（2014）雁民初字第03362号

裁判日期: 2015-05-25

公开日期: 2015-08-28

案件名称

西安信德商业管理有限公司与陕西明德集中供热有限责任公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

西安市雁塔区人民法院

所属地区

西安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

西安信德商业管理有限公司,陕西明德集中供热有限责任公司,西安家福乐连锁商业有限公司嘉华商务酒店

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第一百零九条

全文

西安市雁塔区人民法院民事判决书（2014）雁民初字第03362号原告（反诉被告）：西安信德商业管理有限公司。法定代表人：王鹏，系该公司总经理。委托代理人：胡斌，陕西云达律师事务所律师。委托代理人：吕云龙，系该公司副总经理。被告（反诉原告）：陕西明德集中供热有限责任公司。法定代表人：张治儒，系该公司董事长。委托代理人：鹿瑞骍，陕西法智律师事务所律师。委托代理人：陈琳，陕西法智律师事务所律师。第三人：西安家福乐连锁商业有限公司嘉华商务酒店。法定代表人：周伯华，系该酒店董事长。委托代理人：程浩，北京大成（西安）律师事务所律师。委托代理��：贺五一，系该公司副总经理。原告（反诉被告）西安信德商业管理有限公司（简称信德商业公司）与被告（反诉原告）陕西明德集中供热有限责任公司（简称明德供热公司）及第三人西安家福乐连锁商业有限公司嘉华商务酒店（简称嘉华商务酒店）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告信德商业公司之委托代理人胡斌，被告明德供热公司之委托代理人鹿瑞骍，第三人嘉华商务酒店之委托代理人程浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）信德商业公司诉称，原、被告经协商于2013年6月18日签订了《综合楼租赁合同》，合同签订后，被告并未按照合同约定将符合国家要求、取得消防合格证的上述租赁标的物交付于原告，导致原告至今不能正常使用租赁房屋开展经营活动，属于严重违约行为。相反于2014年4月8日作出并于2014年4月10日向原告送达了一份《复函》，通知原告解除双方签订的《综合楼租赁合同》。后于2014年5月4日向原告送达了《通知书》，要求原告停止综合楼的一切装修施工和其他所有改造、安装等项目的施工，交回租赁物。原告认为，被告未按合同约定条件如期向原告交付租赁物长达9个月之久，其行为属于严重违约行为，被告在其自身严重违约的情况下还向原告发送解除合同通知书，该行为毫无合同依据和法律依据。该解除合同通知不但无效，也属于严重违约行为。故原告诉至法院，请求如下：1、依法确认被告于2014年4月8日作出并于2014年4月10日送达原告的解除合同通知（复函）及2014年5月4日的通知书无效；2、依法判决被告向原告支付违约金100万元；3、诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）明德供热公司辩称，被告已按期交付租赁物，并无违约行为；��告向原告所交付的房屋符合合同约定，原告经营酒店所需消防验收手续须由其自行申报，自行办理，与被告无关；原告未依约支付租金，已构成根本违约，被告解除合同依法有据，符合约定；原告请求被告支付100万元违约金没有法律依据，应予驳回。根据双方签订的《综合楼租赁合同》，原告应于2013年12月1日前向被告支付2014年度上半年的租金共计1172178.30元，但经被告多次催要，原告长达4个月仍拖延未付。2014年4月8日，被告向其发出通知，函告原告自收到该通知之日起10日内一次性付清所拖欠的租金，否则自原告自收到本通知之日起双方间租赁合同自动解除，并于合同解除后7日内向被告交回房屋。原告在收函后的宽限期内，仍未向被告支付租金，被告根据《综合楼租赁合同》约定向原告发出的解除合同的通知，有理有据，依法应予确认其效力。原告在未经被告同��的情况下，将承租房屋擅自整体转租给第三人嘉华商务酒店，其行为明显违反了法律规定。故被告提起反诉，请求：1、依法确认被告于2014年4月10日向原告送达的解除通知有效，并确认被告与原告之间所签《综合楼租赁合同》已解除；2、依法判决原告立即腾房，并支付2014年1月1日至2014年7月31日的租金1367541.35元，及自2014年8月1日起至实际腾房日止的租金；3、诉讼费由原告承担。原告（反诉被告）信德商业公司辩称，一、被告的反诉不符合反诉的条件，不是独立的诉求，反诉原告的第一项请求不符合法律规定，解除合同中有异议的可以向人民法院提出解除通知书的异议；通知书有效或无效必须向法庭做出明确的陈述；二、被告的第二项请求与原告的请求是相异的，不符合独立的特征；三、被告的反诉请求不能独立存在，被告提出反诉，不能并案处理；四、事实方面��根据原、被告签订的约定，双方的合同第四条有明确的约定，双方在第六条及相关条款中的约定内容也明确了被告向原告所提供的租赁物至今并未达到消防验收合格，无权向原告主张租金。因此，租赁物实际并没有按照约定合同交付，所以，这是被告错误的认识，被告没有履行向承租人提供合法的租赁物，无权向原告请求租金；五、租赁物是2013年由第三人进入装修，被告也知道并与其配合，双方对情况都很了解，所以被告谈到转租是不符合法律规定的，被告向原告送达解除合同的通知书里没有提到转租的问题，而且在6月3日向第三人发出通知书是实际承租人，根据法律有关规定，转租需六个月内向乙方通知，未通知的视为违约，不能解除合同，所以请求驳回被告的反诉请求。第三人嘉华商务酒店述称，一、原、被告的诉讼请求中均对第三人无诉求，而且第三人也不是唯一的次承租人；二、第三人与原告信德商业公司签订的房屋租赁合同是合法有效的；三、第三人签订合同后已支付房屋租金158万元，为达到酒店经营，现已向租赁物投入装修、设施设备、家具、电器等1400余万元；四、如果原、被告之间解除租赁合同，第三人愿意继续承受租赁合同中承租人的权利义务。经审理查明，2013年4月9日，原告与被告签订综合楼租赁意向书。2013年6月18日，原告与被告经协商，签订了《综合楼租赁合同》，约定：甲方（被告）租赁物位于电子正街与雁环路西南角的综合楼一至五层整栋，建筑面积约7300平方米；甲方现有建筑物原设计为综合楼，为满足乙方（原告）的使用要求，甲方已对原有建筑物的部分建筑结构、消防设施、天然气设施、给排水系统、采暖系统、电气系统、电梯、楼梯等按乙方的要求进行合法改造，满足了乙方的使用��求；甲方将该租赁物出租给乙方，乙方用于酒店及餐饮的经营，未经甲方同意乙方不得变更该房屋用途，如乙方确需变更，经甲方同意后本合同中止，另行签订房屋租赁合同；租赁期限为20年，甲方确保在2013年8月31日前将租赁物及物业完整交给乙方，且要求达到双方约定的物业交付条件。在租赁期限内，甲方如整体出售或转让租赁物，须于出售协议签署前1个月通知乙方；甲方如分割出售租赁物，一个月内通知乙方须事先征得乙方同意。双方约定，租期前3年，一层50元／㎡／月；二层25元／㎡／月；三、四、五层20元／㎡／月。前三年固定不变，后每三年租金递增5%，租金自租赁期限开始之日起计算。租金的支付方式为：按半年提前30天支付，自租赁期限开始起算之日起，在每个半年的前30天内支付下半年租金，乙方违反合同约定发生下列情形之一的甲方有权解除本合��，要求乙方按照本合同的约定支付违约金，并要求乙方赔偿损失：乙方延迟支付租金超过60日，经甲方催告后仍未支付的；甲方依据上述情形解除合同时，应以书面形式通知乙方，通知按本合同第十四条的约定自送达到乙方时立即生效。乙方应在接到甲方书面通知后7日内迁离并交回租赁物，若乙方在上述7天届满后仍不交回该租赁物，则甲方有权向国家执法机关申请强制收回该区域。甲方应在交付物业时完成甲方应完成的租赁物全部工程、装修施工。乙方根据租赁意向书之约定，已于2013年4月18日向甲方支付50万元的履约保证金，乙方自接收该房屋之日起所产生的水、电及其他各类费用由乙方自行承担，该房屋的安全、保卫、防火、防盗工作由乙方负责，承租范围内的消防责任的为乙方。甲方完成给排水、消防喷淋等与装饰工程相关联的属甲方前期设计范围内的设计��作。乙方延迟支付租金超过60日，经甲方催告后仍未支付的，甲方有权解除本合同，要求乙方按照本合同的约定支付违约金，并要求乙方赔偿损失；甲方解除合同时，应以书面形式通知乙方，通知按本合同第十四条的约定自送达到乙方时立即生效。乙方应在接到甲方书面通知后7日内迁离并交回租赁物。合同签订后，因被告出租之综合楼尚未竣工，被告应原告的要求，对部分未完工程按照原告酒店经营的需要进行了变更，并于2013年8月16日签署了《综合楼变更工程结算单》，议定：原告应于2013年8月23日前支付工程变更款121.6万元，逾期，被告可不向其交付租赁物。2013年9月，原告付清工程变更款，被告向原告交付租赁物。第三人遂亦进入被告综合楼进行装修施工。后因原告未能按合同约定在2013年12月1日前向被告支付2014年上半年的租金1172178.30元，被告多次催要未果。2014年4月8日，被告向原告发出通知，函告原告自收到通知之日起10日内一次性付清所拖欠的租金，否则，自原告收到本通知之日起双方间租赁合同自动解除，并于合同解除后7日内向被告交回房屋。原告在同年4月10日收函后，仍未向被告支付租金，亦不同意解除合同。被告又于2014年5月4日向原告送达《通知书》，要求原告停止综合楼的一切装修施工和其他所有改造、安装等项目的施工，交回租赁物。原告则于同年5月19日回函，认为被告并未按照合同约定将符合国家要求，取得消防合格证的上述租赁标的物交付于原告，导致原告不能正常使用租赁房屋开展经营活动，属于严重违约行为，并于2014年6月11日起诉至法院，要求依法确认被告发出的解除通知的效力为无效。2014年6月3日，被告向第三人发函，要求对在装修改造过程中存在的消防隐患进行整改。同年6月23日，又向原��发函，要求原告腾交租赁物，清结下欠租金。审理中，被告提起反诉，认为原告拖欠租赁费构成根本性违约，亦请求依法确认被告通知解除合同的行为有效，原告支付拖欠被告的租金。同时，本院根据本案的具体情况，追加第三人参与诉讼。第三人签订合同后已支付原告房屋租金158万元，另外，原告在将租赁物租赁给第三人的同时，并与以下商户建立了租赁关系：怡康医药超市南姜村分店预交原告租金62400元（交款人：唐邵文），魏家凉皮预交原告租金78000元（交款人：王雪萍），福盛斋牛羊肉泡馍预交原告租金126000元（交款人：禹春明），共计350400元。原告已支付清被告工程款121.6万元。上述事实，有《综合楼租赁合同》、《复函》、《公函》、《回复函》、《通知书》、《综合楼变更工程结算单》、《建审总平面图》等以及本案庭审笔录等在卷佐证。本院认��，原告与被告签订的《综合楼租赁合同》，双方意思表示真实，亦未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行。在合同的履行中，因综合楼工程变更之需要，双方以实际行为变更了租赁物的交付与工程变更款项的支付时间。本案双方纠纷的主要起因是原告未能按约支付下欠租金，超过六十日后被告依据合同约定向原告发出解除合同函，解除合同，并要求原告清租、腾交租赁物。原告认为被告未能完成合同约定的消防责任，导致原告不能正常营业，不同意解除合同，并提起本诉。双方租赁合同中对消防责任的约定有多处，其中合同6.1.4约定：甲方（被告）按照审核批准后的消防施工图纸进行施工，并负责验收，乙方（原告）配合；乙方装修工程的消防验收由甲方配合。甲方保证乙方不因甲方消防验收因素影响乙方正常开业及正常生产运营，因乙��变更原设计造成影响的，与甲方无关。若由甲方主观原因给乙方带来的经济损失，由甲方承担，由乙方主观原因造成损失的，由乙方承担。合同6.2.3约定：消防系统必须达到国家要求、取得消防合格证。故此，双方就消防责任的约定为：原告负责装修工程的消防责任（被告协助）；被告负责综合楼消防责任（原告协助），并取得消防合格证。但对综合楼消防责任是在被告交付房屋时即应完成，还是等原告完成装修工程的消防责任后再一并完成，并未明确约定。但从合同中约定：被告许诺保证原告不因甲方消防验收因素影响正常开业及正常生产运营来看，被告应在租赁物交付的同时完成综合楼的消防责任，并交付合格证。但需指出被告未能完成综合楼消防责任的行为，到目前为止，原告并无证据表明对第三人的装修与经营造成了实质性影响。故原告要求被告支付违约金100万元之请求，依法不予支持。被告称原告未能按约支付下欠租金，已超过六十日，构成根本性违约，故发出解除合同函，要求解除合同。原告确实未能如约及时支付被告租金，现被告反诉要求原告支付2014年1月1日至2014年7月31日的租金1367541.35元，依法予以支持。至于原告要求依法确认被告于2014年4月10日向原告送达的解除通知无效，被告反诉要求确认有效，并要求原告腾房一节，因原、被告及第三人系连环合同，涉及到多家商户和诸多投资，故原告的欠付租金行为并非根本性违约，被告单方解除合同的行为，本院依法不予支持。合同各方应本着积极的态度，从有利于生产、经营的角度出发，协调解决争议，原告亦应多方筹措资金，及时支付下欠租金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条，第一百零九条之规定，判决如下：一、被告��西明德集中供热有限责任公司2014年4月10日向原告西安信德商业管理有限公司送达的解除合同通知无效，双方《综合楼租赁合同》继续履行。二、原告西安信德商业管理有限公司于本判决书生效后十日内支付被告陕西明德集中供热有限责任公司2014年1月1日至2014年7月31日之租金1367541.35元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原、被告其余诉讼请求。本案案件受理费13900元（原告已垫付），反诉费8604元（被告已垫付），共计22504元，由原告承担16000元，被告承担6504元。本判决书生效后原告直接支付被告2100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民��院。审　判　长　　毕智强人民陪审员　　侯斌杰人民陪审员　　李勇强二〇一五年五月二十五日书　记　员　　高彩娥打印：陈彤校对：陈彤2015年月日来自