应归于王智锋、梁润瑞，即使合同落款处有出现东莞市骏远实业投资有限公司的盖章，也不影响合同主体的认定，合同主体应当以抬头处的甲方为准。综上，王智锋、梁润瑞是涉案租赁合同的主体，享有出租人的权利并承担义务。现案涉租赁物已经取得房地产权证，为合法建筑，可用于出租用途，案涉租赁合同为有效合同，各方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。本案争议焦点为：一、孔库林是否承接了黄锦康的租赁合同；二、原告诉请的2014年10月至2015年3月的租金及利息应如何处理。一、孔库林是否承接了黄锦康的租赁合同。本院认为有承接，理由为：首先，孔库林在涉案租赁物内成立了东莞市厚街帝思餐厅，并从2014年6月开始通过无折存款方式按原租金标准向梁润瑞缴纳租金，虽然原告表示不知道交租人为孔库林，但原告的受托人王某某确认在2014年底向帝思餐厅的员工李某某追讨租金，之后又直接向孔库林追讨租金，王某某在发给孔库林的短信中也明确询问孔生有无将2015年1月份的租金汇给原告，即事实上原告对孔库林以自己名义交租以及交租的方式是知情的；其次，黄锦康确认孔库林在2014年6月起全面接手了涉案租赁物，并确认孔库林承接了黄锦康缴纳的押金，虽然黄锦康主张孔库林没有承接原租赁合同而是与房东形成了新的租赁合同，但事实上孔库林与房东之间并未签订新的租赁合同，且在孔库林没承接租赁合同的情况下黄锦康却同意孔库林承接押金也与常理不符，现孔库林自己表示系承接了原合同，再加上之后孔库林也按照原合同的标准向梁润瑞支付了租金，故本院对孔库林的陈述予以采信。综上，本院认定涉案租赁合同中承租人黄锦康的权利义务已于2014年6月起概括转让给孔库林。二、原告诉请的2014年10月至2015年3月的租金及利息应如何处理。首先，关于2014年10月至2014年12月的租金，原告称其诉请的该期间的租金实质上指黄锦康租赁期间拖欠的三个月租金，原告误将孔库林缴纳的租金依次抵扣了该三个月并顺延认为2014年10月至2014年12月未付。本院认为，虽然原告对孔库林交租是知情的，但原告的诉请请求实际上指向黄锦康租赁期间最后三个月的租金，故黄锦康仍应举证证明其有足额交付租赁期间的租金，现黄锦康并无证据证明其交租的情况，应承担举证不能的不利后果，本院依法认定黄锦康应向原告支付三个月租金75000元；其次，孔库林已向梁润瑞足额支付了2015年1月-5月的租金，故原告诉请的2015年1月至2015年3月的租金不予支持。综上，黄锦康应向原告支付的租金为75000元。至于租金的利息，合同约定每月5号前交租，故黄锦康拖欠的三个月租金理应从当月6号起按照中国人民银行规定的同期限流动资金贷款基准利率计算利息至付清之日，现原告诉请从2014年10月1日起计算，属于自行处分权利，本院予以确认，并认定黄锦康需以75000元为本金按照中国人民银行规定的同期限流动资金贷款基准利率从2014年10月1日起支付利息至本金付清之日止。另黄锦康与孔库林之间系权利义务概括转移，故转移前的租金及利息由黄锦康承担，转移后的租金及利息由孔库林承担，现原告当庭要求孔库林与黄锦康连带承担支付租金及利息的责任，没有法律依据，本院不予支持，但孔库林应对2015年1月-3月的租金利息承担责任，即孔库林应分别以25000元为本金，按照中国人民银行规定的同期限流动资金贷款基准利率，分别从2015年1月6日、2015年2月6日、2015年3月6日计算利息至2015年5月13日止。另租赁合同约定逾期交租超过10天视为承租方违约且原告有权收回租赁物，现孔库林直到2015年5月14日才向原告缴纳了2015年1月至5月的租金，已构成违约，原告诉请解除租赁合同、将房屋恢复原状并收回租赁物，合法有据，本院予以支持。综上，本院认定原告与孔库林之间的租赁合同关系自起诉状副本送达之日即2015年5月5日解除，且孔库林应立即将租赁物恢复原状并交还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告王智锋、梁润瑞与第三人孔库林之间的租赁合同关系于2015年5月5日解除；二、第三人孔库林应于本判决生效之日起十日内将租赁物恢复原状并交还给原告王智锋、梁润瑞；三、被告黄锦康于本判决生效之日起三日内向原告王智锋、梁润瑞支付租金75000元及利息，利息以75000元为本金，按照中国人民银行规定的同期限流动资金贷款基准利率，从2014年10月1日起计至本金付清之日止；四、第三人孔库林于本判决生效之日起三日内向原告王智锋、梁润瑞支付2015年1月-2015年3月的租金利息，每月利息分别以25000元为本金，按照中国人民银行规定的同期限流动资金贷款基准利率，分别从2015年1月6日、2015年2月6日、2015年3月6日起计至2015年5月13日止；五、驳回原告王智锋、梁润瑞的其他诉讼请求。如被告黄锦康、第三人孔库林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1676元，由原告王智锋、梁润瑞承担600元，被告黄锦康承担1000元，第三人孔库林承担76元。如不服本判决，原告王智锋、梁润瑞可在判决书送达之日起十五日内，被告黄锦康及第三人孔库林可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员　刘　超二〇一五年五月二十六日书　记　员　陈雯榆第1页共9页来源：百度搜索“”