（2015）鄂宜城民鄢初字第00033号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-06-23
案件名称
龙文友与代祖财、龚汉红房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宜城市人民法院
所属地区
宜城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
龙文友,代祖财,龚汉红
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第一百零七条，第一百三十条，第六十条第一款
全文
湖北省宜城市人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂宜城民鄢初字第00033号原告龙文友。委托代理人常华，湖北崇法律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告代祖财（曾用名代祖才）。委托代理人陈辉照，湖北崇法律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告龚汉红。系被告代祖财前妻。委托代理人代祖才（本案另一被告），代理权限为特别授权。原告龙文友诉被告代祖才、龚汉红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月20日受理后，依法组成合议庭，于2015年2月4日公开开庭进行了审理。原告龙文友及其委托代理人常华，被告代祖财及其委托代理人陈辉照，被告龚汉红委托代理人代祖财到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告龙文友诉称：2005年11月4日，两被告将位于宜城市鄢城办事处东街9组，建筑面积为172平方米，房产证号为宜房权证鄢城字第××号，土地使用证号为00222098号房屋出售给我，并经宜城市公证处进行了公证。后我多次通知被告要求办理过户手续，需要两被告到场签字，因两被告不能到场签字，所以过户手续一直没能办理。当我再次到房管局办理过户事宜时，得知代祖财将房产证挂失并公告注销作废。为维护本人合法权益，特向法院起诉，请求法院判令被告履行房屋转让协议，协助我办理过户手续（暂不涉及土地使用权变更登记手续）并承担本案诉讼费用。被告代祖财辩称：1、本案讼争的房屋属答辩人所有。两被告原是夫妻（现已离婚），与原告签订了《房屋转让协议》，并履行到付款、交付房屋环节，但原告一直不履行过户这一关键手续。该房屋登记在我的名下，依据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，该房屋归我所有。2、双方签订的房屋转让协议无效。本案房屋所使用的土地是以划拨方式取得的。《城市房地产管理法》第四十条（实为三十九条）规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”。第四十一条（实为第四十条）规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”。合同法第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效，法律、法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。《最高人民法院民一庭疑难案件问答》第十五条规定“以划拨方式取得的国有土地使用权未经市、县人民政府土地管理部门批准，不得转让；已经订立转让合同的，合同无效。根据合同效力补正原理，政府主管部门追认批准的，可视为有效，须在一审起诉前进行”。根据上述规定，《房屋转让协议》中没有载明土地使用权是“以划拨方式取得”系违法的、无效的合同，双方均未依法“报有批准权的人民政府审批”。3、原告诉称未办理变更登记的原因不实。我因无房居住，患××，基本丧失劳动能力申请经济适用房，但因原告不按约定办理变更手续，房屋虽已交付，但还登记在我的名下导致申请不能，并亲自给他送达了书面变更登记通知，其行为令人费解。被告龚汉红未答辩。综合以上当事人起诉、答辩意见，双方对已经签订《房屋转让协议》、对争议房屋所使用的土地性质及已履行交付义务等事项没有争议，结合本案争议的性质、特点以及我国法律、法规的规定，本案的主要争议是双方所签订的《房屋转让协议》是否有效？是否应该办理房屋过户手续？这些争议主要是看法律和法规的规定，当事人针对上述争议焦点也没有举证。经审理查明：2005年11月4日，在原、被告双方同意一致的基础上，双方签订了一份《房屋转让协议》，协议约定：两被告将位于宜城市鄢城办事处东街9组的一栋建筑面积为172平方米，房产证号为宜房权证鄢城字第××号的房屋转让给龙文友，价格为175000元，一次付清，卖方协助买方办理过户手续，费用由买方承担。合同签订后，买方支付了全部购房款，卖方也交付了房屋及房产证及土地使用证（国有划拨性质），双方一直没有办理过户手续和土地使用审批手续。当龙文友得知代祖财曾于2014年9月3日向宜城市住房保障和房屋管理局申请原房产证作废并要求补发后，向本院起诉，要求法院判令被告履行房屋转让协议，协助其办理过户手续。本院认为：两被告与原告协商一致，将宜房权证鄢城字第××号房屋卖给原告，双方签订了书面合同并在宜城市公证处进行了公证，买方支付了全部购房款，卖方也交付了房屋，该交易行为是双方当事人真实意识表示，交易房屋已在宜城市房管局办理登记，交易时间已近十年，但双方至今未办理房屋变更登记手续，且代祖财单方向宜城市住房保障和房屋管理局申请原房产证作废并要求补发，违反诚实信用原则，也违反双方所签订的房屋转让协议第五条“甲方协助乙方办理过户手续”之约定，应承担民事责任。被告代祖财在答辩时所引用的《城市房地产管理法》第三十九条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”等法律法规，结合本案讼争的房屋占用土地是国有划拨性质实际情况，认为双方的交易行为应当依法办理批准登记等手续，但本案原告在起诉时仅要求办理房屋过户手续（在庭审中明确表示目前并不涉及土地使用权变更登记手续），因此，被告在答辩时所说土地变更登记方面的内容与本案争议无关，本院无需对其观点是否正确予以评价。原告依据买卖协议要求被告协助办理房屋过户手续的诉讼主张依法予以支持，故根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第六十条之规定，判决如下：被告代祖财、龚汉红于本判决生效后十日内协助原告龙文友办理交易房屋即宜房权证鄢城字第××号的房屋过户登记手续。案件受理费80元由被告代祖财、龚汉红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长 李学锐人民陪审员 刘天平人民陪审员 刘圆圆二〇一五年五月二十六日书 记 员 邱方华