（2015）焉民初字第36号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-06-23
案件名称
赖真元与新疆正昊房地产开发有限公司焉耆分公司、新疆正昊房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
焉耆回族自治县人民法院
所属地区
焉耆回族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赖真元,新疆正昊房地产开发有限公司焉耆分公司,新疆正昊房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款
全文
新疆维吾尔自治区焉耆回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）焉民初字第36号原告赖真元，男，汉族，1962年2月出生，现住新疆。委托代理人魏勇，系新疆凤兴律师事务所律师。被告新疆正昊房地产开发有限公司焉耆分公司，住所地焉耆县新华路国税局二楼。负责人段红梅，系该公司经理。委托代理人帅小艺，女，回族，1975年9月出生，现住新疆。被告新疆正昊房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区老满城街23号古城花园21栋1单元501室。法定代表人吴传军，系该公司总经理。委托代理人游代民，系新疆天雪律师事务所律师。本院受理原告赖真元诉被告新疆正昊房地产开发有限公司焉耆分公司、新疆正昊房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赖真元及其委托代理人魏勇、被告新疆正昊房地产开发有限公司焉耆分公司委托代理人帅小艺、新疆正昊房地产开发有限公司委托代理人游代民到庭参加诉讼，本案经开庭审理，现已审理终结。原告赖真元诉称，2011年5月，我在被告新疆正昊房地产开发有限公司焉耆分公司售房部处购买了其开发的佳和馨苑小区2号楼3单元1902室，购买价格为261096元。当时双方仅签订了一份《认购书》，没有签订书面的《购房合同》。2014年4月17日，我与被告新疆正昊房地产开发有限公司焉耆分公司协商，将3单元1902室更换为1单元302室。后我与被告新疆正昊房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》，合同约定：被告在2014年9月30日前交房，逾期60日原告可以解除合同并按交款总额的3%承担违约金。同时被告新疆正昊房地产开发有限公司焉耆分公司给我出具了收取购房款261096元的收据。合同签订后，被告至今未能按照协议约定向我交付房屋，属于严重违约。2014年11月30日后，我多次通过电话、短信、当面告知等方式向被告提出退房要求，被告一直拖延，不予退房。故诉至法院，请求判令解除我与被告签订的《商品房预售合同》，判令两被告向我退还购房款261096元，支付违约金7833元及购房款利息（2014年4月17日至2015年4月17日）15666元，并由被告承担本案诉讼费。被告新疆正昊房地产开发有限公司焉耆分公司辩称，我们分公司虽有营业执照，没有独立法人资格，如果要承担责任由总公司承担，请法院查明事实后，依法裁判。被告新疆正昊房地产开发有限公司辩称，我方与原告签订的合同是双方真实意思表示，该合同合法有效，双方约定了逾期交房的违约条款，条款中明确约定逾期交房60日后，原告方有权解除合同，但是原告方没有按照约定给我方发出书面解除合同通知书，原告要求解除合同应该达到合同法规定的条件，原告方要求解除合同没有法律依据，也没有达到双方约定的解除合同的条件。原告的诉讼请求超出了双方合同约定，我方不同意支付违约金及利息。我方在2015年7月初将正式交付房屋，我方逾期交房是事实，但不构成根本违约，为维护双方权益，我方愿意继续履行合同，在2015年7月交付房屋并按照合同约定承担逾期交房的违约责任。经审理查明，2014年4月17日上午，原告赖真元与被告新疆正昊房地产开发有限公司焉耆分公司签订了《佳和园商品房认购书》，认购书中约定：乙方赖真元自愿认购位于焉耆县解放路佳和园住宅小区2号楼1单元302室房产，建筑面积为113.52㎡（此面积为图测面积，实际面积以房产部门最终审核登记面积为准），每平方米2300元，暂定房屋总价261096元，乙方自愿在签订认购书时向甲方新疆正昊房地产开发有限公司焉耆分公司支付261096元，待双方签订《商品房买卖合同》时，该认购定金转入购房款。（注：2011年4月29日已付120056元，2014年4月17日付141040元）。认购书签订后，被告新疆正昊房地产开发有限公司焉耆分公司向原告出具了收到赖真元2号楼1单元302室房款261096元的收据一份。同日下午，原告赖真元与被告新疆正昊房地产开发有限公司签订了《库尔勒市商品房预售合同》，合同约定：出卖人新疆正昊房地产开发有限公司，买受人赖真元，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上，就买卖商品房达成如下协议：一、出卖人以出让方式取得位于解放路编号为2011014的地块的土地使用权。该地块土地面积为10336.3平方米，规划用途为商住楼，土地使用期限自2011年11月1日至2061年11月1日。出卖人经批准，在上述的地块上建商品房，佳和上城小区。建设工程规划许可证号为6528262011059，施工许可证号为6528262012090800301。二、买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为焉耆县建设局，商品房预售许可证号为201225。三、买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第2幢1单元302号房。该商品房的用途为住宅，属剪框结构，层高为2.8米，建筑层数为地上26层，地下1层。该商品房建筑面积共113.52平方米。四、按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2300元，总金额（261096元）贰拾陆万壹仟零玖拾陆元整。五、合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以房地产测绘部门测绘面积为准。六、买受人一次性付清房款。七、出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列1-4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1该商品房经验收合格。2该商品房经综合验收合格。3该商品房经分期综合验收合格。4该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。八、出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点三的违约金，合同继续履行。逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点三的违约金。另合同约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的依法向人民法院起诉。本合同连同附件共12页，一式四份，具有同等法律效力，出卖人持有一份，买受人持有一份。本合同自双方签订之日起生效。另查，被告新疆正昊房地产开发有限公司出售给原告的商品房位于焉耆县解放路北侧，滨河花园东侧（东至焉耆垦区司法局、南至解放路、西至滨河花园、北至巴州手扶拖拉机厂），该小区由被告新疆正昊房地产开发有限公司开发建设，在城建部门登记备案名称为佳和上城小区，但宣传销售期间名称为佳和馨苑小区。被告新疆正昊房地产开发有限公司至今未按照合同约定向原告赖真元交付房屋。另经原告赖真元申请，本院于2015年4月13日作出（2015）焉民初字第36-1号民事裁定书，依法对新疆正昊房地产开发有限公司焉耆分公司开发的焉耆县解放路佳和馨苑小区2号楼1单元302室予以查封，原告为此支付保全费1870元。庭审中，对以上事实原、被告均无异议。被告新疆正昊房地产开发有限公司提出原告方没有按照约定给该公司发出书面解除合同通知书，原告购买的房屋在2015年7月初能正式交付，故不应解除合同。本院所确认的上述事实，有庭审中原、被告的陈述，原告提供的《库尔勒市商品房预售合同》、交付房款收据；被告新疆正昊房地产开发有限公司提供的《佳和园商品房认购书》、《库尔勒市商品房预售合同》、新建房许字（2012）25号商品房预售许可证在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告赖真元与被告新疆正昊房地产开发有限公司签订的《库尔勒市商品房预售合同》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，该合同依法成立，对当事人具有法律约束力。按照合同约定，被告新疆正昊房地产开发有限公司应于2014年9月30日前向原告交付经验收合格的房屋，如逾期交房超过60日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付房款，并按原告已付款的3%支付违约金。被告新疆正昊房地产开发有限公司至今未按照合同约定时间向原告交付房屋，属于违约，现原告赖真元要求解除与该公司签订的《库尔勒市商品房预售合同》，符合双方约定的解除合同条件，本院予以支持。因新疆正昊房地产开发有限公司焉耆分公司系被告新疆正昊房地产开发有限公司的分公司，且《库尔勒市商品房预售合同》是原告与被告新疆正昊房地产开发有限公司签订的，对该公司提出由总公司退还房款及支付违约金的辩称，本院予以采信。原告起诉后，被告新疆正昊房地产开发有限公司至今未按照合同约定向原告退还全部已付房款，现原告赖真元要求被告新疆正昊房地产开发有限公司按照合同约定退还购房款261096元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告既主张了违约金又主张购房款利息，属于重复主张损失。原告的实际损失购房款的银行同期贷款利息（2014年10月1日至2015年4月17日）应为8562.52元，该实际损失高于双方约定的违约金，本院仅对原告赖真元要求被告新疆正昊房地产开发有限公司支付购房款利息8562.52元的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决如下：一、解除原告赖真元与被告新疆正昊房地产开发有限公司于2014年4月17日签订的《库尔勒市商品房预售合同》；二、被告新疆正昊房地产开发有限公司向原告赖真元返还购房款261096元并支付购房款利息8562.52元，以上款项于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告赖真元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5569元、诉讼保全费1870元（原告已预交），由原告赖真元自行承担292元，被告新疆正昊房地产开发有限公司承担7147元，并与案款同时交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。审 判 长 丁剑波审 判 员 祁云凯人民陪审员 马 媛二〇一五年五月二十六日书 记 员 黄姿秀 关注公众号“”