（2015）巴民一终字第584号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-10-29
案件名称
庄杰与巴州中美物业服务有限公司合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
庄杰,巴州中美物业服务有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）巴民一终字第584号上诉人（原审被告）庄杰，男，汉族，1973年7月20日生，住所地库尔勒市。委托代理人游文国，新疆迪那河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）巴州中美物业服务有限公司，住所地：库尔勒市巴音东路1幢3号4楼1层。法定代表人陈建明，系公司总经理。委托代理人李友兵，系该公司员工。上诉人庄杰与被上诉人巴州中美物业服务有限公司（简称中美物业公司）合同纠纷一案，不服（2015）库民初字第102号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人庄杰及其委托代理人游文国、被上诉人中美物业公司的委托代理人李友兵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院查明：2010年10月16日，原告中美物业公司与被告庄杰签订了一份《业主规约及物业服务合同》，合同第一部分业主规约第二章第五条规定：业主或物业使用人应按规划用途使用物业。确需将住宅改变成经营用房的，应当经有利害关系的业主和市规划局等相关部门同意，依法办理相关手续。同时，告知物业服务企业、产权人或业主委员会，并且各项费用物业公司按商业服务收取；第二部分第一条规定：原告中美物业公司应提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共有部位的维修养护和管理；2、物业共有设施设备的运行、维修和管理；3、物业共有部位的相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、物业档案资料管理。第二部分第三条第四款约定，本小区或大厦住宅物业服务费收取暂按三级收费和3级服务质量，即…向不带电梯的条楼住宅业主收费暂定0.4元每月每平米的物业服务费、商业物业服务费收费标准暂定4.5元每月每平米，服务质量不低于3级。…。业主将住宅用房改变为经营性用房的物业服务费收费标准暂定4.5元每月每平米。库房发（2012）2号“关于对巴州四运龙强物业服务有限责任公司等企业的32个小区服务等级考核确定的通知”的文件中，中美物业公司对一品嘉园小区服务等级考核评定为三级。被告庄杰自2010年10月至2014年12月的物业服务费未交。另查明，被告庄杰购买的一品嘉园小区13栋3室的面积为55.69平米，系商铺。认定以上事实的证据有：《一品嘉园业主规约及物业服务合同》一份、库房发（2012）2号文件一份及原告的陈述。原审法院认为，原告中美物业公司已向被告庄杰提供了物业服务，被告庄杰理应支付物业服务费。双方在《一品嘉园业主规约及物业服务合同》中明确约定了物业服务收费标准，且原告中美物业公司主张物业费的标准又未超过《一品嘉园业主规约及物业服务合同》中限定的标准，故原告中美物业公司要求被告庄杰支付物业服务费的请求，本院予以支持。被告庄杰逾期未支付物业费，应向原告中美物业公司支付违约金，在法律规定范围内的违约金予以支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定判决：一、被告庄杰于判决生效之日起三日内支付原告巴州中美物业服务有限公司物业服务费7100.47元【55.69平米×2.5元每月每平米×51个月（从2010年10月至2014年12月止）】。二、被告庄杰于判决生效之日起三日内支付原告巴州中美物业服务有限公司滞纳金1122.7元（2.5元每月每平米×55.69平米×月息6.33‰×1274个月）。三、驳回原告其他诉讼请求。宣判后庄杰不服判决，向本院提出上诉，请求依法将原判决发回重审或依法改判。理由为：本案是上诉人与被上诉人物业服务合同纠纷案件，开庭时被上诉人出示的是新疆金园房地产开发公司签订的前期物业服务合同。并没有相关证据予以佐证。被上诉人是否有法律依据收取上诉人的物业费，一审法院适用法律错误，本案中上诉人与被上诉人的债权，一审法院认定的依据是上诉人与金园房产开发公司签订的合同，违反了《合同法》《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》侵害了上诉人的权益。二审查明的事实与一审相同。本院认为，上诉人庄杰与被上诉人中美物业公司签订的《一品嘉园业主规约及物业服务合同》合法有效，被上诉人中美物业公司已向上诉人庄杰提供了物业服务，上诉人庄杰理应支付物业服务费。双方在合同中明确约定了物业服务收费标准，且中美物业公司主张物业费的标准又未超过合同中限定的标准，故原审法院判令上诉人庄杰支付被上诉人中美物业公司物业服务费及在法律规定的范围内的违约金，认定事实清楚，适用法律正确。上诉人庄杰上诉称被上诉人是与新疆金园房地产开发公司签订的前期物业服务合同，并没有相关证据予以佐证。被上诉人是否有法律依据收取上诉人的物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，因此，上诉人提出该上诉理由提出抗辩的，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，应判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人庄杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 杰审 判 员 李 凯代理审判员 刘 媛二〇一五年五月二十六日书 记 员 谷轶涓 来自