（2015）铁东民三初字第309号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-11-18
案件名称
鞍山戴维物业管理有限公司诉王晋之物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
鞍山市铁东区人民法院
所属地区
鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2015）铁东民三初字第309号原告：鞍山戴维物业管理有限公司，住所地：鞍山市千山区。法定代表人：王春海，该公司经理。委托代理人：马岳。被告：王晋之，女，汉族，住所地：鞍山市铁东区。原告鞍山戴维物业管理有限公司诉被告王晋之物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月29日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人马岳和被告王晋之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：根据原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》的内容，被告应按期足额向原告支付物业服务费，但被告不履行义务，截止2014年9月30日以前共欠原告物业服务费3956元、电梯费720元、共计4676元，滞纳金7687元。此前，虽然原告多次催要，但被告仍拒不履行。原告诉至法院、请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称：要求原告出具相关资质证明。经审理查明：2011年1月25日，原告与被告签订《前期物业服务合同》，双方约定：由原告为欧洲小镇小区提供前期物业服务。该合同第四章第五条约定：“住宅按建筑面积每月每平方米1.58元收取”；该合同第四章第五条约定：“逾期交纳物业管理服务费的，乙方（原告）可以从逾期之日起每日加收应缴费用的3‰的滞纳金……”。另查，被告与案外人鞍山中宇房屋开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了欧洲小镇小区的住宅，面积为104.31平方米。被告于2011年9月30日办理了收楼手续入住，并交纳了一年的物业服务费、电梯费。再查，被告于2012年10月1日起未缴纳物业服务费。截止2014年9月30日，被告共计拖欠物业服务费3956元、电梯费720元，共计4676元。上述事实，原告提供的证据有：《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《资质证书》、物业费收费收据。以上证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为，原告与被告所签订的《前期物业服务合同》系合同双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。被告作为由原告提供物业管理服务的欧洲小镇小区的业主，接受了原告提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向原告支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，对于原告要求被告给付拖欠物业服务费3956元、电梯费720元，共计4676元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告给付滞纳金一节，因《前期物业服务合同》约定如被告未交纳物业费应当给付原告滞纳金，故对于原告的该项诉讼主张，本院予以支持。关于原告要求被告给付滞纳金数额确定一节，因该滞纳金系违约金性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，对于被告提出违约金过高，要求调整的诉讼主张，本院予以支持。关于滞纳金的确定一节，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，因原告未提供其实际损失的相关证据，故实际损失应为被告拖欠物业费的利息，计算方式为以被告未缴纳物业费的数额为本金，中国人民银行同期逾期贷款利率为利率，从被告拖欠物业费之日起（2012年10月1日）计算至本判决确认给付之日止。故对于原告主张的滞纳金未超过实际损失1.3倍的部份本院予以支持。关于被告提出的要求原告没有出示收费许可证拒绝交纳物业费的抗辩理由，因原告与被告签订的《前期物业服务合同》符合法律规定，原告也提供了物业服务，被告应当按照合同约定交纳物业费，被告提出的该抗辩理由与本案无关，故对于被告的上述抗辩理由，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、被告王晋之于本判决生效之日起十日内向原告鞍山戴维物业管理有限公司支付2014年9月30日以前拖欠的物业服务费3956元、电梯费720元，共计4676元；二、被告王晋之于本判决生效之日起十日内向原告鞍山戴维物业管理有限公司支付拖欠物业服务费的滞纳金（滞纳金为实际损失的1.3倍，实际损失的计算方式为：以3956元为本金，中国人民银行同期逾期贷款利率为利率，从2012年10月1日起计算至本判决确定给付之日止）。三、驳回原告鞍山戴维物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告王晋之未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费110元，由被告王晋之承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 员 李 洋人民陪审员 李 霁人民陪审员 艾红博二〇一五年五月二十六日代理书记员 关程程