（2015）沪一中民二（民）终字第714号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-06-15
案件名称
阮芬红诉上海阮大物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
阮芬红,上海阮大物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第714号上诉人（原审原告）阮芬红。委托代理人沈叶，上海市辉煌律师事务所律师。委托代理人杨燕，上海市辉煌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海阮大物业管理有限公司。法定代表人＊＊＊，董事长。委托代理人柯琼，上海宏翰律师事务所律师。委托代理人陈怡，上海宏翰律师事务所律师。上诉人阮芬红因物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第24095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月5日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月17日公开开庭审理了本案。上诉人阮芬红之委托代理人沈叶、杨燕，被上诉人上海阮大物业管理有限公司（以下简称阮大公司）之委托代理人陈怡到庭参加诉讼。现已审理终结。原审认定，上海市浦东新区新金桥路＊＊＊号中环大厦系商住楼。阮芬红系2704室房屋的业主，该房屋建筑面积为80.09平方米。2009年12月前甲公司（以下简称甲公司）受开发商委托对中环大厦进行前期物业管理。同年年底，甲公司因开发商拖欠其物业管理费等相关费用，无力再垫付资金，故于2009年12月23日向开发商发函要求终止与开发商签订的前期物业管理合同，并于2010年1月10日退出对中环大厦的管理。2011年中环大厦成立了业主委员会筹备组，同年11月30日中环大厦业主委员会筹备组与乙公司（以下简称乙公司）签订《金桥中环大厦物业服务合同》，约定中环大厦委托乙公司管理，委托管理期限自2011年12月1日至2012年11月30日止，收费标准为每月每平方米人民币（下同）3元。合同到期后，中环大厦业主委员会筹备组不再聘请乙公司对大厦进行管理，双方不再签订物业服务合同。2012年底，阮大公司的股东开始筹备成立阮大公司，并于2013年1月1日起受中环大厦业主委员会筹备组的委托对中环大厦进行物业管理。阮大公司在管理过程中以其接替乙公司对中环大厦进行物业管理后为大厦垫付过相关费用为由，故自2012年10月起按原乙公司的收费标准向中环大厦的各小业主收取物业管理费。2013年3月1日，阮大公司正式注册成立。2014年5月20日，阮大公司向阮芬红收取了中环大厦浦东新区新金桥路＊＊＊号2704室自2012年10月至2014年5月的物业管理费4，805.40元。阮芬红在缴纳管理费的当天缴清了2704室房屋之前使用的水、电费2，698元及2702室房屋的水、电费374.10元，由上海金桥中环大厦向阮芬红出具盖有上海金桥中环大厦代收代缴电费专用章的收款收据。2014年5月21日，阮芬红丈夫阮某某报警称，在新金桥路＊＊＊号楼物业室内报警人与物业发生纠纷。经民警到现场了解，确认系物业拉电所致，告知双方通过诉讼途径解决。为此阮芬红提起本案诉讼，要求：1、依法判令阮大公司向阮芬红返还已经收取的物业管理费4，805.40元和水电费3，072.10元；2、要求阮大公司恢复对阮芬红房屋的供电，并赔偿损失24，000元（自断电起至判决生效止，每月8，000元，暂算至起诉日）。原审另查明，新金桥路＊＊＊号中环大厦至今未成立业主委员会。浦东新区新金桥路＊＊＊号2703、2704室房屋的产权均登记在阮芬红名下。审理中，阮芬红变更第一项诉请，要求阮大公司返还2704室房屋的物业费、水费、电费以及2703室房屋的电费。阮芬红认为，2013年11月阮芬红将2703、2704室二套房屋以月租金8，000元出租给丙公司（以下简称丙公司）作办公用房，但阮大公司自2014年5月擅自对阮芬红的上述房屋实施断电，以致阮芬红与丙公司签订的租赁合同自2014年5月起未履行，造成阮芬红租金损失，要求阮大公司赔偿。阮大公司则认为，阮大公司只向阮芬红收取物业管理费，未向阮芬红收取过水、电费。阮芬红提供的其缴纳水电费收据上的章并不在阮大公司手中，因此不可能向阮芬红收水电费，阮大公司亦未对阮芬红的房屋实施过断电。据阮大公司所知，丙公司的法人代表是阮芬红丈夫阮某某的朋友，且阮某某又在该公司担任总经理职务。丙公司曾租赁新金桥路＊＊＊号中环大厦底楼（公摊面积）属全体业主共有的门面办过公，但从未在阮芬红的房屋内办公，且该公司早已搬走，因此阮芬红主张其将房屋出租给丙公司并收取租金与事实不符，阮大公司不予认可。阮芬红承认其丈夫阮某某确在丙公司担任总经理职务。对于阮芬红是否将其房屋出租给丙公司收取租金并且因阮大公司断电造成阮芬红租金损失的事实，经双方一致确认并同意当庭通过电话向该公司的法定代表人崔某某调查，崔某某在电话中向法庭陈述，其公司曾经确实承租过阮芬红位于该大厦27楼的房屋办公，同时又承租该大厦底楼的门面房。但在2013年年底或2014年年初时租赁关系就结束，其从底楼门面搬离的时间是2014年3月，从27楼房屋搬离时间大约为同年4月，当时搬离的原因是因房东与物业搞不好关系，并听说物业要停水、停电，其搬离时房屋内的水、电没有停。关于房屋租金，楼下门面房的月租金为8，000元，楼上27楼房屋的租金为三、四千元，具体忘记了但可向公司财务查询。目前27楼房屋的账还没有结清。关于2014年10月由公司盖章的一份情况说明，其事先并不知道，是事后知道的，章是公司财务盖的。原审认为，2012年底阮大公司的股东筹备成立阮大公司，在筹备期间受中环大厦业主委员会筹备组的委托自2013年1月起对中环大厦进行了物业管理，故阮大公司有向大厦小业主收取物业管理费的权利。阮芬红作为该大厦的小业主接受了阮大公司的物业管理，理应向阮大公司交纳物业管理费。故阮芬红要求阮大公司返还已经收取的2013年1月1日之后的物业管理费，不予支持。对于阮大公司收取的2012年10月至12月的物业管理费，由于该时间段内阮大公司并未对大厦进行过管理，阮大公司向阮芬红收取物业费于法无据，法院不予支持。阮大公司在对新金桥路＊＊＊号大厦进行管理过程中对阮芬红的房屋实施断电，理应予以恢复。对于阮芬红主张赔偿租房租金损失，原审认为，阮芬红虽曾将新金桥路＊＊＊号2703、2704室房屋出租给案外人作办公之用，但阮大公司对阮芬红的房屋实施断电时，阮芬红与案外人的租赁合同已经终止，案外人在之前已搬离该处，故对阮芬红没有造成损失，阮芬红的该项请求法院难以支持。对于阮芬红要求返还其使用的水、电费，阮芬红提供的证据不足以证明水、电费由阮大公司收取，故法院亦不予支持。原审法院于二○一五年一月十四日依照《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，作出判决：一、上海阮大物业管理有限公司于判决生效之日起十日内，返还阮芬红上海市浦东新区新金桥路＊＊＊号2704室自2012年10月至2012年12月的物业管理费720.81元；二、上海阮大物业管理有限公司于判决生效之日起十日内，对阮芬红所有的位于上海市浦东新区新金桥路＊＊＊号2703、2704室房屋恢复供电；三、驳回阮芬红其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费597元，由阮芬红负担547元，上海阮大物业管理有限公司负担50元。判决后，阮芬红不服上述民事判决，上诉称：一、一审法院认定事实不清，在没有证据佐证的情况下作出错误的认定。上诉人认为，被上诉人根本无权向大厦业主收取物业管理费。被上诉人强行收取了业主的水电费，且擅自强行拉电，导致上诉人租金损失。二、被上诉人既不是建设单位选聘，也不是业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业，一审法院适用法律错误。故请求二审法院撤销原判主文第一项，予以改判被上诉人返还2704室房屋的物业费、水费、电费以及2703室房屋的电费；并改判被上诉人赔偿上诉人经济损失24，000元（自断电起至判决生效止，每月8，000元）。被上诉人上海阮大物业管理有限公司则不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，上诉人是上海市浦东新区新金桥路＊＊＊号中环大厦2704室房屋的业主，被上诉人是该区域的物业管理单位。被上诉人在管理期间，对该区域进行了物业管理，上诉人属于该区域的业主应当履行给付物业管理费的义务。现上诉人要求被上诉人退还被上诉人提供服务期间已经收取的物业管理费的诉讼请求，于法无据。关于上诉人主张的因断电所涉电费及经济赔偿事宜，原审法院在其判决理由中已作了阐述，本院不再赘述。为此，原审法院依法所作的判决是正确的，本院应予维持。上诉人的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币578元，由上诉人阮芬红负担。本判决为终审判决。审 判 长 张薇佳审 判 员 唐建芳代理审判员 盛伟玲二〇一五年五月二十五日书 记 员 莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”