（2015）甬鄞望民初字第11号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-09-10
案件名称
余亚芬与宁波市鄞州区高桥镇联升村经济合作社房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市鄞州区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第二条第一款，第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2015）甬鄞望民初字第11号原告：余亚芬，无固定职业。委托代理人：鲍先村。委托代理人：卜志珊。被告：宁波市鄞州区高桥镇联升村经济合作社。代表人：毛伟芳。委托代理人：蔡士勇。委托代理人：徐金燕。原告余亚芬为与被告宁波市鄞州区高桥镇联升村经济合作社（以下简称联升村经济合作社）房屋买卖合同纠纷一案，于2014年12月26日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员石银山适用简易程序审理。因案情复杂，本案于2015年2月11日转为普通程序，组成合议庭进行审理，于同年5月8日公开开庭进行了审理。原告余亚芬的委托代理人鲍先村、被告联升村经济合作社的委托代理人徐金燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余亚芬起诉称：2010年9月，因被告把其建造的小产权房对外出售，并承诺房产证在春节之后就可以做出，原告信以为真，向被告购买了联升佳苑13幢2号202室房屋一套。原告分别于2010年9月30日付购房款100000元，于2010年10月18日付购房款530000元、于2010年10月28日付购房款426000元。被告于2012年1月交付了房屋和车库。原告购房后多次要求被告办理房地产登记过户手续，而被告一直找借口拖延。直到现在原告发现被告出售房屋是违反政策和法律的，原、被告的房屋买卖合同属于无效合同。为维护原告的合法权益，特向法院起诉。请求判令：1.被告返还原告购房款1056000元；2.被告赔偿原告因合同无效造成的利息损失（按中国人民银行公布的同期贷款基准利率，自付款日起计算至实际付款日止）。被告联升村经济合作社答辩称：确认合同无效是确认之诉，返还购房款是给付之诉，现在原告把两个诉讼合并为一个诉讼，剥夺了被告的诉权。本案合同是否无效是基于能否办理房、地产登记的事实，原、被告就此没有约定相应的期限，现在还不能认为本案合同无效。请求驳回原告的诉讼请求。被告一直在积极办理土地使用权性质变更登记的事项，应该在不远的将来可以办理完毕涉案房屋的过户登记手续，如果被告在本案中败诉，被告将在具备条件时启动申诉程序。即使房屋买卖合同无效，由于原、被告双方的过错是相当的，购房款的利息损失应由双方各承担一半，且购房款的利息损失应按照存款利率进行计算。此外，被告将另案起诉原告，要求原告赔偿房屋使用费、赔偿房屋折旧费等损失。原告余亚芬为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据：1.联升佳苑购房三方承诺合同1份（复印件），拟证明虽然原、被告没有签订书面合同，但被告卖房一般都使用这一格式合同，原、被告买卖合同也应以此合同为准。2.宁波市农村集体经济组织统一收据3份，拟证明原告于2010年9月30日付购房款100000元，于2010年10月18日付购房款530000元，于2010年10月28日付购房款426000元的事实。3.（2013）138号宁波市鄞州区人民政府专题会议纪要1份，拟证明讼争房子属于被告建造的大龄青年安置房，被告无权向原告出售房屋。被告联升村经济合作社为证明其诉讼主张，向本院提交了（2014）浙规选字第0260630号建设项目选址意见书和相应的项目图纸各1份，拟证明被告根据鄞州区区府办两次协调会议的纪要精神，对本案联升佳苑小区的国有土地证和房产证正在办理过程之中。并补充说明选址意见书之后，建设用地许可证很快就能拿到，接下来就是办理土地证和房产证。被告对原告提供的证据1表示异议，认为这是一份空白合同的复印件，原、被告之间没有签订书面合同。本院认为，空白合同未经原、被告签字、盖章，不具有证据效力。被告对原告提供的证据2无异议，本院予以确认证据效力，据此可以确认原、被告之间存在房屋买卖关系，以及原告的具体付款情况。被告对原告提供的证据3的真实性无异议，但认为该会议纪要不能得出本案房屋不能买卖，只能用于大龄青年安置的结论。本院认为，会议纪要的内容反映了被告建造的联升佳苑小区属于新村建设项目，土地使用权属于集体所有，同时原则上同意用地性质转为国有划拨的事实。据此，可以认定联升佳苑小区的房屋依法不得向本村集体经济组织成员之外进行销售的事实。原告对被告提供的建设项目选址意见书和图纸提出异议，认为建设项目落实选址并未解决土地性质问题，且不能确认相关图纸与本案具有关联性。本院认为，建设项目选址意见书所记载的项目名称、建设单位名称、选址位置及图纸可以认定与联升佳苑小区所使用的土地具有关联性，但不能证明联升佳苑小区的土地使用权性质已经转变为国有性质。根据原、被告的陈述及举证、质证意见，本院确认下列案件事实：原告于2010年9月向被告购买位于宁波市鄞州区高桥镇联升村的联升佳苑13幢2号202室房屋一套。原告分别于2010年9月30日付购房款100000元，于2010年10月18日付购房款530000元、于2010年10月28日付购房款426000元。被告于2012年1月交付了房屋。该房屋所占用土地系宁波市鄞州区高桥镇联升村集体土地，原告非该村集体成员。本院认为：根据土地管理法规的规定，农村集体土地属于集体所有，禁止在非农村集体经济组织成员间买卖流通。被告在本村集体土地上建造了联升佳苑小区的房屋，原告非房屋所在地的村集体经济组织成员，原、被告就联升佳苑小区房屋达成的买卖合同，违反了法律和行政法规的强制性规定，依法应认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当各自返还。有过错的一方应当赔偿对方因合同无效受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告作为房屋出让方应当明知房屋的土地使用权性质和国家的法律法规，却依然向原告出售集体土地上的房屋，应对合同无效承担主要的过错责任。原告也明知涉案房屋的土地使用权性质，但仍买受房屋，对合同无效也有过错。本院根据合同双方的过错程度以及本案的实际情况，确认原、被告按照4：6的比例承担因合同无效产生的损失。原告要求被告返还因购房而实际支付的价款1056000元，依法应予支持。原告向被告支付购房款后，丧失了资金占有、收益权利，期间的利息损失属于因合同无效而产生的直接损失，利息损失数额可以按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率标准从购房款支付之日起计算至判决确定的履行之日，由被告在过错比例范围内承担赔偿责任。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、被告宁波市鄞州区高桥镇联升村经济合作社向原告余亚芬返还购房款1056000元，限于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、原告余亚芬的利息损失（按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算，其中100000元从2010年9月30日起算，530000元从2010年10月18日起算，426000元从2010年10月28日起算，均计算至本判决确定的履行之日止），由被告宁波市鄞州区高桥镇联升村经济合作社赔偿其中的60%，限于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费14304元，由被告宁波市鄞州区高桥镇联升村经济合作社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长 石银山人民陪审员 翁志道人民陪审员 华安军二〇一五年五月二十五日代书 记员 戴丹璐 微信公众号“”