（2015）徐民终字第01797号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-06-18
案件名称
江苏大彭阳光物业管理有限公司与刘毅物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘毅,江苏大彭阳光物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民终字第01797号上诉人（原审被告）刘毅，徐州市户部山商城管理处职工。委托代理人周丽，徐州市鼓楼区龟山汉墓景区职工。被上诉人（原审原告）江苏大彭阳光物业管理有限公司，住所地本市泉山区二环西路63号。法定代表人梁维，该公司董事长。委托代理人陈辉，该公司职工。上诉人刘毅因与被上诉人江苏大彭阳光物业管理有限公司（以下简称大彭阳光物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第4915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，刘毅系徐州市公园100小区36-1-201室业主，该房屋建筑面积为125.2平方米。2009年9月18日徐州市公园100小区业主委员会（甲方）与大彭阳光物业公司（乙方）签订了《公园100小区物业服务管理委托合同》，合同约定甲方委托乙方为公园100小区全体业主（包括物业使用人）提供物业服务与管理，乙方按照“包干制”的办法收取物业服务费。委托管理服务的事项包括有偿提供房屋保修期外的小维修、公用设施、设备的运行、维修或养护、公公附属物的保养和安全性、功能性维修、公共绿地及绿化的养护、公共环境保洁、协助公安机关维护小区公共秩序、维持车辆进出院门秩序和车辆在院内停放秩序、档案资料管理、协助政府主管机构提醒、督促业主合法装修和不违章搭建等事项；合同约定服务期限为两年，自双方签盖章之日起生效，自2009年7月1日起至2011年6月30日止；约定物业服务费标准为0.35元／建筑平方米／月，该项费用每年缴纳一次；小区公共照明和监控、消防等设施设备所产生的能耗及维修费用和地下室、楼道灯等公用照明电费及维修材料费为每户每年预收80元，定期结算公示，多退少补；收费时限与办法为从2009年9月18日起至2009年12月31日止，收取从2009年7月1日至2010年6月30日的物业服务费，以后年度从当年的7月1日至当年12月31日收取当年的服务费用，以此类推；业主房屋保修外的房屋自用部分、自用设备维修养护及其他特约服务，实行有偿服务，由乙方提供的有偿服务按需求双方协商的价格进行维修。业主已享受本合同乙方提供给的物业服务，而未按期缴纳物业服务等相关费用，业主委员会积极协助物业公司对业主进行催缴，拒不交费的，物业公司应向欠费业主发出《限期交费告知书》，说明拒不交费所造成的后果及应承担的责任，对逾期不交费的业主，物业公司有权向人民法院提起诉讼，对所欠物业服务等相关费用进行催缴，物业公司可以按逾期每日3‰的标准加收滞纳金，滞纳金的起算时间为第一物业管理年度2010年1月1日起至第一物业管理年度2010年的6月30日止，以后年度以此类推。该合同另对双方的权利义务进行了约定。2011年7月1日，徐州市公园100小区业主委员会（甲方）与大彭阳光物业公司（乙方）再次签订了《公园100小区物业服务管理委托合同》，合同内容与2009年9月18日签订的合同内容大体一致。合同期限为三年，自2011年7月1日起至2014年6月30日止。大彭阳光物业公司的一审诉讼请求为：判令刘毅支付公园100小区36-1-201室房屋物业费2629.2元（125.2平方＊0.35元／平方／月＊5年，自2009年7月1日至2014年6月30日止）、公共能耗费160元（自2009年7月1日至2010年6月30日止及2012年7月1日至2013年7月1日，每年80元，多退少补）、滞纳金7542.8元。原审法院认为，大彭阳光物业公司与公园100小区主委员会签订了物业服务合同，该物业服务合同是依法成立的有效合同，对包括刘毅在内的公园100小区的业主和物业使用人均具有约束力。刘毅作为业主实际享受了大彭阳光物业公司对公共设施、公共部位、公共秩序等方面的物业管理服务，并因此受惠，理应按照物业管理合同的约定向其交纳物业服务费。刘毅抗辩认为大彭阳光物业公司应先为其维修房屋，再交纳物业管理费。根据合同约定，大彭阳光物业公司有有偿提供房屋保修期外的业主室内自用部位和房屋建筑公用部位安全性、功能性小维修的服务内容。庭审中，刘毅并未提供证据证实大彭阳光物业公司有无偿为其修缮房屋的义务。故对大彭阳光物业公司要求刘毅支付公园100小区36-1-201室自2009年7月1日至2014年6月30日的物业费2629.2元（2009年7月1日至2014年6月30日共计60个月，0.35元／月·平方米＊125.2平方米＊60个月=2629.2元）的诉讼请求，符合物业合同约定，予以支持。第二、大彭阳光物业公司要求刘毅支付自2009年7月1日至2010年6月30日止及自2012年7月1日至2013年7月1日共计两年的公共能耗费160元，根据《公园100小区物业管理服务合同》约定：“小区公共照明和监控、消防等设备所产生的能耗及维修费用和地下室、楼道灯等公用照明电费及维修材料费每户每年预收80元，定期结算公示。不足部分业主下年予以补交，结余部分滚动下年使用。”因大彭阳光物业公司诉请该部分公共能耗费用已经实际发生，其应提交证据证实该费用的具体数额及结算标准，但大彭阳光物业公司并未提供证据予以证实，故对其诉请不予支持，大彭阳光物业公司可待完善证据后另行主张权利。第三、大彭阳光物业公司要求刘毅支付滞纳金7542.8元，虽有合同约定，但考虑到刘毅未交纳物业管理费系因双方就房屋维修等问题未协商一致所致，并非无故拖欠，故对于大彭阳光物业公司要求刘毅支付滞纳金的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，参照国务院《物业管理条例》第七条、第六十七条之规定，判决：一、判决生效后十日内，刘毅给付江苏大彭阳光物业管理有限公司物业服务费2629.2元。二、驳回徐州大彭阳光物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费60元，减半收取30元，由刘毅负担。刘毅不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。主要理由是：1、上诉人与被上诉人之间不存在物业服务合同关系，上诉人一直认为小区物业为徐州嘉郎物业管理有限公司，上诉人对于被上诉人何时以及如何成为小区的物业公司毫不知情。2、被上诉人主张的部分物业费及公共能耗费等费用已超过诉讼时效。3、上诉人居住的房屋存在严重质量问题，上诉人与开发商、前期物业公司反复交涉均未能解决，被上诉人系在前期物业公司徐州嘉郎物业管理公司退出后进驻上诉人小区的，对于开发商或前期物业公司对于业主未能完成的义务应由后续的物业公司继续完成，上诉人有权要求被上诉人继续为其维修房屋而无需支付费用。被上诉人大彭阳光物业公司答辩称：被上诉人与业主委员会签订的物业合同可以证明上诉人与被上诉人之间存在物业服务合同关系。被上诉人从2009年到现在多次向上诉人催要物业费，最后也以书面形式进行催要。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。经双方当事人确认，二审争议焦点为：上诉人与被上诉人之间是否存在物业服务合同关系，上诉人应否向被上诉人支付相应的物业服务费用。二审期间，上诉人提供春雨小区住宅验收意见单一份，证明房屋质量存在问题，并约定由前期物业公司维修，既然被上诉人承接了前期物业公司继续为小区服务，其义务也应由被上诉人承担。大彭阳光物业公司质证认为，对该意见单的真实性无法确认，且被上诉人并未承担徐州嘉郎物业管理有限公司债权债务，被上诉人系与业主委员会另行签订物业服务合同提供物业服务。本院二审查明的事实与原审判决查明的事实一致。本院认为，2009年9月18日上诉人居住小区的业主委员会与被上诉人签订物业服务合同，约定服务期限为两年，自2009年7月1日至2011年6月30日止。2011年7月1日双方再次签订物业服务合同，约定服务期限为三年，自2011年7月1日起至2014年6月30日止。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，两份物业服务合同的效力及于上诉人，且被上诉人自2009年7月1日开始按照合同约定为上诉人所在小区提供物业服务，上诉人亦实际接受被上诉人的物业服务，故原审法院认定上诉人与被上诉人之间存在物业服务合同关系并无不当，被上诉人有权按照合同约定要求上诉人支付相应的物业服务费用。上诉人主张部分物业费及公共能耗费等费用已超过诉讼时效，被上诉人陈述其一直向上诉人催要相关物业费及公共能耗等费用，结合涉案物业服务合同约定的物业服务费用收费时限、办法以及居民小区物业收费、催费等生活常理，上诉人的该项主张依据不足，本院不予支持。上诉人主张被上诉人应承继前期物业服务公司的权利义务，免费为其维修房屋。由于涉案物业服务合同中并未约定免费维修房屋的相关内容，上诉人、被上诉人以及开发商、前期物业公司之间也未就其权利义务关系的承继达成合意。上诉人的该项主张无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘毅负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈慧娟审 判 员 陈 禹代理审判员 曹 健二〇一五年五月二十五日书 记 员 李思璇 来源：百度“”