（2015）长民三（民）初字第402号

裁判日期: 2015-05-25

公开日期: 2016-01-31

案件名称

林道汉、周和月与林君杰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市长宁区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

林道汉,周和月,林君杰,杜文娟

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条，第一百一十四条第一款

全文

上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三（民）初字第402号原告林道汉，男，住上海市。原告周和月，女，住上海市。两原告共同委托代理人陈庆权，上海市中信正义律师事务所律师。被告林君杰，男，住上海市。委托代理人熊旭华，上海市百纳律师事务所律师。第三人杜文娟，女，现住上海市。委托代理人周志强，上海震亚律师事务所律师。委托代理人薛雪娟，上海震亚律师事务所律师。原告林道汉、周和月诉被告林君杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陆长庆独任审判，于同月26日公开开庭进行了审理，两原告的共同委托代理人陈庆权，被告林君杰的委托代理人熊旭华到庭参加了诉讼。之后，两原告申请追加杜文娟为本案被告。本院审查后认为杜文娟并非买卖合同的签约方，但案件处理结果与其有利害关系，故依法追加杜文娟为本案第三人。嗣后，本院根据两原告的申请，于2015年4月20日作出民事裁定书，依法查封第三人杜文娟名下位于本市长宁区天山路xx弄xx号xx室房屋（价值人民币170万元）。2015年4月30日，本院第二次公开开庭审理本案，两原告的共同委托代理人陈庆权，被告林君杰的委托代理人熊旭华，第三人杜文娟及其委托代理人周志强、薛雪娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林道汉、周和月诉称：原、被告在2013年6月9日签订《上海市房地产买卖合同》，约定两原告分别将拥有的本市长宁区天山路xx弄xx号xx室房屋（以下简称“涉案房屋”）1／3权属转让给被告，合计转让款为1，180，000元，同时双方口头约定，被告在原告办理房屋权属过户之日起10日内付清全部房款。2013年7月28日，双方办理了产权过户手续。但被告未在约定的10日内付清全部房款。2013年9月20日，双方签订协议一份，约定被告付款期限以及如违约应承担的违约责任。但被告仍未付款。因此，请求判令：1、被告支付房款1，180，000元；2、被告支付两原告自2013年10月1日起至2015年3月31日止的逾期付款利息172，220.50元；3、被告支付两原告自2015年4月1日起至判决书生效之日止的逾期付款利息；4、被告支付两原告违约金354，000元。两原告为证明自己的主张，提供证据如下：1、《上海市房地产权证》一份，证明涉案房屋的产权两原告原占2／3份额，被告占1／3份额；2、《上海市房地产买卖合同》一份，证明买卖关系是真实有效的；3、《关于支付买卖房屋款项的协议》一份，证明被告应在2013年9月30日之前付清全部款项，否则应承担违约责任；4、《结婚登记摘要》一份，证明被告与第三人系夫妻；5、《公证书》一份，证明被告将涉案房屋赠与给第三人以及该房屋的债权债务由第三人承担的事实；6、涉案房屋《上海市房地产登记簿》一份，证明涉案房屋产权变更的过程；7、被告在他处房屋的《上海市房地产登记簿》一份，证明第三人在他处另有房屋；8、《非税收入一般缴款书》一组，证明原、被告已经办理了产权过户手续。被告林君杰辩称：被告对两原告主张的基本事实没有异议，同意支付房价款。目前被告已经将房屋产权赠与给妻子即第三人杜文娟，与房屋有关的债务也一并转移给了杜文娟。但因协议约定的违约金过高，请求将利息调整为同期贷款利率的1倍，违约金调整到房价款的10%。被告未提供证据。第三人杜文娟述称：本案原、被告是虚假诉讼，第三人将收集相关证据追究其法律责任。第三人认为两原告实际上是将涉案房产赠与给了被告，故请求法院驳回两原告的诉讼请求。即便原、被告之间存在债权债务，也是原、被告之间的关系，与第三人无关。第三人为证明自己的主张，提供证据如下：宝山区法院审理被告与第三人离婚案的法庭审理笔录，证明在离婚诉讼中，被告从未提及原、被告之间存在债权债务纠纷；有被告签名的《离婚协议书》一份，证明也未提及涉案房屋另有债务；《房屋租赁合同》一份，证明涉案房屋过户之前一直由被告对外出租。经当庭对原告、第三人提供的证据进行质证，被告对原告的证据1-8的真实性均予以认可，但对证据3表示约定的利息、违约金过高；第三人对原告提供的证据1、2、4-8的真实性没有异议，其中证据2符合一般名为买卖、实为赠与的合同特征，证据7确认其真实，但与本案没有关联性，对证据3真实性不予认可。原告对第三人提供的三份证据的真实性没有异议，但认为证据2只有被告的签名，第三人并未签名，协议未生效；被告对第三人提供的证据1、3的真实性没有异议，但认为证据3与本案无关；对证据2认为协议没有第三人的签名，真实性不认可，故其与本案也没有关联性。本院对原告、第三人提供的证据作如下认定：原告提供的证据1、2、4-6、8鉴于被告、第三人确认其真实，来源合法，与本案讼争存在关联，故其在本案中具有证明效力；证据3被告确认真实，第三人不认可其真实性，但因合同双方即原、被告均确认其真实，第三人没有相反证据否认其真实性，故其在本案中也具有证明力；证据7与本案讼争事实缺乏关联性，故其在本案中不具有证明效力。第三人提供的证据1鉴于原、被告均认可其真实、合法，故其证明力本院予以确认；证据2由于协议上第三人并未签名，没有生效，仅反映被告与第三人在离婚纠纷中有此协商但未达成一致意见，故该证据在本案中不具有证明效力；证据3与本案讼争事实也缺乏关联性，在本案中不具有证明效力。综合各方当事人的陈述以及证据质证、认证情况，本院确认如下事实：两原告系夫妻关系；被告林君杰系两原告之孙；被告林君杰与第三人杜文娟系夫妻关系，双方于2012年3月3日登记结婚，次年8月5日杜文娟生育一对双胞胎儿子。本市长宁区天山路xx弄xx号xx室房屋产权原系两原告与林君杰共同共有。2013年6月9日，两原告与林君杰签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定两原告以118万元的价款将其拥有的涉案房屋各1／3产权份额出售给林君杰，双方于同年9月8日之前办理转让过户手续，其余条款包括付款时间、违约责任等均为空白。2013年7月28日，两原告与林君杰共同至长宁区房地产交易中心办理了房屋产权过户手续，涉案房屋产权过户至林君杰名下。同年9月8日，林君杰、杜文娟向房地产交易中心申请，将涉案房屋产权变更为两人共同共有。2013年9月20日，两原告与林君杰签订《关于支付买卖房屋款项的协议》一份，约定：“……同时甲乙双方口头约定，乙方（林君杰）应在甲方（林道汉、周和月）申请办理房屋权属转让过户之日起10日内付清全部房款，即人民币118万元……，但乙方未在约定的时间内，即2013年8月8日之前付清全部房款，经甲方多次催讨未果。……第一条、乙方在签订本协议之日起10日内，即2013年9月30日之前付清全部房款……；第二条、如乙方未在2013年9月30日之前付清全部房款，自2013年10月1日起，乙方除了向甲方支付房款外，也应支付未支付部分房款逾期房款利息，利息按银行同期贷款基准利率的1.5倍计算；第三条、乙方承诺，如其未在2013年12月31日之前支付全部房款的，愿意承担违约责任，除了向甲方支付本协议第二条约定的款项外，另向甲方支付未支付房款总额的30%的违约金……。”但此后，林君杰并未向两原告支付房款。同月29日，林君杰、杜文娟签订《夫妻财产约定协议书》一份，约定涉案房屋产权归杜文娟个人所有，不属于夫妻共同财产，房屋的权利义务、债权债务由杜文娟一人享有和承担。该协议书经上海市宝山公证处公证后出具《公证书》一份，但在公证处向两人所做的《询问笔录》中并无上述《关于支付买卖房屋款项的协议》的债务记载。同年10月12日，两人至长宁区房地产交易中心办理了过户手续，杜文娟于同年10月30日取得了涉案房屋的产权证。2013年年底，林君杰与杜文娟的夫妻关系不睦。2014年2月，杜文娟向宝山区人民法院起诉，要求与林君杰离婚，经法院调解后撤诉。2014年12月，杜文娟再次向宝山区人民法院起诉，要求与林君杰离婚。在该案的庭审笔录中林君杰并未将上述《关于支付买卖房屋款项的协议》作为证据向法院提供。之后，宝山法院对杜文娟要求与林君杰离婚的诉讼请求判决不予支持。两原告遂诉至本院，提出如上之诉请。本院认为，依法成立的合同受法律保护。从现有证据分析，两原告与被告林君杰所签订的《上海市房地产买卖合同》以及《关于支付买卖房屋款项的协议》应系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体和第三人的合法权益，应属合法有效。第三人认为上述合同名为买卖、实为赠与的抗辩因未提供证据加以证明，本院难以采信。两原告已经履行了买卖合同约定的义务，将涉案房屋产权过户至了被告的名下，而被告并没有按照《关于支付买卖房屋款项的协议》履行付款义务，构成了违约，故两原告要求被告支付购房款118万元以及约定的利息、违约金之诉请本院应予支持。考虑到两原告并未提供因被告违约产生经济损失的证据，而协议约定的利息、违约金确实过高，故被告提出的请求酌情减少的抗辩意见本院予以采纳。本院确定，逾期付款利率按银行同期同类的贷款利率计取，违约金按被告自愿承担的房价款10%计取。至于被告与第三人之间就部分财产归属的约定以及第三人是否承担被告对两原告的债务不属于本案处理范围，双方可另觅途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：一、被告林君杰应于本判决生效之日起十日内，向原告林道汉、周和月支付购房款人民币1，180，000元；二、被告林君杰应于本判决生效之日起十日内，向原告林道汉、周和月偿付逾期支付购房款的利息（以人民币1，180，000元为基数，从2013年10月1日起按中国人民银行颁布的同期同类贷款利率计算至本判决生效之日止）；三、被告林君杰应于本判决生效之日起十日内，向原告林道汉、周和月支付违约金人民币118，000元；四、驳回原告林道汉、周和月其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费人民币5，000元，由原告林道汉、周和月负担。案件受理费人民币19，992元，因本案适用简易程序减半收取计人民币9，996元，由被告林君杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　陆长庆二〇一五年五月二十五日书记员　　饶　婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 关注微信公众号“”