（2017）湘0623民初468号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2017-06-29
案件名称
刘华与龙舟、肖彩霞房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
华容县人民法院
所属地区
华容县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘华,龙舟,肖彩霞
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百五十二条，第一百五十三条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十二条第一款，第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
湖南省华容县人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0623民初468号原告:刘华,男,1980年6月24日出生,汉族,居民,住华容县。被告:龙舟,男,1979年12月21日出生,汉族,居民,住华容县。被告:肖彩霞,女,1982年4月1日出生,汉族,居民,住华容县。两被告共同委托诉讼代理人:王腊春,华容县华民法律服务所法律工作者。原告刘华与被告龙舟、肖彩霞房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年3月10日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告刘华、被告龙舟及其与被告肖彩霞的共同委托诉讼代理人王腊春到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告刘华向本院提出诉讼请求:1、要求被告履行房屋买卖合同,将房屋交付给原告或立即返还购房款并承担月利率2%的利息;2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由:二被告系夫妻关系,原、被告于2013年7月18日签订一份《房屋买卖合同》,被告将其所有的位于华容县治河渡镇红光居委会的二间二层房屋作价20万元卖给原告,合同签订后原告当即支付了购房款。但被告收取购房款后,以各种理由拒绝交付房屋。为维护原告的合法权益,特向法院提起诉讼。被告龙舟、肖彩霞辩称,原、被告所签房屋买卖合同实际是为被告龙舟向原告刘华借款作的担保,不存在房屋买卖的情况,且被告房屋用地性质为集体土地,原告非本集体组织成员,即使房屋买卖情况属实,合同亦属无效。但被告欠原告款项属实,且现己偿还20000元,双方因还款问题发生争执后,原告承诺只要求偿还本金,放弃了利息。被告同意偿还下欠款本金,但因经济困难要求分期分批偿还。本院经审理认定事实如下:2013年7月18日,原告刘华与被告龙舟经协商签订了一份《房屋买卖合同》,约定被告龙舟自愿将位于华容县治河渡镇红光居委会二组单独所有二间二层套房住宅出售给原告刘华。售房价格为房屋总价款20万元,签订合同时一次性付清。房款交付后合同生效,房屋产权属刘华所有,今后如刘华要求办理房产证及土地证过户手续,由刘华自行办理过户登记手续,龙舟须全力配合并提供相关资料。被告龙舟的妻子肖彩霞在合同上签名并注明同意。另由诉争房屋所在地华容县治河渡镇红光居民委员会负责人龙友良、张楚国在合同上签名证实双方房屋买卖属实,并加盖了居民委员会公章。华容县城关法律服务所工作人员白丹以华容县城关法律服务所名义对签订合同过程进行了见证。合同签订后,原告刘华当即支付了20万元购房款,被告龙舟、肖彩霞出具了收条,注明“今收到刘华购房款人民币20万元,房屋约定三个月办理过户手续。”同时被告龙舟将房屋产权证交给了原告刘华。因二被告未在三个月内协助办理过户手续,2013年10月22日二被告向原告出具承诺书,承诺延期到2013年11月30日办理过户手续。后因二被告一直交付房屋,原、被告双方发生争执后,达成了一份购房款退返计划书,约定购房款在2014年农历12月底前退返50000元,2015年农历6月底前退返150000元,如二被告未在规定时间归还购房款,将不再提出退还房款及相关事情,并自觉腾空出房屋给购房人,原告作好居委会相关事情。原告刘华在上面签名,注明认可还款计划。后被告龙舟除在2015年退返原告刘华20000元外再未支付其他款项,也未向原告交付房屋。另查明,本案所涉房屋建设用地批准资料注明土地坐落治河渡镇红光居委会,用地面积为127.5平方米,用途农村宅基地,权属性质集体建设用地使用权,使用权类型为批准拨用宅基地。本院认为,被告持有华容县房地产管理局核发的房屋产权证，该土地性质为集体土地，隶属于集体经济组织。原、被告签订的购房合同不仅包括地上建筑物，还包含建筑物下相应的宅基地。而根据相关政策，农村宅基地的使用权的主体是农村居民，即属于本集体经济组织特定的成员，该农村集体组织之外的人员不能申请并取得宅基地使用权，宅基地原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施，供其居住和使用，不能将宅基地使用权转卖。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相关联。本案原告在购买诉争房屋时实为城镇居民，非红光居委会的村民，其与被告签订的房屋买卖合同中涉案的房屋系在农村村民集体所有的土地上建造的房屋.因该类房屋占用土地的特殊性质,村民在经本集体同意的情况下,只可将住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户,而不能转让给城镇居民.原、被告双方关于房屋买卖的约定因违反了有关法律的强制性规定,应为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告需返还原告已支付的购房款。原告要求被告支付资金占有期间利息的诉讼请求,因双方作出的购房款退返计划书中未约定利息,故本院不予支持。综上所述,对原告要求被告履行房屋买卖合同,将房屋交付给原告的诉讼请求,本院不予支持。对原告要求返还购房款及利息的诉讼请求,本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条,《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条,《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定,判决如下:一、龙舟、肖彩霞在本判决生效后十日内返还刘华购房款180000元(已扣除已返还的20000元);二、驳回刘华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元,减半收取2150元,由被告龙舟、肖彩霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员 李 虎二〇一五年五月二十六日书记员 易小燕 来自：