（2015）浙温民终字第1401号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-08-13
案件名称
温州奋起置业有限公司与王品玲商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王品玲,温州奋起置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙温民终字第1401号上诉人（原审被告、反诉原告）：王品玲。委托代理人：陈振旺，浙江金瓯律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：温州奋起置业有限公司，住所地浙江省平阳县水头镇皮件工业基地（57省道边）。法定代表人：郑长泵，执行董事兼总经理。委托代理人：张付钢，浙江嘉瑞成律师事务所律师。委托代理人：金诚，浙江嘉瑞成律师事务所律师。上诉人王品玲与被上诉人温州奋起置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省平阳县人民法院（2014）温平水民初字第453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月24日受理，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。上诉人王品玲及其委托代理人陈振旺，被上诉人的委托代理人金诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定，原、被告于2013年9月8日签订一份《商品房买卖合同》（合同编号201390006570092），合同约定：被告王品玲向原告温州奋起置业有限公司购买位于亿豪名邸第2幢1单元1202室的商品房，总房款为1804684元，被告通过按揭方式付款，在合同签订时支付合同总房款30%以上计544684元，被告在接到原告通知书后7日内交齐有关按揭手续材料，由原告提交银行，若因被告个人问题或银行原因未能按照原告通知的时间完成按揭贷款手续的，则必须在接到原告通知15日内按一次性支付剩余房款。被告采用商业性贷款，公积金或组合贷款方式付款的，应在原告通知到达后25日内办妥相关贷款手续，逾期未办理，则应承担违约责任。被告未能按照合同约定时间付款超过30日，原告愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限第二日起至实际全额支付应付款之日止，被告按逾期未付款的0.05%／日向原告支付违约金。被告于合同签订之日向支付原告支付房款364684元。《商品房买卖合同》载明被告地址为浙江省平阳县水头镇星元街10号，联系电话158××××7352／138××××8368。原告于2014年6月10日按上述地址和联系方式通过邮政特快专递向原告邮寄送达按揭通知书（单号为1087412932407）。单号为1087412932407的面单及邮政特快专递查询记录显示，上述快件由钱宝玉（店员）于2014年6月11日代收。原告印刷的黄色楼书载明东西楼距最高可达60m（原告在庭审中陈述东西两字印刷有误，应为南北）。被告在庭审中陈述曾自行测量亿豪名邸的南北楼距为53m。被告王品玲于2014年9月18日向该院提出申请，要求对《商品房买卖合同》中“王品玲”的笔迹及指纹进行签订，因拒不配合鉴定工作，于2014年11月5日，被本院司法鉴定中心退回。被告王品玲于2014年9月3日签署的该院当事人送达地址确认书载明的送达地址为水头星元街10号，联系电话为158××××7352。原判认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，未违反法律、法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，该合同应为有效合同。双方当事人均应按《商品房买卖合同》中约定的权利和义务自觉履行。双方约定剩余购房款的付款方式为按揭贷款，按揭贷款其实质是被告向银行贷款后委托银行向原告支付购房款。被告应在收到原告通知后25日内办妥按揭贷款手续，故被告逾期支付剩余购房款的责任应从合同约定办妥按揭贷款期限届满次日起算。被告辩称其从未收到原告关于要求办理按揭贷款手续的通知，但原告已按被告在《商品房买卖合同》中载明的地址及联系方式向被告邮寄书面通知，可视为原告已履行通知义务。结合本案认定的事实，原告关于办理按揭贷款手续相关的通知义务已于2014年6月11日履行完毕，被告应在25日内办妥按揭贷款手续，但被告至今未办理按揭贷款手续或支付剩余房款，违反了合同的约定，构成违约，依法应承担违约责任。故对原告主张被告支付剩余购房款1440000元，予以支持。原告主张被告逾期付款违约金应从2014年7月7日开始计算至实际支付房款之日止，违约金应按应付款的0.05%／日计算，未违反法律规定，符合合同约定，予以支持。被告王品玲主张原告温州奋起置业有限公司开发建设的亿豪名邸的绿化面积与其承诺、规划不符，要求鉴定，该院认为原告温州奋起置业有限公司开发建设的亿豪名邸尚未竣工验收，绿化面积尚未确定，故对其鉴定申请不予准许。被告王品玲主张原告温州奋起置业有限公司开发建设的亿豪名邸的容积率与规划设计不符要求鉴定，但被告未提供初步的证据证明原告存在违约的情形，若本案涉及的楼盘在容积率方面不符合规划设计，被告可待房屋竣工验收后另行主张原告违约，故对其鉴定申请不予准许。被告王品玲主张原告温州奋起置业有限公司开发建设的亿豪名邸的楼间距与其承诺不符要求鉴定，被告陈述曾自行组织人员进行测量楼间距为53m，而原告承诺的最高楼间距为60m，已构成根本性违约，要求解除合同，该院认为即便原告曾做出关于楼间距的承诺，构成要约，根据被告关于楼间距的陈述，原告在房屋楼间距问题上亦未构成根本性违约，被告坚持据此要求解除合同，依据不足，故对其鉴定申请不予准许，若被告认为原告存在违约行为，被告可另行主张。反诉原告王品玲主张反诉被告温州奋起置业有限公司开发建设的亿豪名邸的绿化面积、容积率、楼间距与其承诺、规划设计不符，要求解除合同，并要求原告返还购房款及利息，事实和法律依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、限被告王品玲于判决生效之日起十五日内支付原告温州奋起置业有限公司购房款1440000元及违约金（从2014年7月7日开始计算至实际支付房款之日止，违约金应按应付款的0.05%／日计算）；二、驳回反诉原告王品玲的反诉诉讼请求。如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费17993元，减半收取8996.50元，由王品玲承担，反诉案件受理费6770元，减半收取3385元，由王品玲承担。宣判后，王品玲不服，向本院提起上诉称：第一，原判认定被上诉人温州奋起置业有限公司已经履行了通知上诉人办理按揭手续的义务，是错误的。被上诉人原审提供的邮寄单、邮寄记录，不能证明上诉人已经收到按揭通知，而上诉人在原审中已经否认收到按揭通知，且根本没有店员名字叫“钱宝玉”的人。且《商品房买卖合同》系格式合同，上诉人并未确认被上诉人在合同上单方记载的上诉人的地址，联系电话虽然是上诉人的，但上诉人没有任何证据证明已经按照联系电话通知了上诉人。第二，原判对上诉人在原审中提供的证据未作任何表述，也未公开理由和结果，违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条的规定。另，对案件审理结果有重大影响鉴定申请未予准许，对上诉人发表的质证意见以及采纳被上诉人的证据的理由没有在判决书中作出任何表述。因此，原判程序严重违法，应当发回重审。第三，房屋的楼间距、容积率、绿化面积属专业性问题，需要通过鉴定才能确定。双方在合同中已经约定了，若被上诉人就上述专业性问题存在一项违约，均构成根本性的违约，上诉人有权退房。因此，上述专业性问题直接影响裁判结果的公正。而从目前小区建设情况来看，已经具备鉴定条件。即使不具备鉴定条件，亦应中止审理，而非直接驳回上诉人的诉讼请求。原判不予鉴定的理由明显错误。请求二审法院撤销原判，并依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，支持上诉人的反诉请求或发回重审。被上诉人温州奋起置业有限公司辩称：第一，原判认定被上诉人已履行通知上诉人王品玲办理按揭手续的义务正确，上诉人称未收到按揭通知书与事实不符。被上诉人已经以EMS邮政特快专递向上诉人邮寄按揭通知书，邮寄单上地址和电话号码与合同记载的一致，并显示已由上诉人的店员钱宝玉代收，且上诉人承认该电话号码系其本人号码。另外，根据商品房买卖合同补充协议第三条的约定，被上诉人也已经完成向上诉人送达按揭通知的义务。第二，被上诉人没有向上诉人提供黄色封面的楼书，该楼书中关于亿豪名邸绿色覆盖及最高楼间距的宣传，对上诉人选择购买涉案房屋没有影响，不构成要约。黄色封面楼书于2014年1月15日印刷，早于双方签订合同的时间，且针对的是3号楼御府，而上诉人购买的是2号楼王府。上诉人向被上诉人提供的是黑色封面楼书，该楼书没有关于亿豪名邸绿色覆盖及最高楼间距的宣传。第三，亿豪名邸黄色封面楼书及宣传画册中关于绿色覆盖、最高楼间距、法式园林的宣传属于要约邀请，其内容不明确具体，商品房买卖合同补充协议中已明确约定上述内容不构成要约。第四，上诉人主张被上诉人擅自缩短楼间距，擅自改变规划设计审批的容积率与事实不符，且没有证据证明，应承担举证不能的不利后果。第五，原判认为“即便原告曾作出关于楼间距的承诺，构成违约，根据被告关于楼间距的陈述，原告在房屋楼间距问题上亦未构成根本性违约”正确。楼间距即使与宣传的有差距，也在误差幅度和调整范围内，未构成根本性违约。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，被上诉人温州奋起置业有限公司无新的证据提供。上诉人王品玲提供了照片四张，拟证明亿豪名邸小区目前已经全部完工，已经完全具备鉴定条件。被上诉人质证称：照片不能证明小区已经全部完工，亿豪名邸小区目前只是结顶，附属工程都还没有建完。本院认为，上诉人提供的证据只能证明亿豪名邸小区目前的建设情况，而容积率的确定，则由专业机构在特定阶段根据一定的计算规则进行测算后确定，另外，照片上未显示小区的绿化情况，故对其提供的证据，本院不作认定。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：双方当事人于2013年9月8日签订《商品房买卖合同》及附件八《补充协议内容》，意思表示真实，主体适格，内容合法，其效力应予以确认。双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。关于被上诉人温州奋起置业有限公司是否履行了通知上诉人王品玲办理按揭贷款手续义务的问题。附件八《补充协议内容》第三条约定，在签订本合同后，如因买受人在提供的联系地址、电话号码不真实或联系地址、电话号码更改后未书面通知出卖人等原因导致出卖人无法通知买受人的，则自出卖人发出通知后五天内视为送达。该约定与法不悖，应予以确认。上诉人在合同履行期间未提供证据证明其曾向被上诉人书面通知变更《商品房买卖合同》上记载的上诉人地址。因此，被上诉人按此地址向上诉人送达办理按揭通知书，根据双方约定，可视为被上诉人已经履行了通知义务。且根据被上诉人提供的邮寄单显示已经由上诉人的店员钱宝玉代收。因此，原判认定被上诉人已经完成通知上诉人办理按揭贷款的义务，并就上诉人对邮寄单上签名的鉴定申请不予准许，并无不当，本院予以维持。关于绿化率、楼间距及容积率的问题。当事人在双方签订的合同文本中均未对该三个问题作出约定。上诉人主张的绿化率、楼间距问题，依据和记载均来源于楼书，而容积率则主张的是与规划设计审批的不符。涉案黑色封面楼书上并没有关于楼间距及绿化率的宣传，仅有“6000平方米法式园林”的宣传，而该宣传系对商品房环境性质量的陈述，不具体确定，依法属于要约邀请，而非要约。而涉案的黄色封面的楼书，其封面已醒目标示为亿豪名邸3号楼“御府”，而上诉人购买的商品房属亿豪名邸2号楼“王府”。因此，黄色封面的楼书的内容显然不是对上诉人发出的要约邀请或要约，上诉人认为该楼书上记载的关于楼间距及绿化面积的内容是被上诉人对其发出的要约，缺乏事实和法律依据。因此，上诉人主张绿化率、楼间距的问题与本案缺乏关联性，就其提出的鉴定申请，原判不予准许，并无不当。至于容积率的问题，该问题系在涉案小区建设完工后由专业机构根据一定计算规则进行测算后确定。上诉人现主张小区容积率与规划不符，并要求对该问题进行鉴定，依据不足。需要指出的是，裁判文书中对证据方面表述的要求，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十九条作出相应的规定，即“人民法院应当在裁判文书中查明证据是否采纳的理由。对当事人无争议的证据，是否采纳的理由可以不在裁判文书中表述。”原审法院对当事人提供证据是否采纳的理由均未在裁判文书中表述，应认定为裁判文书制作不规范，尚不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项规定的“严重违反法定程序”的情形，故上诉人以此为由要求发回重审，本院不予支持。另外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》是于2015年2月4日起施行，本案是在2014年1月30日审结，故不适用于本案。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其据此提出上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24763元，由上诉人王品玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 毅审 判 员 郑文平代理审判员 曾 慧二〇一五年五月二十六日代书 记员 蔡瑞洁