（2015）二中民终字第03961号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-06-26
案件名称
北京市天工房地产开发有限责任公司与北京图澜物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京市天工房地产开发有限责任公司,北京图澜物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第03961号上诉人（原审被告）北京市天工房地产开发有限责任公司，住所地北京市西城区莲花河胡同2号院1号楼1层108。法定代表人盛红立，总经理。委托代理人付少松，男，1973年1月24日出生。委托代理人张猛，北京桓标律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京图澜物业管理有限公司，住所地北京市西城区白纸坊西街17号院9号楼1层。法定代表人张静宁，经理。委托代理人高华东，男，1980年11月9日出生。委托代理人王挺，北京市义博律师事务所律师。上诉人北京市天工房地产开发有限责任公司（以下简称天工房地产公司）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第05937号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年12月，北京图澜物业管理有限公司（以下简称图澜物业公司）起诉至原审法院称：我公司是北京市西城区×××小区的物业公司，天工房地产公司是该小区的开发商。2004年4月17日，天工房地产公司与我公司达成协议书，约定我公司协助入住小区7号楼首层房屋（以下简称涉案房屋）的白纸坊街道办事处办理入住手续，物业费、公共区域照明电费、生活垃圾消纳费由天工房地产公司支付。物业费按照每平方米每月3.52元，公共区域照明电费每户每月174元（按3户计算），生活垃圾消纳费每户每月30元（按3户计算）。我公司为该小区提供了物业服务，天工房地产公司没有支付相关费用，我公司多次找天工房地产公司催要未果，故诉至法院，请求判令：天工房地产公司支付位于北京市西城区×××101号房屋2004年4月至2013年4月的物业费73260.63元，2012年10月1日至2013年3月31日的公共照明费261元，生活垃圾消纳费810元，以上费用共计74331.63元。天工房地产公司辩称：涉案房屋性质为住宅，应按照住宅标准计算物业费。我公司未与图澜物业公司签订过协议书。如果协议是假的，上述费用就是图澜物业公司虚构出来的，因此，我公司不同意图澜物业公司的诉讼请求。原审法院经审理认为：在当事人提交的拆迁补偿协议中能够看到，被拆迁人入住涉案房屋后不承担物业费是天工房地产公司与被拆迁人的协议结果，由此，天工房地产公司与图澜物业公司就涉案房屋的物业费负担事宜签订了协议书。天工房地产公司对图澜物业公司提交的协议书的合法性虽提出异议，但在庭审过程中，天工房地产公司未能就其主张出示有效证据证明，且图澜物业公司时任法定代表人叶来喜于当庭就协议书的签订作出了自认陈述，综上，对该协议书的合法性法院予以确认，图澜物业公司与天工房地产公司签订的协议书（2004年4月17日）属有效合同。涉案房屋虽为住宅，但由居委会使用，且不属于物业费执行政府指导价的房屋，故协议书中约定的物业费收费标准，对双方当事人均具有约束力，房地产公司就收费标准提出的异议，法院不予采纳。依据协议书，天工房地产公司对涉案房屋发生的物业费用具有支付义务。图澜物业公司要求支付物业费用的诉讼请求，存在合同依据，法院予以支持。天工房地产公司拒绝支付物业费用的抗辩理由，依据不足，法院不予采纳。据此，原审法院于2014年11月判决：判决生效之日起五日内，北京市天工房地产开发有限责任公司给付北京图澜物业管理有限公司物业费七万三千二百六十元六角三分、生活垃圾消纳费八百一十元、公共区域照明电费二百六十一元，合计七万四千三百三十一元六角三分。如果北京市天工房地产开发有限责任公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，天工房地产公司不服，向本院提起上诉称：1、一审法院在审判程序上存在问题。图澜物业公司的委托代理人实为法律工作者，却以图澜物业公司职员身份出庭应诉，一审法院对此未予核实。一审庭审中，我公司提出对图澜物业公司提交的《物业管理委托合同》进行司法鉴定，一审法院未批准进行鉴定。2、一审法院认定事实不清，前后矛盾。本案涉案房屋性质为住宅，并非商业，应该按照住宅标准计算物业费。我公司提交的2001年6月21日签订《物业管理委托合同》与图澜物业公司提交的2001年6月10日签订的《物业管理委托合同》存在大量不一致之处，法院认定图澜物业公司提交的合同，没有依据。3、一审法院适用法律错误。故我公司请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审，并由图澜物业公司承担本案全部诉讼费用。图澜物业公司同意一审判决。经审理查明：2001年6月10日，图澜物业公司与天工房地产公司签订《物业管理委托合同》，约定由图澜物业公司为天工房地产公司开发的位于原北京市宣武区×××危改小区（恬心家园）项目提供前期物业管理服务。该小区占地15.86公顷，建筑面积35万平方米，地址在原北京市宣武区白纸坊西街。2004年3月2日，天工房地产公司（甲方）与原北京市宣武区人民政府白纸坊街道办事处（乙方）签订《拆迁补偿协议》，约定：根据市政府78号令的有关规定，居委会办公用房不低于90平方米；民政局规定星光计划用房100平方米；加乙方已购产权房5间，建筑面积77.2平方米；自建房建筑面积48.4平方米，并经双方协商，甲方同意乙方拆迁后将恬心家园7号楼首层L、B户型建筑面积共192.71平方米房屋划为乙方产权房，并在1个月内予以办理产权证明。乙方入住后所发生的水电、维修、取暖等费用均由乙方承担，物业管理费乙方不再承担。甲方亦承担乙方交付房屋所发生的水电、维修等费用。2004年4月16日，原北京市宣武区人民政府白纸坊街道办事处（居委会）入住涉案房屋。天工房地产公司与图澜物业公司确认涉案房屋建筑面积为192.71平方米，所在区域由图澜物业公司提供物业服务。2004年4月17日，天工房地产公司（甲方）与图澜物业公司（乙方）签订《协议书》约定：乙方应给予宣武区白纸坊街道办事处（居委会）办理入住7号楼首层L、B室的相关物业管理手续。甲方向乙方支付宣武区白纸坊街道办事处（居委会）所发生的全部物业费、公共区域照明电费、生活垃圾消纳费。费用标准，物业费每平方米每月3.52元；公共区域照明电费每户每月174元（按三户计算）；生活垃圾消纳费每户每月30元（按三户计算）。支付方式，鉴于甲方公司目前资金困难，拟定第一次向乙方支付相关物业费用时间暂定为2012年4月16日之前；其余相关物业费用于每年4月16日之前支付。本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，自双方盖章之日起生效。2005年8月30日，原北京市宣武区国土资源和房屋管理局就涉案房屋所在楼栋填发房屋所有权证，房屋用途为住宅。另查：涉案房屋自2004年4月17日起至2013年4月16日止，发生物业费合计73260.63元（3.52元×192.71平方米×12个月×9年）；生活垃圾消纳费810元（每年每户30元×3户×9年）；涉案房屋自2012年10月1日至2013年3月31日发生公共区域照明电费261元，以上合计74331.63元，天工房地产公司未向图澜物业公司支付上述费用。原审法院审理中，天工房地产公司对《协议书》中天工房地产公司公章的真伪提出鉴定申请。经随机选择，确定北京法源司法科学证据鉴定中心（以下简称鉴定中心）为鉴定机构。鉴定中心出具的（京）法源司鉴（2014）文鉴字第141号文书鉴定意见书的鉴定意见为：1.检材上的“北京市天工房地产开发有限责任公司合同专用章”印章印文与样本上的“北京市天工房地产开发有限责任公司合同专用章”印章印文是同一枚印章盖印形成；2.无法确定检材上的“北京市天工房地产开发有限责任公司合同专用章”印章印文与文档形成先后顺序。原审法院审理中，天工房地产公司对图澜物业公司提交的《物业管理委托合同》提出异议，认为双方实际履行的是2001年6月21日签订的《物业管理委托合同。》原审法院调取图澜物业公司在行政主管部门备案的物业管理委托合同（2001年6月10日），经对比，与图澜物业公司提交的《物业管理委托合同》（2001年6月10日）内容一致。上述事实，有《物业管理委托合同》、《拆迁补偿协议》、《协议书》、鉴定报告、菜园街危改小区普通住宅房屋使用管理维修公约、收费标准以及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，根据图澜物业公司与天工房地产公司签订的《物业管理委托合同》及《协议书》，图澜物业公司为涉案房屋所在的小区提供物业服务，协助原北京市宣武区白纸坊街道办事处（居委会）办理入住涉案房屋，由天工房地产公司向图澜物业公司支付所发生的全部物业费、公共区域照明电费、生活垃圾消纳费。虽然涉案房屋的性质为住宅，但涉案房屋的产权人及使用人为原北京市宣武区白纸坊街道办事处（居委会），并非作为住宅使用，涉案房屋不属于物业费执行政府指导价的房屋，因此，双方在《协议书》中约定的物业费收取标准及其他费用的收取标准合法有效，对双方具有法律约束力。现图澜物业公司实际为涉案房屋提供了物业服务，天工房地产公司对此亦予以认可，因此天工房地产公司应当按照《协议书》约定的费用收取标准向图澜物业公司支付相关费用。原审法院根据双方签订的《协议书》，判决天工房地产公司给付图澜物业公司物业费、公共区域照明电费及生活垃圾消纳费共计74331.63元，是正确的。天工房地产公司主张双方实际履行的是2001年6月21日签订的《物业管理委托合同》，但因双方在行政主管部门备案的《物业管理委托合同》与图澜物业公司提交的《物业管理委托合同》（2001年6月10日）内容一致，天工房地产公司亦未提交其他证据证明其主张，故本院对天工房地产公司的该项主张不予支持。天工房地产公司主张《协议书》系图澜物业公司虚构，但经鉴定，天工房地产公司在《协议书》上加盖的公章与其处理其他业务时使用的公章一致，故本院认可《协议书》的真实性，对天工房地产公司的该项主张不予支持。另，天工房地产公司主张一审法院程序存在问题，经本院核实，一审法院程序并无不当，天工房地产公司的该项主张不能成立。综上，天工房地产公司的上诉请求，依据不足，本院对其上诉请求予以驳回。原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2700元，由北京市天工房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费1658元，由北京市天工房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 白松代理审判员 袁芳代理审判员 王磊二〇一五年五月二十五日书 记 员 陈雪 更多数据：