（2015）鄂樊城民三初字第00214号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-07-03
案件名称
田太华与刘辉宅基地流转合同纠纷一审民事判决书
法院
襄阳市樊城区人民法院
所属地区
襄阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
田太华,刘辉
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四十三条第一款，第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第四十二条，第五十二条，第五十八条
全文
襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂樊城民三初字第00214号原告田太华。委托代理人刘海英、张衍存，湖北法正大律师事务所律师。一般授权代理。被告刘辉。委托代理人释国强，襄阳市樊城区中原法律服务所法律工作者。特别授权代理。原告田太华与被告刘辉宅基地流转合同纠纷一案，于2015年4月8日诉至本院，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张耀承独任审判，于2015年4月28日公开开庭进行了审理。原告田太华及其委托代理人刘海英，被告刘辉及其委托代理人释国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。审理过程中，根据原告申请，本院依法对被告所有的车牌号为鄂FDK5**的北京现代牌小型轿车采取了保全措施。原告田太华诉称，2010年1月31日，被告称能为原告在襄阳市樊城区王伙村八组买地建房，遂将一块宅基地以40000元的价格卖给原告，并承诺为原告在该土地上承建一幢三层楼房。原告又陆续给付被告80000元建房款，房屋建设中被城建执法部门拆除，被告领取了数万元的赔偿款后未返还原告。被告无权将宅基地转让给原告建房，原、被告签订的宅基地流转合同及建房合同均系无效合同，被告应返还宅基地流转款及建房款。故请求1、确认原、被告于2010年3月11日签订的菜地流转协议及建房协议无效；2、判令被告返还土地流转款40000元、建房款80000元；3、判令被告承担缔约过失责任，赔偿原告损失10000元，并承担本案诉讼费用。被告刘辉辩称，1、原告起诉已超过诉讼时效；2、合同已实际履行，原告给付的120000元，40000元用于购买宅基地，80000元已用于建房，而房屋已被强制拆除，无法返还，原告的损失是原告不合法行为造成。被告亦未领取任何补偿款，故请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2010年1月21日，田太华经龚新建介绍与刘辉口头协商，由刘辉为田太华在襄阳市樊城区王伙村八组购买土地建房。田太华同时向刘辉支付购买土地款40000元、建房款50000元。2010年1月31日，原、被告补签宅基地流转协议。协议约定，刘辉向田太华转让位于襄阳市樊城区王伙村八组的宅基地用于建房，田太华一次性向刘辉支付宅基地转让费40000元。若一方违约以地款的十倍赔偿。同日，原、被告又签订建房协议。协议约定，由刘辉为田太华承建一幢三层楼房，每层建筑面积126平方米，包工包料，建房款的支付方式为，下基脚前付50000元，每层上楼板后各付30000元，内外粉刷完工付30000元，房屋全部完工后付清建房款。协议签订后，刘辉开始为田太华建房。田太华于2010年2月20日又支付建房款30000元。房屋建至第二层完工，第三层刚开始砌墙时，被相关部门强制拆除。原告要求被告返还购买土地及建房款，被告以待政府补偿后再给付为由，拒绝支付。2014年6月，被告获得补偿后未将补偿款返还原告。原告诉至本院。另查明，刘辉在王伙社区居委会共建三处房屋，所建房屋面积540平方米，王伙社区居委会按每平米220元补偿建房款118800元，另补偿材料款6000元，共计补偿124800元。该补偿款刘辉于2014年6月16日领取。庭审中，原、被告均认可刘辉为田太华建房每层建筑面积126平方米，拆除时已建至两层完工，第三层砌了部分墙。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地……….”，第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设………”。因此，刘辉与田太华签订的土地流转协议及建房协议均违反了法律强制性规定，属无效合同。合同无效，因该合同取得的财产应当返还。不能返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故刘辉转让土地所收取原告田太华的转让费4万元，应当予以返还。刘辉依据建房协议收取原告田太华的建房款8万元，亦应当返还。因该款已用于建房，无法返还，故刘辉因该房屋被拆除所获得的补偿款应返还给田太华。关于刘辉为田太华建房取得补偿款的数额的认定，本院认为，根据本案查明事实，刘辉共为他人承建三处房屋，面积共540平方米，樊城区柿铺街道办事处王伙社区居委会按每平方米220元补偿刘辉建房款118800元、水泥、砖材料款6000元，共计补偿124800元。而刘辉为田太华所建房屋面积为每层126平方米，房屋拆除时共建两层，所建房屋面积为252平方米。按照补偿款的计算标准，刘辉为田太华所建房屋所领取的补偿款应为55440元。综上，刘辉应返还田太华土地转让费40000元、建房拆迁补偿款55440元。田太华的建房损失24560元，因原、被告均有过错，依法应各自承担相应的责任，本院酌情按各承担50%责任被告赔偿原告经济损失即12280元。原告田太华要求被告刘辉承担缔约过失责任，并赔偿损失10000元的诉讼请求，本院认为，缔约过失是合同订立过程中，一方当事人因违背其依据诚实信用原则所负有的义务，而使另一方当事人信赖的利益遭受损失，而应当承担的民事责任。本案中，田太华与刘辉在签订宅基地流转协议及建房协议过程中，田太华对宅基地的使用性质以及未经相关部门审批，均明确知晓，不符合缔约过失情形，因此，原告田太华的该项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、原告田太华与被告刘辉于2010年1月31日签订的宅基地流转协议及建房协议无效；二、被告刘辉返还原告田太华宅基地转让费40000元、房屋拆迁补偿款55440元，合计95440元；三、被告刘辉赔偿原告田太华经济损失12280元，其他经济损失由田太华自行负担；四、驳回原告田太华的其他诉讼请求。上述（二）、（三）项于本判决生效后十日内履行完毕，逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元，由原告田太华负担350元，被告刘辉负担1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，按照不服一审判决部分请求的数额交纳案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号：17-451701040001338。上诉人也可以直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 张耀承二〇一五年五月二十五日书记员 周 芹 来源：