（2015）穗中法民五终字第2704号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-06-18
案件名称
广州市越秀区第二土地房屋管理所与杨德祥租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨德祥,广州市越秀区第二土地房屋管理所
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条，第二百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第2704号上诉人（原审被告）：杨德祥，住广州市越秀区。委托代理人：柳在江，广东绥爰律师事务所律师。委托代理人：罗俊杰，广东绥爰律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第二土地房屋管理所，住所地广州市越秀区。法定代表人：钟东宁，该所所长。委托代理人：龚健、黄衍衍，女，该所职员。上诉人杨德祥因与被上诉人广州市越秀区第二土地房屋管理所（以下简称房管二所）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第362号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市越秀区大新路和宁里18号是广州市房屋管理局管理的公代逆产房屋，房管二所受委托管理，由杨德祥承租使用。2006年7月27日，广州市越秀区第一土地房屋管理所与杨德祥签订《广州市房屋租赁合同》约定，房管二所将座落在越秀区大新路和宁里18号全幢的房屋地产出租给乙方作仓库，面积为122.63平方米。期限由2006年6月1日至2008年6月30日，月租金额为1750.6元。上述合同期满后，广州市越秀区第一土地房屋管理所与杨德祥双方没有续签订合同。之后租金上升至每月1925.7元，杨德祥以此租金标准向房管二所交租至2014年12月。2013年12月27日，广州市国土资源和房屋管理局越秀分局发出《关于调整房管所和物业公司管理区域的通知》，将涉案房屋调整为房管二所管理。房管二所于2015年5月8日向原审法院提起诉讼，以双方之间的租赁期限届满为由，请求：1、解除房管二所与杨德祥的租赁关系，判令杨德祥迁出大新路和宁里18号房屋，把该房屋腾空交还给房管二所。2、要求杨德祥支付从2015年1月1日起至实际收回房屋止的房屋使用费（按每月1925.7元的标准计）。杨德祥原审答辩称：不同意房管二所的诉讼请求。我方不同意搬迁，同意按每月1925.7元继续承租讼争房。我方已在讼争房经营了多年，之前是第一土地管理所出租给我方，后来变更为二所出租给我方，升了多次的租金，房管二所从来没有与我方协商，就起诉我。在本案原审审理过程中，杨德祥出示发票3张。其中2000年8月21日发票2张，内容均为“和宁某18号补偿费”，2张发票共计100000元。另一张2000年12月6日发票为“和宁某12号补偿费”，金额20000元。杨德祥主张这120000元是购买房屋使用权的。房管二所主张“和宁某12号补偿费”的1张发票与涉案房屋无关，“和宁某18号补偿费”2张发票仅是表示杨德祥取得承租权的对价，之后，杨德祥仍要受到租赁合同和租赁法规的约束。原审法院认为：房管二所和杨德祥签订的《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，无违反法律法规的禁止性规定，为合法有效，双方应依约履行。上述合同租赁期限届满后双方没有续签租赁合同，杨德祥继续占有使用涉案房屋，租赁性质转为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同。现房管二所要求解除与杨德祥方的租赁合同关系、交回所承租房屋的请求，合法合理，予以支持。租赁关系解除后，房管二所要求杨德祥支付房屋使用费，合法合理，予以支持，可按房管部门公布的同期同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准收取。杨德祥关于已支付补偿费即购买了使用权的抗辩意见，因没有证据予以证明，房管二所也予以否认，故不予采信。由于杨德祥没有提起反诉，本案对上述补偿费不作调处。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百三十二条的规定，于2015年3月20日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起，解除广州市越秀区第二土地房屋管理所与杨德祥之间关于广州市越秀区大新路和宁里18号房屋的租赁合同关系；二、自判决发生法律效力之日起三十日内，杨德祥将广州市越秀区大新路和宁里18号腾空交还给广州市越秀区第二土地房屋管理所；三、杨德祥向广州市越秀区第二土地房屋管理所支付广州市越秀区大新路和宁里18号，自2015年1月1日起至实际收回房屋之日止的房屋使用费（按每月1925.7元的标准计算，自2015年1月1日起至本判决发生法律效力之日的一次性支付，自判决发生法律效力之次日起至实际收回房屋之日止的房屋使用费按月支付）。一审案件受理费50元，由杨德祥负担。判后，上诉人杨德祥不服原审判决，向本院提起上诉称：一、双方确实属于不定期租赁关系，可以随时解除，但根据法律规定房管二所应当事先通知杨德祥，且给予杨德祥三个月合理期限；二、涉案的12万元发票是杨德祥购买涉案房屋永久使用权的付款凭证。杨德祥已经取得房屋永久使用权，房管二所无权解除合同。三、杨德祥在涉案房屋居住，且户籍在此，一审法院判一个月的搬迁期限太短，杨德祥无法在短时间内搬出。为此上诉请求：1.撤销原审判决，并驳回房管二所的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由房管二所承担。被上诉人房管二所答辩同意原审判决，涉案房屋的用途为商业用途，不能用于居住，如果杨德祥用于居住，则违反了合同约定。关于12万元的票据问题，在法律上并没有永久承租权这一说法，涉案房屋产权系属房管二所，杨德祥不可能获得永久使用权。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为：本案二审争议的焦点为房管二所要求解除双方的租赁关系及杨德祥交还涉案房屋并支付使用费的主张能否成立。本案中的《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。该合同约定的租期届满后，双方并未续签书面租赁合同，故原审法院认定房管二所、杨德祥双方形成不定期的租赁关系，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除合同，且杨德祥对此也予以认可，只是认为房管二所应依法事先通知杨德祥，并给予杨德祥三个月合理期限。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条之所以规定出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，意在给予承租人适当的准备期间。房管二所于2015年1月8日提起本案诉讼时，杨德祥理应清楚房管二所解除合同的意思表示。从房管二所提起本案诉讼至今已经超过三个月，且一审法院也给予了杨德祥30日搬迁期限。故杨德祥该上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。原审判令杨德祥向房管二所腾空交还房屋及支付房屋使用费，合法合理，本院予以维持。至于杨德祥主张涉案的12万元发票是杨德祥购买涉案房屋永久使用权的付款凭证，杨德祥已经取得房屋永久使用权。从杨德祥提供的发票中，无法体现“永久使用权”的含义，杨德祥也未能提供充分的证据证实其上述主张，故本院对此不予采纳。综上所述，杨德祥的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实基本清楚，适用法律正确并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人杨德祥负担。本判决为终审判决。审 判 长 张燕宁代理审判员 黄春成代理审判员 陈慧芳二〇一五年五月二十六日书 记 员 原 炜 微信公众号“”