（2015）鄂猇亭民初字第00164号

裁判日期: 2015-05-26

公开日期: 2015-09-17

案件名称

宋晓芳与宜昌祥龙汽车销售有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

宜昌市猇亭区人民法院

所属地区

宜昌市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

湖北省宜昌市猇亭区人民法院民事判决书（2015）鄂猇亭民初字第00164号原告宋晓芳。被告宜昌祥龙汽车销售有限公司。法定代表人陶成德。原告宋晓芳与被告宜昌祥龙汽车销售有限公司（以下简称祥龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月28日受理后，依法组成由审判员邓希桥担任审判长、人民陪审员冯海涛、胡万平参加的合议庭进行审理。因起诉时被告下落不明，本院于2015年2月27日依法向其公告送达了应诉通知、起诉状副本和开庭传票。2015年5月21日，本院公开开庭审理了本案。原告宋晓芳到庭参加诉讼，被告经本院公告传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宋晓芳诉称：被告祥龙公司于2011年12月1日将其位于猇亭区磨盘溪居委会一组的公司院内的活动板房出租给原告作为餐馆经营，并签订了租赁合同。被告收取了原告租房押金35000元，承诺原告不再续租时退还给原告。由于被告于2013年12月26日已将其从宜昌市广厦房地产开发有限责任公司（以下简称广厦公司）承租的场地移交给广厦公司，原告与被告解除了租赁关系。原告要求被告退还押金，但被告仅于2014年3月退还部分押金。至原告起诉时止，被告仍有9335元押金未退还给原告。现提起诉讼，请求判令被告退还押金9335元，并承担本案诉讼费。原告宋晓芳为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：《房屋（场地）租赁合同》1份。用以证明双方存在租赁合同关系，并对有关事项作了约定。证据二：被告于2012年7月26日出具的收据1张。用以证明被告于该日收取原告租房押金35000元。证据三：被告出具的租金收据9张。用以证明原告交清至2013年4月的租金。同时证明，自2012年4月开始，因被告将原已出租给原告的活动板房收回了一部分另外出租给其他人，自此月起，原告应交纳的租金调整为每月2000元。证据四：原告当庭陈述。原告陈述称，人民法院对广厦公司与被告之间的租赁合同纠纷作出的判决已生效，并已进入执行程序，在执行中，人民法院已限令被告于2013年10月30日前向广厦公司返还从广厦公司取得占有的场地和房屋，被告实际已于2013年12月26日向广厦公司返还上述场地和房屋，原告所承租的活动板房亦在返还之列，原、被告之间的租赁关系由此而解除，但未办理相关手续。原告自2013年5月至同年12月26日的租金已由被告按2000元／月的标准在原告交纳的押金中扣收，被告另退还原告押金1万元，但剩下的押金9335元一直未退还给原告。被告祥龙公司未答辩。被告未到庭应诉，视为其放弃质证的权利。本院审查原告当庭提交的证据后认为：原告提交的证据一、证据二、证据三均为书证，证据形式符合法律规定，内容客观且与本案待证事实相关联，能够作为认定本案事实的依据；原告的当庭陈述内容，与前述证据及本院在执行广厦公司与被告之间的租赁合同纠纷案件中作出的执行公告内容和执行和解笔录内容相吻合，能够作为认定本案事实的依据。经审理查明：2011年11月30日，被告祥龙公司与原告宋晓芳签订《房屋（场地）租赁合同》1份。合同约定：祥龙公司将其位于猇亭区磨盘溪居委会物流市场内的职工食堂（实际为活动板房）出租给宋晓芳用于餐饮经营，租赁时间自2011年12月1日至2013年11月30日止；第一年租金前4个月每月3000元，此后每月租金5000元；承租方一次性交纳押金5万元，合同期满不续租退还押金；水电费用由承租方支付。双方还就其他事项作了约定。合同签订后，被告将约定的出租标的物交付给了原告。约定的租期届满后，原告仍继续承租，但双方未办理续租手续。因广厦公司与祥龙公司租赁合同纠纷一案经法院判决生效后已进入执行程序，祥龙公司于2013年12月26日将其从广厦公司承租的场地及该场地内的地上设施中除4号储展楼以外的部分全部移交给了广厦公司。由于移交的地上设施中包含了原告承租的房屋，导致原、被告之间的租赁关系无法继续而终止。2012年4月起，因被告收回原告承租房屋中的一部分以作他用，被告调整原告月租金支付标准为2000元。2012年7月26日，原告向被告交纳租房押金35000元。承租期间，原告按约定的标准向被告支付了租金至2013年4月。因原告未向被告支付自2013年5月至双方租赁关系终止时止期间的房屋占有使用费，被告于2014年3月从原告交纳的租房押金中按月2000元的标准扣收了原告该期间应当支付的费用，同时退还了原告押金1万元。原告认为被告还应退还其押金9335元而多次找被告，但被告一直未予退还，原告即诉至本院。同时查明，被告出租给原告的活动板房系临时建筑，至本案一审法庭辩论终结时止，仍未取得经主管部门批准建设的相关文件。上述事实，有原告宋晓芳提交的租赁合同、交纳押金和租金的收据，以及原告陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告祥龙公司出租给原告宋晓芳的活动板房为未经批准搭建的临时建筑，至本案一审法庭辩论终结前仍未取得该临时建筑的相关建设许可，故原、被告之间的租赁合同及合同租期届满后形成的不定期租赁合同无效。根据我国《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据此规定，原告应向被告返还房屋，并按双方约定租金标准向被告支付房屋占有使用费；被告应当向原告退还多收取的押金。原告已向被告支付的2011年12月1日至2013年4月30日止的租金，应视为该租赁期间原告应向被告支付的房屋占有使用费。原告自2013年5月起至同年12月26日期间的房屋占有使用费未支付，被告从原告交纳的押金中扣收符合法律规定。被告收取原告押金35000元，扣减原告应交而未交的占有使用费15665元（按2000元／月的标准计算8个月差5天）后，再扣减被告已退还的押金1万元，还剩余9335元。该9335元为被告多收取的押金，被告应当退还给原告。因此，原告的诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告宜昌祥龙汽车销售有限公司向原告宋晓芳退还押金9335元，限令自本判决生效后五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费600元，合计650元，由被告宜昌祥龙汽车销售有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判长邓希桥人民陪审员冯海涛人民陪审员胡万平二〇一五年五月二十六日书记员刘强搜索“”