（2014）大民初字第5881号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-08-27
案件名称
北京育龙家园物业管理有限责任公司与张宝民物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京育龙家园物业管理有限责任公司,张宝民
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2014）大民初字第5881号原告北京育龙家园物业管理有限责任公司，住所地北京市大兴区旧宫镇旧忠路西侧育龙家园小区11号物业楼内。法定代表人刘宪忠，总经理。委托代理人孟明，1971年12月25日出生。被告张宝民，男，1958年10月12日出生。委托代理人张宝东，女，1958年5月18日出生。原告北京育龙家园物业管理有限责任公司（以下简称：育龙物业公司）与被告张宝民物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告育龙物业公司的委托代理人孟明、被告张宝民的委托代理人张宝东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告育龙物业公司诉称：2004年6月5日，我公司与张宝民签订《华昱家园住宅小区21#楼至26#楼及76#楼房屋使用、管理、维修公约》，约定我公司为张宝民提供物业服务，张宝民应按公约第八章第一条第二项的约定每年向我公司交纳物业管理费2188.8元。合同签订后，我公司依合同为张宝民提供物业服务，而张宝民自2005年1月1日至2013年12月31日共欠我公司物业费19699.2元，故诉至法院要求：1、张宝民给付我公司自2005年1月1日至2013年12月31日的物业服务费19699.2元，违约金4000元，合计23699.2元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告张宝民辩称：我不同意育龙物业公司的诉讼请求，2005年至2009年期间的物业费收交问题，我曾收到律师函，我和育龙物业公司说明了情况，后又和育龙物业公司潘经理说明了情况，且进行了协商，我当时让潘经理去我家拿钱，但其没有去拿，故我认为2005年至2009年期间的物业费已经解决了；2013年初，物业公司工作人员找我收取物业费，我认为物业公司管理存在问题，如我停放在小区的自行车丢失，装修材料丢失，小区存在加盖现象影响我家采光，地下室漏水、暖气6年不热，高压水泵的每年40元费用，因我是一楼住户，故不同意交纳该项目，物业公司把小区公共绿地、消防通道改成了车位进行收益，小区饮水由物业公司经营，收益应分摊给业主，在2009年，物业公司的保安操作出入栏杆不当把我的车辆砸坏，当时物业公司答应给我修理，至今未修，小区安保工作不到位，经常有人跳到我家小院，小区楼门一直是坏的，是我们业主用维修基金修理的。经审理查明：张宝民是北京市大兴区黄村镇华昱家园24号楼1单元102室业主，房屋建筑面积是122.33平方米。2002年3月5日，育龙物业公司与张宝民签订《华昱家园住宅小区21楼至26楼及76楼房屋使用、管理、维修公约》（以下简称：房屋使用、管理、维修公约）及《遵守公约承诺书》，约定由育龙物业公司为张宝民提供物业服务，张宝民按该公约交纳物业管理费，每季度第一个月10日前到物业财务科缴费，公约第九章第二条约定产权人未按照公约、物业管理合同交纳物业管理费的，物业企业可每日加收应交纳费用的3‰的滞纳金或按约定加收滞纳金。合同签订后，育龙物业公司一直为张宝民提供物业管理服务。张宝民未交纳自2005年1月1日至2013年12月31日的物业服务费。另查明，上述《房屋使用、管理、维修公约》约定电梯费是260元／部.年，该合同中未约定公共责任险，育龙物业公司现要求张宝民交纳的电梯费标准是300元／部.年，公共责任险是12元／户.年，对此收费标准，育龙物业公司提交刘二林的告业主书。张宝民对该告业主书不认可。本案审理期间，张宝民提交照片证明育龙物业公司在管理小区过程存在诸多问题。育龙物业公司对上述证据的真实性和证明目的均不认可。上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述、房屋使用、管理、维修公约、《遵守公约承诺书》、物业收费明细、业主验收交接表、业主及家庭情况登记表、律师函、邮件详情单、居委会证明、照片、图纸、告业主书、违章建筑台账等证据材料在案佐证。本院认为：当事人对自己的主张有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果。育龙物业公司与张宝民签订的《房屋使用、管理、维修公约》及《遵守公约承诺书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。育龙物业公司一直对包括张宝民在内的该小区业主提供物业管理服务，至今该小区运转正常，据此可以确认育龙物业公司基本履行了物业管理服务义务，故张宝民应当按照合同约定支付自2005年1月1日至2013年12月31日期间物业费，至于育龙物业公司主张的电梯费、公共责任险，因该公司并未提交充足的证据佐证其公司变更物业费收费标准符合相关法律规定，故本院认为物业费收费标准应以双方当事人签订的上述合同内容为准。同时指出，如果物业服务企业在对小区进行服务的过程中出现瑕疵，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业服务企业服务水平与质量的下降，如此恶性循环不利于小区乃至整个社会的和谐稳定，亦影响小区业主的根本利益，当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务水平。鉴于张宝民提交的照片显示育龙物业公司服务存在卫生死角等现象，本院为督促育龙物业公司提高服务水平、改善服务质量，对其要求张宝民给付违约金的诉讼请求不予支持。对张宝民提出的其他对抗物业费的理由，证据不足，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告张宝民于本判决生效后十日内给付原告北京育龙家园物业管理有限责任公司二○○五年一月一日至二○一三年十二月三十一日期间的物业服务费一万九千二百三十一元二角；二、驳回原告北京育龙家园物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三百九十二元，由原告北京育龙家园物业管理有限责任公司负担七十四元（已交纳），由被告张宝民负担三百一十八元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 刘 青人民陪审员 孙学高人民陪审员 高新发二〇一五年五月二十六日书 记 员 鲍东风 百度搜索“”