（2015）南中法民终字第71号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-12-14
案件名称
陈晓蓉、杨建华、杨怀英与南部县美好家园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省南充市中级人民法院
所属地区
四川省南充市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈晓蓉,杨建华,杨怀英,南部县美好家园房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十六条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百六十七条第一款；《商品房销售管理办法》：第十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）南中法民终字第71号上诉人（原审被告、反诉原告）陈晓蓉。上诉人（原审被告、反诉原告）杨建华。上诉人（原审被告、反诉原告）杨怀英。三上诉人共同委托代理人何莺燕。被上诉人（原审原告、反诉被告）南部县美好家园房地产开发有限公司。法定代表人李子木。委托代理人杨俊清。上诉人陈晓蓉、杨建华、杨怀英因与被上诉人南部县美好家园房地产开发有限公司（以下简称美好家园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南部县人民法院（2014）南民初字第160号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人陈晓蓉、杨建华、杨怀英的委托代理人何莺燕，被上诉人美好家园公司的委托代理人杨俊清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理查明：杨怀英、杨建华、杨怀兵系同胞姐弟，陈晓蓉是杨怀兵之妻，张虔为杨怀英之夫。2011年2月25日，陈晓蓉、杨建华、杨怀英作为买受人与美好家园公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，购买位于南部县南隆镇新世纪广场购物中心第1幢X单元第1层1-C-19号房屋，合同约定：所购房房屋预测建筑面积共31.22平方米，其中套内建筑面积21.84平方米，共用部位与共用房屋分摊面积9.38平方米，商品房单价为每平方米34，392.44平方米，总价款人民币1，073，732元；付款方式采取贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的50％，其余价款可以向中国工商银行南部支行或住房公积金管理机构借款支付；出卖人应当在2011年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与预测面积发生误差的，套内建筑面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款，套内建筑面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房；出卖人应当在2012年3月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得商品房权属证明的，买受人有权退房；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。合同中买受人陈晓蓉、杨建华、杨怀英签名均由杨怀英之夫张虔代签。同日，双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》（附件），补充协议约定的主要内容：买受人承诺按自主经营意向在新世纪广场购物中心自营区成功购买商铺后，买受人自己经营，必须严格按照已签订的《购买商铺承诺书》所承诺的事项进行统一规划、统一业态分类、统一管理、自主经营；2、买受人应于签订《商品房买卖合同》及本补充协议的当日，一次性向出卖人付清房屋总价款50％的首付款，合计543，732元，已付定金转为房款的一部分，余款530，000元，由买受人向银行申请“个人商业用房抵押贷款”（按揭贷款）的方式支付；买受人向银行申请办理按揭贷款的，买受人自本协议签订之日起30日内，买受人应到出卖人指定的银行或自己联系的银行申请办理好按揭手续，出卖人在30日内未收到买受人通过按揭贷款方式支付全部余款的，则视为买受人违约，出卖人有权单方面解除《买卖合同》及本补充协议或选择与买受人另行协商并达成协议；3、若买受人未签署委托出卖人代办房屋产权证、国土证或他项权利登记的各项手续或未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、政府部门规定费用（含买受人委托出卖人代交的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等）、或银行按揭（月供）欠款等，出卖人有权拒绝交房直至买受人履行完上述义务为止，且无需承担任何责任。4、因该商铺所在物业管理区域未成立业主委员会，买受人同意自《买卖合同》约定之交付期限届满之日起，即将该商铺所在物业管理区域交予出卖人委托的物业管理企业统一进行管理。买受人须在签署《买卖合同》及补充协议的同时，与出卖人选定的物业管理企业签署统一的《业主临时公约》。5、商铺交付时，买受人应按照《南充市商业用房专项维修资金管理暂行办法》的规定和“物业合同及规约”的约定，将所购该商铺的首次专项维修资金交由出卖人代缴至南部县房管局的指定专户管理；如因买受人的原因导致未按时交纳上述费用，出卖人有权拒绝办理商铺交付手续。6、双方的联络方式以《买卖合同》记载的电话、传真、通信地址为准，双方对各自提供资料的真实性负责。合同签订后，陈晓蓉等三人于当日向美好家园公司支付购房款345，817元、各种税费54，183元，同年11月2日支付购房款197，915元、11月30日支付购房款150，000元，共计支付购房款693，732元。2011年11月30日，杨怀英之夫张虔代陈晓蓉、杨建华、杨怀英向美好家园房公司出具《欠条》一份，内容为：欠款人陈晓蓉、杨建华、杨怀英于2011年2月25日购买美好家园公司新世纪广场购物中心1-C-19号商铺，应付价款1，073，732元，当日已付价款693，732元，下欠380，000元。所欠款额从签商铺合同后1个月起支付利息，即：从2011年12月1日起开始支付利息，利息结算于2011年11月30日。2011年7月10日以前按年利率6.435％支付利息，2011年7月11日起按银行同期按揭贷款基准利率加上浮比例支付利息（上浮比例为30％，三年内不变）。定于：1、2012年7月31日前归还欠款本金120，000元，利息还款日结息；2、2013年7月31日前归还欠款本金130，000元，利息还款日结息；3、2014年7月31日前归还欠款本金130，000元，利息还款日结息。逾期则按欠款的千分之二按日支付违约金。逾期超过一个月，美好家园公司有权解除购房合同，未缴清欠款和违约金之前，自愿将其房产证、土地使用证交美好家园公司作抵押，所造成的一切损失，由本人自行负责。该商铺产权证书办下来后，本人若需要向银行贷款以支付购房欠款余额，本人将自愿来公司付清欠款利息，办理借证（房产证）手续，并承诺从借证之日起，一个月内办好贷款，一次性付清所欠房款。若在借证一个月后未付清所欠房款，则按上述方式支付利息及违约金。2011年12月21日，经双方及四川玫瑰园物业管理有限公司现场共同验收，并签订《新世纪广场购物中心商铺交接书》后，美好家园公司将1-C-19号商铺正式交付。交接书载明，商铺实测建筑面积31.80㎡，实测套内建筑面积21.92㎡，各项设施设备均符合要求。案涉商铺所在的新世纪购物中心一楼共有111户业主，经业主讨论后决定自主经营，并于2011年11月24日在南部县公证处公证员的现场监督下，选举了购物中心一楼自营业主经营管理小组代表，南部县公证处并出具了公证书。新世纪购物中心一楼商铺由各业主自主经营。2013年7月24日，美好家园公司（乙方）与陈晓蓉等三人（甲方）签订了《新世纪购物中心商铺委托租赁合同》，约定陈晓蓉等三人将所购的商铺委托给美好家园公司代理出租，期限为16年，合同还对租金及支付方式等作了约定。同日，双方签订《商铺交接书》，陈晓蓉等三人将清空了的商铺交予美好家园公司。一审法院同时查明，新世纪购物中心一楼商铺分一、二期销售，美好家园公司销售一楼二期商铺时为方便顾客流通，增加了过道，现行的一楼布局与销售一期时发布的一楼商场平面布局图相比有所调整。由于增加过道，增加了一楼一期购房户的公摊面积25平方米，案涉商铺为一期，经南部县房地产管理局对一楼一期商铺公摊面积增加25平方米后的分户测绘，实测面积31.75平方米，增加了公摊面积0.5094平方米，面积误差在3％以内。2012年7月，由于新世纪购物中心业主对增加公摊面积等问题向有关部门反映，南部县人民政府新世纪购物中心问题调查组调查后，调查组认为，一楼二期商铺开发由于增加过道，增加了一楼一期购房户的公摊面积25平方米，开发公司仅在售楼部张贴了通告，未书面通知一楼已签约的购房户，对已签约购房户增加的公摊面积由开发公司自行负责任，购房户不承担房款。美好家园公司在诉讼中未要求承担增加的公摊面积0.5094平方米的房款。新世纪购物中心一楼各商铺用切割机切割线条后，再用彩色水泥涂刷线条，有明确的界限，并能在《房屋所有权证》中的测绘图件上对权属界限准确反映，可以办理相关房屋产权和土地使用证。由于部分购房户未按时缴纳房屋专项维修基金，后由美好家园公司垫资缴纳了购房户欠交的维修基金，并于2012年4月6日办理商品房初始登记，比约定时间迟延6天。一审法院另查明，美好家园公司曾于2013年5月8日用特快专递向陈晓蓉发出《关于新世纪购物中心商铺办理按揭贷款的通知》，要求需要办理按揭贷款的业主备齐相关按揭资料，于2013年6月20日前在公司人员协同下去银行办理按揭贷款手续。2013年9月18日用特快专递向陈晓蓉发出催款通知书，要求陈晓蓉等三人按2011年11月30日出具欠条的约定，在2013年9月30日前还清全部欠款及利息。2014年5月20日，美好家园公司向一审法院提起诉讼，请求法院判令陈晓蓉、杨建华、杨怀英三人按《欠条》内容，立即支付欠款本金380，000元及利息，并按约支付违约金（从欠款之日起至判决之日止按欠款的千分之二按日计算）。陈晓蓉、杨建华、杨怀英辩称及反诉称：美好家园公司大肆宣传购物中心商铺的价值及增值空间，承诺以“商铺式经营、商场式管理”的经营管理模式，保证经营秩序的良性运行。2011年2月25日，陈晓蓉等三人在相信全部广告及承诺的基础上，与其签订了《商品房买卖合同》及补充协议，按约定支付了首付款543，732元并按要求提供了办理银行按揭贷款的相关资料。买受人将商铺的准备工作就绪后，美好家园公司却申请不了银行按揭贷款，并强行要求购房户变更付款方式，并未按当初承诺执行，致整个购物中心缺乏人气，生意萧条，造成巨大经济损失。美好家园公司存在以下严重违反合同约定及承诺：1、单方强行变更付款方式；2、随意增加建筑面积；3、对一楼的商铺未按承诺的七个统一（即统一业态规划、统一业种布局、统一卖场形象、统一营业时间、统一营销宣传、统一物业管理、统一卖场经营管理）执行；4、未按约定期限取得商品房初始登记；5、未按约定期限为买受人办理产权证。基于以上原因，陈晓蓉等三人曾多次要求退房被拒绝，美好家园公司而于2013年7月24日逼迫陈晓蓉等三人签订商铺委托租赁合同，约定由美好家园公司代理出租商铺统一经营，16年返本、收回投资回报。美好家园公司诉称的利息、违约金过分高于法律规定，不应支持。美好家园公司的行为严重违反法律规定及合同约定，应驳回其诉请。同时反诉请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议；全额退还陈晓蓉等三人已交纳的购房款、相关税费及银行利息，赔偿造成的经济损失，共计497，698元（不包括购房款）。美好家园公司针对反诉辩称：1.不存在因美好家园公司的原因使业主不能按揭贷款，根据合同约定，业主按揭贷款由业主自行完成。2.增加面积是为业主利益而增，不构成规划设计变更。3.案涉商铺所在的购物中心一楼，未实行七个统一，是业主当初自己的决定。4.初始登记完成仅迟延了6天，当时对业主无实质影响，双方仍在履行合同。5.未按约定为买受人办理产权证，不属出卖人的责任，买受人无权解约，请求驳回陈晓蓉等三人的全部诉请。一审法院经审理认为：美好家园公司与陈晓蓉、杨建华、杨怀英对《商品房买卖合同》及其《补充协议》、《新世纪购物中心商铺委托租赁合同》的真实性未提出异议，上述合同系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。张虔曾代陈晓蓉等三人签订《商品房买卖合同》，且与其系亲属关系，在面临交房而未交清购房欠款且欠款客观存在的情况下，张虔代陈晓蓉等三人出具《欠条》，美好家园公司有理由相信张虔具有代理权，其行为属于表见代理。美好家园公司事后又送达了催款通知书，陈晓蓉等三人未作否认表示，视为同意，故《欠条》合法有效，应受法律保护。因合同未约定商铺按揭贷款由美好家园公司负责办理，且经双方协商，陈晓蓉等三人自愿选择分期付款，付款方式的变更是双方合意，故对陈晓蓉等三人提出美好家园公司单方强行变更付款方式的意见不予采纳。虽案涉商铺事后布局有所调整，但系为了方便顾客流通而增加过道，不属于规划调整和设计变更，且增加的公摊面积未要求承担。同时，陈晓蓉等业主购买商铺后，自行选择自主经营，并自行成立管理机构进行管理经营，故未按合同约定实行统一管理、经营的责任不应由美好家园公司承担。另外，虽案涉商品房初始登记时间比合同约定时间推迟6天，但系其他购房户欠交维修基金的原因所致，并不影响购房目的实现，且陈晓蓉等三人仍选择继续履行合同，合同并实际履行。陈晓蓉等三人至今未按约定支付欠交的购房款，美好家园公司无先行为其办理房地产证的义务。陈晓蓉等三人以上述理由解除合同的理由不能成立，法院不予支持。陈晓蓉等三人未按约定支付价款，属违约行为，依法应承担相应的违约责任。双方对欠款利息的约定不违反法律规定，且系真实意思表示，故法院予以采纳。对于违约金，虽有约定，但陈晓蓉等三人提出约定过高，且美好家园公司未提供其损失的相关证据，结合本案实际，应予适当调整，按中国人民银行规定的一年期贷款基准利率的4倍计算为宜。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、等六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条，第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、陈晓蓉、杨建华、杨怀英在判决生效后十日内，向美好家园公司支付购房欠款人民币380，000元及其利息，并支付违约金（利息及违约金的计算方法：从2011年12月1日起至判决确定的履行期间届满之日止，以380，000元为基数，按年利率6.435％＋（6.435％×30％）的标准计算欠款利息；从2012年7月31日起至2013年7月30日止，以120，000元为基数、从2013年7月31日起至2014年7月30日止，以250，000元为基数、从2014年7月31日起至判决确定的履行期间届满之日止，以380，000元为基数，均按中国人民银行规定的一年期贷款基准利率的4倍计算违约金）；二、驳回美好家园公司的其他诉讼请求；三、驳回陈晓蓉、杨建华、杨怀英的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5，050元、反诉受理费2，500元，共计7，550元，由陈晓蓉、杨建华、杨怀英负担。陈晓蓉、杨建华、杨怀英不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第一项、第三项。2.改判驳回美好家园公司的全部诉讼请求。3.判令解除双方于2011年2月25日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，由美好家园公司全额退还上诉人已交纳的购房款、相关税费及银行利息，并赔偿因违法、违约及欺诈行为造成的经济损失。4.由美好家园公司承担全部诉讼费。主要理由：一、一审判决认定三上诉人系同胞姐弟事实不清、证据不足，程序违法。1.被上诉人起诉未提出三上诉人之间的关系，更未提供证据佐证。2.庭审后出现的南部县公安局证明、户籍证明未经质证就作为认定案件事实的依据。且户籍证明无从证实三上诉人之间的关系，南部县公安局凭什么作此结论。二、一审判决认定张虔代三上诉人出具欠条，被上诉人有理由相信张虔具有代理权，构成表见代理的事实不清、证据不足、适用法律错误。张虔代三上诉人签订《欠条》的行为不符合表见代理的构成要件，应属无效。1.被上诉人并未举出充分有力证据证明有理由相信张虔有代理权。一审诉讼中，被上诉人并未提出三上诉人之间有何关系，充分说明被上诉人在张虔书立欠条时根本不知道张虔与三上诉人之间的关系，不能因为张虔曾经代三上诉人签订了《商品房买卖合同》这一行为就有理由相信其有代理权。2.张虔仅是三上诉人之一杨怀英的丈夫，即便有权代理杨怀英签订《欠条》，也无权代理另两上诉人签订。3.被上诉人在签订《欠条》过程中存在恶意行为。因其不能按合同约定为买受人办理银行按揭贷款，有意强行单方变更付款方式，以不打欠条就不交房来胁迫，且在让张虔代签《欠条》时并未告知三上诉人。4.事后三上诉人对《欠条》未追认。5.被上诉人在起诉时，《欠条》中的最后一笔款项未到期，无诉权。三、三上诉人反诉解除《商品房买卖合同》的理由充分，应得到支持。1.未能按合同约定办理银行按揭贷款的责任在被上诉人。一审认定上诉人双方就付款方式变更系双方合意，但又同时确认被上诉人于2013年5月8日用特快专递向陈晓蓉发出办理按揭通知，在认定事实上前后矛盾。2.未按“七个统一”执行应归责于被上诉人。案涉的商场式、非绝对独立的商铺，离不开商场的统一管理，在签订《商品房买卖合同》时，被上诉人就要求买受人签订《购买商铺承诺书》，并按承诺书中“七个统一”执行。3.关于初始登记逾期6天及至今未给上诉人办理产权证应成为解除合同的理由。首先，其他买受人欠交维修基金不能成为逾期登记的理由，上诉人在交第一笔购房款时已交清维修基金及相关税费。其次，办理初始登记完全是被上诉人的义务与责任。三，合同约定被上诉人为上诉人办理房产证的日期，并非先付房款再办证，一审认定被上诉人无先行办理房产证的义务与合同约定不符。4.2013年7月24日签订的《新世纪购物中心商铺委托租赁合同》是县政府在处理业主上访过程中要求被上诉人和业主签订。上诉人对合同有异议，政府领导提出先搁置争议问题，叫业主先把租赁合同签了，要求公司统一打造管理，同时，该合同的内容属返本销售和售后包租，严重违反《商品房销售管理办法》第十一条的规定。四、一审判决对被上诉人违规多收取的税费未予查明及处理。美好家园公司辩称，一审判决正确，请求予以维持。主要理由：一、一审判决认定三上诉人之间及与张虔间的身份关系是千真万确的事实。1.如一审认定错误，上诉人只需出示户口和身份证足以推翻一审认定。2.公安机关是户籍身份的法定管理机构，其证明具有法定效力，除非有相反证据推翻。二、张虔代理上诉人所出的《欠条》，是合法有效的代理行为。1.被上诉人从购房开始就知道张虔与上诉人之间的关系，庭审中也有陈述和举证。亲戚间在买房过程中代签合同和其他手续，司空见惯。2.《欠条》内容及实质都是对购房合同中约定的部分条款的变更，即将合同中付款方式由按揭支付变更为分期付款。张虔代理上诉人签订了合同，当然有权代理三人变更合同部分条款。3.上诉人完全知道张虔所出《欠条》，且在开庭前从未否定其效力。首先，从一审反诉状可以看出，上诉人早知《欠条》的存在，只不过认为《欠条》是上诉人单方提出的强行行为。其次，证据表明，被上诉人多次向上诉人发过催款通知，在这些通知中说过《欠条》及其内容。4.《民法通则》规定，本人知道他人以本人名义为民事行为，而不作否认表示的，视为本人行为，故张虔的代理《欠条》行为也可视为上诉人的行为。5.上诉人知道《欠条》存在后，仍在履行商品房买卖合同，如将所购买的房屋委托被上诉人出租等，表明其认可合同及部分变更的《欠条》。6.办理按揭是业主义务，非开发商义务，在补充协议中有明确约定；欠条时间远早于交房时间两者不可能牵在一起。7.一审有若干催款证据，上诉人所称事后被上诉人未催告不是事实。8.分期付款的买卖合同，当买受人违约后，出卖人有权一并主张各分期欠款，且一审判决前最后一笔款也已到期。三、一审判决驳回上诉人在一审中的全部反诉请求合法。1.双方变更付款方式后，上诉人出现支付欠款困难，在此情况下，被上诉人联系了按揭银行这是协助上诉人履行合同，并非矛盾。2.上诉人所购一楼上场最前一段时间未实行“七个统一”是上诉人等业主自己的决定和要求。2.新世纪商场共6层，其余都在“七个统一”经营。3.本案诉讼前，上诉人已将所购商铺委托被上诉人出租，是否“七个统一”对上诉人无任何影响。四、迟延6天办理初始登记不是解约退房的理由。1.迟延6天的原因是包括上诉人在内的业主未交清维修基金和相关税费，上诉人仅交15元每平方米的维修基金，未按文件要求的40元每平方米交足。3.双方合同约定，只有完全属于出卖人单方责任未按时办理初始登记，买受人才有权退房。初始登记完成于2012年4月6日，上诉人早已丧失一年的解约权。五、至今未分户办理产权证，也非解约退房的理由。1.初始登记办结后，办理分户登记已无任何障碍。2.上诉人至今未交齐办证资料，且在被上诉人多次通知下，至今不办委托公证。3.在上诉人未付清房款的前提下，被上诉人可行使抗辩权。五、委托租赁合同合法有效，更不是解约退房的理由。六、上诉人上诉提出被上诉人违规多收取税费不是事实，且在一审也未提起反诉，二审不应审理。本院二审查明：双方当事人约定，陈晓蓉等三人委托美好家园公司办理所购房屋的权属证书。2011年12月21日，美好家园公司将案涉商铺交与陈晓蓉等三人，三人在《新世纪广场购物中心商铺交接书》上签名，同时杨怀英向美好家园公司书面承诺，在7天内将自己及丈夫张虔的结婚证、户口簿、张虔身份证的原件和复印件6份交给美好家园公司，如不能按时提交，其影响办理房屋产权登记手续等相关事宜，一切责任概由本人自己承担。诉讼中陈晓蓉等三人称这些资料已经交给美好家园公司，但美好家园公司予以否认，陈晓蓉等三人对此没有提供证据证明。2012年7月26日，美好家园公司在新世纪购物中心商场正门外柱头上张贴办证通知，告知购房业主在接到公司电话后配合办证。2012年9月13日，美好家园公司向陈晓蓉等三人邮寄办理产权通知书，并携带身份证、户口簿及结婚证原件等资料。该邮件被退回，邮局“改退批条”载明“用户不在家，要求退回”。2012年8月21日，被上诉人向杨怀英邮寄《还款通知书》，载明了2011年2月25日《欠条》的主要内容，并要求按协议支付2012年7月30日前到期的120，000元。一审诉讼中，陈晓蓉等三人提交了落款时间为2012年8月25日并称系向美好家园公司发出的“退房催告通知”，内容为：我方已于8月13日向你公司递交了退房通知，故原欠款协议终止，打造之说免谈，要求公司在9月12日前退还我方已付房款及利息，并赔偿一切损失。美好家园公司称该两份通知书均未收到。二审中，本院将一审未质证的公安机关的证明及户籍证明组织质证，南部县公安局证明三上诉人系亲姊妹关系。陈晓蓉申请出庭的案涉一楼几位购房业主在一审时出庭作证，证人证明：办不到按揭贷款的原因在美好家园公司，美好家园公司强迫业主改为分期付款，且公司承诺“七个统一”，而实际管理混乱，每一楼层原规划经营的商品并没有严格按此经营。非购房业主的原因不能办理按揭属实。陈晓蓉等三人未在一审举证期限内主张美好家园公司退还多收税款的请求。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的其他事实一致。本院认为：关于《欠条》的效力。按照双方当事人签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》的约定，上诉人对部分房款采用按揭贷款的方式支付，此后，非因上诉人的原因不能办理按揭贷款，2011年11月30日，代上诉人签订前述合同的张虔（杨怀英之夫）向被上诉人出具了《欠条》，对下欠房款的支付方式及逾期支付的违约责任等进行了约定，同年12月21日，被上诉人向上诉人交付了房屋，2013年7月24日，上诉人又与被上诉人签订《新世纪购物中心商铺委托租赁合同》，将所购商铺委托代理出租。从本案的证据看，上诉人知道张虔以其名义出具《欠条》。第一，2012年8月21日，被上诉人向杨怀英邮寄《还款通知书》，载明了2011年2月25日《欠条》的主要内容，并要求按协议支付2012年7月30日前到期的120，000元。第二，上诉人在一审反诉状中称因被上诉人的原因致使办不了银行按揭贷款，被上诉人就单方强行变更付款方式。第三，一审诉讼中，上诉人所举落款时间为2012年8月25日的“退房催告通知”也提到了“原欠款协议终止”。上诉人在知道张虔以其名义出具《欠条》而不作否认表示，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义从事民事行为而不作否认表示的，视为同意。”的规定，视为同意，故《欠条》的效力及于上诉人。至于被上诉人在张虔出具《欠条》后，在能办理按揭贷款时再次告知被上诉人可以办理按揭贷款，系为上诉人履行义务提供便利，与原约定分期支付房款并不矛盾。上诉人未按《欠条》的约定履行义务，应按约定承担责任。关于《商品房买卖合同》及其《补充协议》应否解除的问题。首先，是否符合约定解除的问题。双方约定了被上诉人在2012年3月30日逾期取得所在楼栋的权属证明即初始登记；以及在房屋交付之日起450日内，如因被上诉人的原因致使上诉人未能取得权属证书即转移登记的，上诉人有权解除合同。被上诉人对案涉房屋所在的楼栋取得权属证明逾期6天，符合约定的解除条件，但上诉人在2014年6月才以此提出解除合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，案涉商铺因逾期初始登记的解除权消灭。本案上诉人委托被上诉人办理权属转移登记，约定办理的时间应在2013年3月之前，上诉人应在2014年3月之前行使解除权，根据前述规定，上诉人亦超过解除权的行使期限，即因逾期转移登记的解除权同样消灭。同时，在合同约定期限内，案涉商铺早已具备办理转移登记的条件，由于上诉人委托被上诉人办理，需上诉人提交有关资料，但本案上诉人未交齐资料及未予其他的配合，故逾期办理转移登记并非被上诉人的原因造成，不符合约定的解除条件。其次，是否符合法定解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条对法定解除的情形作出了规定，其中第（四）项规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”；第（五）项规定“法律规定的其他情形”。本案中，上诉人购买的商场式、非绝对独立的商铺，由于该商铺的特殊性，决定了离不开商场的统一管理，被上诉人在要求上诉人购房时承诺“七个统一”时，实际上也为自己设立了须按“七个统一”履行的义务，如其违约，的确对购房人合同目的的实现有重大影响。姑且不论被上诉人对履行“七个统一”是否违约，由于2013年7月24日上诉人已将所购商铺委托被上诉人统一出租，故是否实行“七个统一”，对上诉人合同目的的实现，已无实际意义，至于上诉人提出商铺委托租赁合同系政府提出先搁置争议问题叫业主先签合同，而上诉人对该合同有异议的问题，因上诉人对此并未提供证据证实，且一楼商铺由被上诉人统一租赁经营，也正是解决购房业主所提出的未实行“七个统一”争议所为。此外，上诉人提出被上诉人的前述行为系售后包租行为，违反有关规定的问题。建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相销售后包租的方式销售未竣工商品房。”由于《商品房销售管理办法》为部门规章，非法律规定，且该办法也并没有将违反办法第十一条的规定而规定为可以解除合同的条件，故上诉人以被上诉人违反“七个统一”的约定而解除合同的上诉理由亦不成立。此外，上诉人于一审诉讼中提交了落款时间为2012年8月25日并称系向美好家园公司发出的“退房催告通知”中所提到的8月13日递交的退房通知，被上诉人称没有收到，即使上诉人退房通知送达给被上诉人属实，因上诉人存在此后长达几年的实际履行原合同的行为，故该次解除合同的通知不发生效力。关于分期付款的问题。被上诉人起诉时，上诉人未支付到期价款的金额达到全部价款的1／5，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第一款“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的1／5的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。”的规定，一审判决上诉人支付全部价款正正确。上诉人未在一审举证期限内提出判令美好家园公司退还多收税款的请求，本院二审对此不作审理。综上，一审判决认定主要事实清楚，适用法律正确，实体处理结果恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费5，050元，由上诉人陈晓蓉、杨建华、杨怀英负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄 东审 判 员 郭 锐代理审判员 任雅莉二〇一五年五月二十六日书 记 员 王婵轶 搜索“”