（2015）筑民二（商）终字第505号

裁判日期: 2015-05-26

公开日期: 2016-09-18

案件名称

贵州亿隆物业管理有限公司与贵阳市富水花园业主委员会物业合同纠纷一案二审民事判决书

法院

贵州省贵阳市中级人民法院

所属地区

贵州省贵阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

贵州亿隆物业管理有限公司,贵阳市富水花园业主委员会

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条

全文

贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）筑民二（商）终字第505号上诉人（原审被告）贵州亿隆物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路346号。法定代表人姚永静，该公司经理。委托代理人甘兆华。被上诉人(原审原告）贵阳市富水花园业主委员会，住所地贵州省贵阳市云岩区富水中路67号。委托代理人刘海、刘荣凤，均系贵州博腾律师事务所律师。上诉人贵州亿隆物业管理有限公司（以下简称亿隆物管公司）因与被上诉人贵阳市富水花园业主委员会（以下简称富水花园业委会）物业合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2014）云民一初字第1090号事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原判认定，2007年8月15日，贵阳市房地产管理局通过筑房通（2007）126号文件同意富水花园业主委员会备案，内容为“富水花园业主：你们报来成立“富水花园”小区业主委员会的备案资料已收悉。该业主委员会成立的程序合法，备案手续齐全，同意备案。此通知……”。2012年8月2日，原、被告签订《物业管理委托合同》一份，约定原告将贵阳市富水花园小区委托被告实行物业管理。合同约定，委托管理事项包括房屋建筑共同部位的维修、养护和管理，公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理等。合同在“其他委托事项”包括“小区电梯每年年检及水箱清洗，由乙方负责；每月电梯维保费由乙方负责。”、“富水花园现有的广告费均由乙方收取；以后新开辟的广告费双方共同协商”、“乙方负责该小区的电梯、供水、供电设施、外墙等管理使用及维护修理及环境改善；费用由乙方负责。”同日双方签订《物业管理合同的补充协议》一份，对广告费和押金进行了补充约定，原告向被告收取有押金3万元。双方在合同及物业管理合同的补充协议上由负责人签字并加盖印章。2012年12月27日，原、被告签订《补充协议》一份，将物业服务期限调整至2014年7月31日止，并且约定液晶和画框广告，移动、联通公司的出租合同等收益均交由被告管理和收费，以作为被告对小区内维修和新建设施的费用，上述费用收取，不得超过所签合同的期限，超出期限部分无效，否则从押金中扣除。《补充协议》中载明有8台电梯年检费每月920元，每年11060元。清洗水箱费用每年4000元等具体费用，并且明确被告从2012年12月起于每月30日前，按月向原告交付广告费收入6300元。合同期内，被告对外出租和自用小区的房屋、楼顶、外墙、公用场地等，均需征得原告同意，否则无效。合同到期后，被告没有履行相关的合同义务，原告诉至法院请求：被告向原告支付各项费用共计128040元（包括欠交广告费、垫付费用及不当得利99440元；多收取的物管费11600元，违约金17000元）并承担本案诉讼费用。原判认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十五条“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”、第七十六条“下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定，原告在本案中，能够举证业主授权书、备案申请书、业主意见调查表等证据，故认为原告主体适格，可以代表业主参加诉讼。至于业委会主任问题，应当由业主自行决定产生，并不影响原告的主体资格。原、被告签订的《物业管理合同书》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方均应按合同全面履行义务。《物业管理合同的补充协议》作为合同附件，与合同主文具有相同的法律效力，其对商品房备案通知方式的约定，是合同当事人真实意思表示，对合同双方均有约束力。针对原告诉请中要求的各项款项，根据原告提供之证据及庭审质证情况认定如下：1.拖欠的广告费31500元，及违约金15000元，该费用在《补充协议》中有明确约定，予以支持；2.电梯年检费3190元，清洗水箱费用4000元，原告能够提交检验报告与发票，发票中载明收费项目为“检验收费”、“2014年4月清洗费”，故认为该两笔费用发生于物业服务合同期限内，且依照《补充协议》约定，应当由被告付款，予以支持；3.高压柜更换费用22000元，D栋铁门安装费12000元，因原告不能举证证明两笔费用是必要支出，只有证明及收据为凭，且被告并未认可，原告不能证明费用实际发生，不予支持；4.拖延离场违约金2000元，该笔费用在《补充协议》中有约定，且被告自认离场时间为2014年8月16日，予以支持；5.无权收取的租金26750元，因该费用涉及案外人权益，认为不在本案中处理较为适宜，原、被告可另行处理；6.合同终止后被告多收取的物业管理费，原告在审理中提交有票据以证明被告多收取的费用，但因该笔费用数额原告不能明确，无法处理，原、被告可核实明晰后另行处理。综上，被告应向原告支付金额为31500＋15000＋3190＋4000＋2000＝55690元。据此，根据《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定,判决如下：一、贵州亿隆物业管理有限公司自判决生效之日起十五日内向贵阳市富水花园业主委员会支付人民币55690元；二、驳回贵阳市富水花园业主委员会其余诉讼请求。案件受理费2861元，减半收取1430.5元由原告担809.5元，被告负担621元。原审宣判后，上诉人亿隆物管公司不服，向本院提起上诉称：被上诉人富水花园业委会的上一任负责人黄志敏，根据中华社区服务中心2014年11月21日的证明，2014年6月被上诉人富水花园业委会选举产生新的负责人赖相如，上一任负责人黄志敏已经不能代表被上诉人富水花园业委会行使职权，新的业委会并没有授权黄志敏提起诉讼，故对方属于主体不适格；31500元的广告费用已经应社区的要求用于垫交水电费，至于延期离场是由于被上诉人富水花园业委会没有及时退还押金所致，电梯年检费和清洗水箱费用亦是其交付的。故请求：一、撤销原判，依法改判；二、诉讼费由对方负担。被上诉人富水花园业委会答辩称：业委会于2007年8月15日在贵阳市房地产管理局登记备案，说明已经成立，至于负责人的变更不影响业委会主体是否存在。根据其原判提供的证据，小区业主并不认可赖相如为新一任业委会负责人。请求维持原判。二审过程中，上诉人亿隆物管公司提交如下证据：证据一、2014年11月21日中华社区服务中心出具的证明一份，欲证明2014年6月被上诉人富水花园业委会就已经选举产生了新一届的业委会，负责人是赖相如，目前正在备案过程中；证据二、2014年7月28日中华社区服务中心证明一份，欲证明31500元的广告费应社区的要求垫付公共电费和水费；证据三、2014年7月29日发票一张，欲证明根据社区的要求已经履行了交纳公共水费的义务；证据四、2014年8月11日调解签到表一张，欲证明没有及时离场是由于押金没有退回，收到押金的第二天即2014年8月16日离场不应当收取拖延离场违约金；证据五、2012年8月14日收据一张，欲证明入场时已经向被上诉人富水花园业委会交纳了15000元的设备维护费，应当用于抵扣应当返还对方的费用；证据六、2014年4月30日通知一张（复印件），欲证明小区部分业主不按时交纳物管费。上诉人富水花园业委会发表质证意见：不认可证据一合法性，中华社区服务中心不是其上级单位，且证明内容与事实不符，其负责人仍是黄志敏，而不是赖相如；不认可证据二证明目的，上诉人亿隆物管公司交广告费给被上诉人富水花园业委会是合同义务，中华社区服务中心无权决定该笔费用如何使用；不认可证据三证明目的，缴费单上的户名“富水花园大厦”指向不明确，即使指向明确，公共水费负担亦应当由上诉人亿隆物管公司负担，不应当抵扣应付款项；不认可证据四证明目的，何时退场时合同义务，保证金何时退还不影响退场时间；不认可证据五证明目的，根据补充协议的约定，该费用已经抵扣，不能重复抵扣；不认可证据六复印件，且与本案无关。被上诉人富水花园业委会提交如下证据：19张收款收据，欲证明上诉人亿隆物管公司向业主收取的费用“代收公摊”，就是指代收的公共区域水电费用，公共区域水电费用实际为业主缴纳，对方只是中转。上诉人亿隆物管公司发表质证意见：真实性认可，但是“代收公摊”指业主户内产生的水电费用，不是公共水电费。本院依职权到贵阳市城乡建设局物管处、中华社区服务中心、富水花园业主委员会了解情况：富水花园业主委员会成立于2007年8月15日，2014年6月在中华社区服务中心参与指导的情况下经行业委会改选，由于参加选举的业主没有达到法定的半数，程序存在瑕疵，故至今没有到贵阳市城乡建设局物管处进行换届选举备案，新、老两届业委会亦没有完成交接手续。其他事实与原判查明的一致。本案事实有当事人陈述、营业执照、《关于同意富水花园小区业主委员会备案的通知》、《物业管理委托合同》、《物业管理合同的补充协议》、《补充协议》、收据、发票等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：第一、如何认定富水花园小区业主委员会的主体问题；第二、如何认定上诉人亿隆物管公司应当支付被上诉人富水花园业委会的费用。首先，被上诉人富水花园业委会于2007年8月15日成立并在行政主管部门备案。从彼时起，被上诉人富水花园业委会具有诉讼主体资格，可以代表业主参加诉讼。虽然根据中华社区服务中心于2014年11月21日出具的证明，被上诉人富水花园业委会于2014年6月改选出新一届业委会，但同时亦认可由于选举过程中有瑕疵，至今没有到行政主管部门备案，新老业委会亦没有完成工作交接，老业委会应当继续履行职责，且上诉人亿隆物管公司认可的新一届业委会负责人亦表示同意，由上一届业委会负责人代表被上诉人富水花园业委会与上诉人亿隆物管公司进行诉讼，明确双方的权利义务。故上诉人亿隆物管公司关于被上诉人富水花园业委会主体问题的上诉理由没有事实和法律依据，对于该上诉请求本院不予支持。其次，上诉人亿隆物管公司与被上诉人富水花园业委会分别于2012年8月2日、2012年12月27日签订的《物业管理委托合同》、《物业管理合同的补充协议》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违法法律、行政法规禁止性规定，依法成立并生效。广告费及相应的违约金、电梯年检费、清洗水箱费、拖延离场违约金均是合同约定，上诉人亿隆物管公司应当按照合同约定履行义务。上诉人亿隆物管公司称广告费应社区要求缴纳公共水电费用，由于社区并不是合同的相对方，不能代表被上诉人富水花园业委会改变合同约定，提交的证据亦不能佐证其抗辩；上诉人亿隆物管公司2012年8月14日缴纳的15000元，根据合同约定已经抵扣，不存在再次抵扣电梯年检费、清洗水箱费的情况；上诉人亿隆物管公司称由于与被上诉人富水花园业委会协商退保证金事宜，导致实际离场时间晚于合同约定。协议行为本身并没有改变合同约定的离场时间，上诉人亿隆物管公司晚于约定时间离场就应当按照合同约定交纳费用。上诉人亿隆物管公司的上诉理由没有事实和法律依据，对于该上诉请求本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用2861元，由贵州亿隆物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　谢清明代理审判员　　余　鑫代理审判员　　程　奕二〇一五年五月二十六日书　记　员　　张玉梅 微信公众号“”