（2015）晋民初字第1575号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-12-04
案件名称
福州羡园物业有限公司与陈星宇物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市晋安区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福州羡园物业管理有限公司,陈星宇
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百一十一条；《中华人民共和国合同法》：第一百二十条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条
全文
福建省福州市晋安区人民法院民 事 判 决 书（2015）晋民初字第1575号原告福州羡园物业管理有限公司，住所地福建省福州市。法定代表人张榕，总经理。委托代理人叶石滔，福建科衡律师事务所律师。被告陈星宇，男，住福建省福州市。委托代理人张赛萍，女，住福建省福州市。委托代理人张赛涛，男，住福建省福州市。原告福州羡园物业管理有限公司与被告陈星宇物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月1日立案受理，依法由代理审判员何磊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福州羡园物业管理有限公司委托代理人叶石滔、被告陈星宇委托代理人张赛萍、张赛涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告福州羡园物业管理有限公司诉称：2009年1月8日，原、被告（被告系福州市华林路某单元的业主，建筑面积分别为40.25平方米、74.33平方米）签订了《前期物业管理服务协议》（以下简称“协议”），双方对物业服务内容、双方的权利及义务、违约责任等进行约定。《协议》第四条第二款约定：“住宅按建筑面积每月每平方米1.20元计收”，《协议》第九条第三款约定：“被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起每日加收交纳费用的千份之五的违约金；对恶意拖欠3个月物业相关费用的，属业主或使用人恶意拖欠应按所交纳费用的日5%收取违约金。”2011年1月1日起，被告一直拖欠物业管理费。期间，原告多次催缴，但被告至今仍未缴纳物业管理服务费用及相关费用。截止2015年4月30日，被告已拖欠费用金额累计达人民币7150元，拖欠水电公摊总额2418.8元。被告违约行为给原告造成严重经济损失，被告应按《协议》约定支付原告延期交缴物业管理费的违约金人民币36961.7元。故，原告依法提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告向原告支付逾期未交纳的物业管理费7150元（2011年1月1日至2015年4月30日止），水电公摊费2418.8元（2011年1月1日至2015年4月30日止）；2、被告向原告支付延期交纳物业费的违约金3691.7元（2011年1月1日至2015年4月30日止），以后的违约金每日按欠费总额的5‰计算至被告实际支付物业管理费之日止；3、由被告承担本案诉讼费用。被告陈星宇辩称：被告确系福州市华林路某单元的业主，两套房屋的建筑面积分别为40.25㎡及74.33㎡。原告在起诉前未履行书面催缴义务，不具备诉讼主体资格。原告未履行物业安全防范义务，导致家中被盗，原告对被告被盗损失依法应承担赔偿责任。原告主张的部分物业费、水电公摊费超过2年诉讼时效，依法不能支持。被告拒交物业费、水电公摊费的行为不属于违法行为，依法无需支付违约金。经审理查明：被告系福州市华林路某单元的业主，房屋的建筑面积分别为40.25㎡及74.33㎡。原告为该小区的物业服务公司。2009年2月26日，原、被告双方签订了《前期物业管理服务合同》，对各自权利义务进行了约定。其中，第二条物业管理服务内容中约定“协助公安部门维护本物业区域内的公共的秩序，做好流动人口和出租房登记报备管理工作；发生安全事故时，应及时采取应急措施并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”；第三条关于物业管理服务质量中约定“安全监控设备运行正常，充分发挥技术保安设备的作用；小区实行封闭式管理，建立24小时值班及巡逻制度，危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施，积极配合公安机关搞好社区治安管理，确保社区无重大刑事案件发生。”；第四条物业管理服务费用中约定：“住宅按建筑面积每月每平方米1.20元计收。”、第九条违约责任中约定：“甲方违反协议不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按日加收交纳费用的千分之五违约金；对恶意拖欠3个月物业相关费用的，属业主或使用人恶意拖欠应按所交纳费用的日5%收取违约金。”被告从2011年1月起未缴纳物业费及水电公摊费共计9568.8元。被告每月应交纳的物业综合管理服务费为137.5元（114.58㎡×1.2元／㎡）。另查明：原告福州羡园物业管理有限公司于2003年11月28日成立，营业期限自2003年11月28日起至2023年11月27日止。再查明：2010年6月1日，被告家中保险柜被盗。事发时，被告居住的2#楼未安装监控及门禁。以上事实有《营业执照》、《前期物业管理服务合同》、物业费明细表、茶园派出所出警单及当事人的陈述等为证，本院予以认定。本院认为：福州羡园物业管理有限公司与被告签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律法规的规定，是为合法有效，双方均应依约履行。原告物业管理企业有按照物业服务合同的约定提供相应服务的义务，业主有按时交纳物业服务费用的义务。双方签订的《物业服务合同》中已约定缴纳物业费的时间为每月1-15日之前，被告每月应按约定履行缴纳物业费的义务，自2011年1月起被告就未交物业费，已构成违约，原告要求被告支付拖欠的物业费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告主张原告未履行催缴义务不具备主体资格的主张，本院不予采纳。《合同》约定原告应对共用部分、共用设施设备进行维护和管理，原告未安装门禁及监控，可以认定原告在提供物业服务过程中违反了相关约定，应当承担违约责任。原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。被告以家中被盗为由拒绝缴纳物业费，于法无据，不能成立。对于被盗财物的损失，属于另一法律关系，被告应另行提起诉讼。原告诉请的物业管理费是逐月产生累计而得的连续性债权，应适用诉讼时效的有关规定。因此原告主张2013年3月之前的物业费超过诉讼时效，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告陈星宇应于本判决生效之日起三日内支付原告福州羡园物业管理有限公司自2013年4月起至2015年4月止拖欠的物业综合管理服务费及水电公摊费4637.9元；二、驳回原告其他的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费963元，适用简易程序减半收取481.5元，由被告陈星宇负担48元，原告福州羡园物业管理有限公司负担433.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。代理审判员 何磊二〇一五年五月二十六日书 记 员 陈盛附本案适用的主要法律条文及执行提示：《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”