（2014）雁民初字第02171号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-08-28
案件名称
马某某与李某甲、西安曲江投资建设有限公司等确认合同效力纠纷一审民事判决书
法院
西安市雁塔区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马某某,李某甲,西安曲江投资建设有限公司,李某乙
案由
确认合同效力纠纷,确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条
全文
西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2014）雁民初字第02171号原告：马某某。委托代理人：宋丽，陕西永嘉信律师事务所律师。委托代理人：高维敏，陕西永嘉信律师事务所律师。被告：李某甲。委托代理人：张潇，陕西众邦律师事务所律师。被告：西安曲江投资建设有限公司，住所地：西安市高新区科技路48号创业广场B705室。法定代表人：赵长龙，该公司总经理。委托代理人：贾某某。（该公司法务人员）被告：李某乙。本院于2014年4月18日立案受理了原告马某某与被告李某甲、西安曲江投资建设有限公司（以下简称曲江投资公司）、李某乙确认合同效力纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告李某甲及其委托代理人、被告西安曲江投资建设有限公司的委托代理人均到庭参加了诉讼，被告李某乙经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2000年7月10日，原告马某某与被告李某甲登记结婚，2011年8月11日，被告李某甲在婚姻存续期间与其所在单位被告曲江投资公司签订了《员工保障性购房协议》，认购了住房一套（某某第36幢18层11803号房）。房款随后已全部付清，该房产属于夫妻共同财产。2012年7月25日，原告与被告李某甲协议离婚，鉴于该房产当时没有交付，故双方未对其进行财产分割。2014年3月31日，被告曲江投资公司在未经原告同意的情况下，擅自将该房产转卖给被告李某乙。原告认为，被告李某甲与被告曲江投资公司签订的《员工保障性购房协议》合法、有效，原告与被告李某甲虽已离婚，但并未对该协议所涉及的房产进行分割。被告曲江投资公司未经原告同意，无权处分并擅自又与被告李某乙签订《商品房买卖合同》，将同一房产再行转卖。此做法已严重损害了原告的合法权益，属于法律规定的“以合法的形式掩盖非法目的”之情形，该商品房买卖合同应属无效。为维护自身合法权益，故诉至法院，要求确认被告李某甲与被告西安曲江投资建设有限公司签订的《员工保障性购房协议》有效，并要求确认被告西安曲江投资建设有限公司与被告李某乙签订的《商品房买卖合同》无效，本案诉讼费由三被告承担。被告李某甲辩称，一、原告诉状中对于事实的描述虚假，造成本案为虚假、恶意诉讼，应当依法驳回。原告在诉状第二页第一行表述：“因感情日渐破裂，2012年7月25日，原告与被告李某甲协议离婚，鉴于该房产当时没有交付，故双方未对其进行财产分割”，该说法显然是胡编乱造，妄图侵占被告李某甲的合法财产。首先，被告李某甲与原告离婚时，达成的离婚协议中对于财产问题约定为：无；对于共同债务约定也为：无；并且后缀：若双方要求变更本协议，应到人民法院办理。因为当时双方在协议离婚时，就自行口头约定谁名下的财产归谁，并且双方均自行承担相关债务。该房屋内部认购时，原告与被告李某甲共同向银行贷款了500000元，用于缴纳预付款。离婚时，双方约定在原告名下的两处房产由原告所有，该未交付的被告李某甲认购的房屋由被告李某甲所有，并且由被告李某甲独立向银行归还该500000元贷款。实际上，双方也是这样履行承诺的。原告目前享有婚姻存续期间购买的两套房产，被告李某甲在离婚后自行向银行归还了500000元的贷款及利息。因此，并不存在该房屋没有交付就没有分割的情况。该说法显然用心险恶，意在占有全部婚姻期间的共同财产及离婚后被告李某甲的合法个人财产，是编造的虚假陈述。双方协议离婚时，原告名下的房产被告李某甲分毫未取，被告李某甲工资积蓄200000余元也由原告保管并占有，由被告李某甲资助开设的服装店还是全部由原告占有，若该被告李某甲在离婚后自行还款的员工福利房还要分割，那么被告李某甲的利益在何处？如此说来，原告名下的财产都是原告的，被告李某甲名下仅有的财产就是未分割的，用一句俗话说，就是一个萝卜两头切，显然荒唐可笑。若原告认为离婚时的财产协议无效，依照规定要求变更，那么双方应当将全部财产一一列出后全部予以分割，若认为该协议有效，则双方毫无争议，该《员工保障性购房协议》与原告无关。现原告称在自己名下的财产就不被分割，没有争议，在被告李某甲名下的财产就是未分割的，其一没有证据，其二显失公平，其三双重标准，显然不能认定。望法院查明事实，依法予以驳回其起诉。另外，本案程序错误，应裁定驳回。本案中，原告以夫妻财产未分割为由，请求确认两份合同效力。首先，本案中原告并未提出婚后财产分割的诉讼请求，也没有在本诉之前去进行相应的判决或裁定，其是否存在共有权并不确定。那么，在原告没有确定享有本案争议房屋的相关权益的情况下，无权主张对该两份协议进行确认效力。原告应当先以离婚后财产分割为由，向人民法院提起诉讼，确认其确实享有该房屋的共有权，并占有一定份额，才有权要求确认与之相关的合同效力。被告李某甲的本条意见，也符合双方在民政局协议离婚时协议书备注的：“以上协议双方均无争议，若需变更，在人民法院办理”。原告应当先行变更离婚协议。三、本案原告请求确认效力的两份合同，法律关系不同，不应一同审理。原告主张确认第一份合同的效力为有效，目的在于确认其共有权，该诉讼应当在婚后共同财产分割纠纷中提出，不应单独提出，是共有权关系或财产分割关系。而依据原告对《商品房买卖合同》的表述，属于无权处分之诉，是侵权关系。那么，本案原告主张确认两种内容和法律关系完全不同的合同，又无直接关系，还缺乏前置条件，应当不能同案处理。四、原告即便存在共有权，也无权请求确认合同无效。首先，合同无效的前提，为依法禁止，自始无效。本案中即便被告李某甲侵害了原告的共有权，也应当涉及侵权赔偿。并不是所有侵权的行为都能构成合同无效，如此说来合同还需要违约条款何用？还需要侵权赔偿何用？其引用的条款“以合法性掩盖非法目的”，应当为触犯法律规范中的强制性条款，本案涉及的房屋买卖是合法的经济行为，不是非法的目的，不是合同无效的必要条件。因此，原告的诉讼请求不能成立。综上几点，被告李某甲认为，本案原告的诉讼请求从事实和法律上均缺乏必要的支持依据，程序错误，应当依法驳回。被告西安曲江投资建设有限公司辩称，关于马某某诉李某甲、西安曲江投资建设有限公司等合同效力一案，根据合同的相对性原则，员工保障性购房协议只是与李某甲签订的，马某某不是合同的相对方，《合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。所以我方与李某甲签订合同，马某某不得横加干预。转卖行为，是经过合同相对方李某甲出具承诺书后进行的。《合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。在李某甲依照员工保障性住房协议约定，缴清所有房款后，李某甲有权转让其合同权利。我司并未接到法院诉前或者诉中行为保全，我司需要依合同法第七十九条，按照李某甲的通知，转让该合同权利于李某乙，不符合合同无效的条件。另外原告要求承担诉讼费用于法无据。被告李某乙没有到庭应诉，但提交书面的答辩意见如下：一、本案程序不合法、主体错误，应当裁定不予受理。本案中，原告马某某以婚后共同财产未分割为由，认定被告李某乙购买了其夫妻共同财产即标的房屋故侵犯其共有权，请求依法撤销被告李某乙与西安曲江投资建设有限公司签订的商品房买卖合同无效。那么被告李某乙认为，原告应先以夫妻共同财产分割为由。以李某甲为被告向法院提起诉讼，确认是否存在未分割的共同财产，若确实存在，应当由人民法院作出判决确定其权利，其有权提起维护其确定的权益之诉。本案中，原告马某某根本没有经确认的物权或财产权益，被告李某乙与西安曲江投资建设有限公司签订的房屋买卖合同从原始认购人、产权到合同内容均未涉及原告马某某的任何权益，其无权请求撤销。显然，本案中原告马某某没有也不能同时要求法院确认、分割夫妻共同财产，那么，本案从程序上就不符合法律规定，应当不予受理。实质上，也缺乏前置法律及事实条件。本案不是共同财产分割案件，所以，被告李某乙在本案中与原告无任何利害关系，也没有损害任何确认原告拥有的权利，被告李某乙不应当成为被告，最多依法可列为第三人，配合法庭查明事实，并且不承担任何判决义务。二、本案原告起诉时适用法律错误，逻辑混乱，其主张与其引用的法律规定无关，亦与法理、事实不符。第一，原告在起诉第二页第三段称，西安曲江投资建设有限公司与被告李某乙签订《商品房买卖合同》属于无权处分行为，其显然法理混乱。首先，本案标的房屋的物权在《商品房买卖合同》签订时，属于西安曲江投资建设有限公司，并未变更在原告或第一被告李某甲名下，因此，无权处分之说系无稽之谈。西安曲江投资建设有限公司出售其开发的手续齐全的楼盘，当然是有权处分行为。并且，根据高院相关司法解释，对于开发商一房二卖的情况，网签的业主享有产权，开发商仅存在向另一业主进行赔偿的可能，可能存在的仅仅是违约问题，而根本不涉及无权处分。所以，原告以无权处分为依据进行起诉，显然没有理清本案的权利关系，进行了错误的诉讼，应当不予支持。况且，被告李某乙与西安曲江投资建设有限公司签订的是正规制式房屋买卖合同，并办理了网签备案，履行了国家硬性规定的公示备案手续，该合同的效力高于所谓的《员工保障性购房协议》，所以，原告是否是原购房协议的共同权利人，均无法对抗被告李某乙的权利行使，亦无权要求确认被告李某乙与西安曲江投资建设有限公司签订的《商品房买卖合同》无效。第二，原告主张解除被告李某乙与西安曲江投资建设有限公司房屋买卖合同的法律规定，是“以合法形式掩盖非法目的”，该法律规定与本案无任何关系，原告的诉求毫无合法性。对于“以合法形式掩盖非法目的”，主要认定标准有：1、合同体现出的权利义务事实与实际想要履行的权利义务事实不一致；2、合同形式表现合法，实质内容不合法，违反法律、行政强制性规定。例如，以联建为名签订合同实际进行企业间非法拆借资金的行为；以融资为名签订合同进行非法洗钱行为；以虚假婚姻／离婚协议进行财产转移、逃避税费或罚没赃款、脏物的行为等。那么，本案中被告李某乙与西安曲江投资建设有限公司签订的房屋买卖合同是否符合上述条件呢？分析如下：首先，本合同的形式是商品房买卖合同，实质就是商品房交易行为，没有不同的合同目的，没有需要掩盖的内在事实；其次，该合同的实质内容不是非法内容，是受到国家保护的正常商业交易行为。原告根本没有解释，被告李某乙隐瞒了何种非法目的、形式和实质都是什么，并且违反了何种法律规范的强制性条款，那么，本合同就谈不上所谓合法形式掩盖非法目的，不能认定无效。被告李某乙形式上签订了房屋买卖合同，实质上就是想要购买房屋，没有其他非法目的，应当受到法律保护。综合第二条的两点内容，原告混淆了无权处分的侵权行为与一房二卖违约行为之间基本的法律关系，以错误的理解进行错误的诉讼；并且，原告引用的合同无效的法律规定与本案要求确认无效的合同无法律上的任何关系，其请求于法无据。故被告李某乙认为，法庭应理清法律关系，驳回原告的诉讼请求。三、根据善意取得的民法规则，被告李某乙有权依法拥有本案争议房屋的一切财产权益，不存在合同无效之说。根据我国民法的善意取得原理，被告李某乙尽到了合理的审查义务，履行了国家关于购买商品房应当履行的一切义务，并更加注意了开发商的手续及房屋的权属问题，均未有任何瑕疵。后被告李某乙缴纳了足额的房款，依法取得了该房屋的所有权利，当然是该房屋的合法所有人。若因其他人的原因对第三人造成了损害，应当由过错方进行赔偿，与被告李某乙无关。否则，被告李某乙作为无过错方，缴纳了全部巨额房款，却要承担无端的损失，显然于法有侼，与公平正义原则有侼，并且若司法行为干扰了正常的商业交易，将使市场混乱并增加了过多不确定性。此外，在本案中若认定合同无效，本案中又没有任何一方请求无效救济，作为被告李某乙也不能向原告主张反诉，显然造成被告李某乙既无过错而损失却最大，无端损失全额房款且得不到救济，显然不合法理。因此，依据善意取得原理，该商品房买卖合同应当合法有效。综上三点，被告李某乙认为，本案原告起诉缺乏前置条件，程序不合法；内容认识错误，民事法律关系理解混论；引用法律错误，与案件内容无关联性。被告李某乙恳请法庭依法驳回其第二条诉讼请求，或裁定不予受理。经审理查明，原告马某某与被告李某甲原系夫妻关系，双方于某年某月某日在莲胡区民政局登记结婚，后因感情不和，某年某月某日，双方自愿到民政局协议离婚，在离婚协议书中原、被告关于财产分割栏写的是“无”。2011年8月11日，被告李某甲与被告西安曲江投资建设有限公司签订《员工保障性购房协议》，认购该公司所属的西安某某第36幢18层11803号房，并且支付了全部购房款734781元。2014年2月22日，被告李某甲从被告曲江投资公司处履行了收房手续。2013年12月26日，原告马某某委托陕西法智律师事务所向被告曲江投资公司出具律师函，告知：…李某甲在婚姻关系存续期间购置贵公司房产，该房产属于夫妻共同财产，现诉争分割，请贵公司在马某某与李某甲分割夫妻共有财产诉讼解决之前不得借贵单位管理之便等因素给李某甲变更登记或其他影响所有权归属状态的行为，否则因贵公司行为给马某某造成的不利或者其他损失，马某某将依法追究贵公司法律责任…。2014年1月6日，被告李某甲名下的该套房屋进行了更名审批，将房屋更名至李某乙名下。2014年3月31日，被告西安曲江投资建设有限公司公司与被告李某乙就该房屋签订商品房买卖合同，将该房屋的买受人变更至李某乙名下。上述事实有结婚证、离婚证、离婚协议书、员工保障性购房协议、律师函、商品房买卖合同、更名审批表、收据、物业服务合同及当事人陈述在卷佐证，并经当庭核实无误，本院依法予以认定。本院认为，被告李某甲与被告曲江投资公司签订了员工保障性购房协议，该协议没有违反法律规定，依法应当认定为有效。但由于李某甲已经与被告曲江投资公司解除了协议，将房屋退还给了被告曲江投资公司，故原告的该项诉讼请求没有任何实际意义。对原告的该项诉讼请求依法不予支持。至于原告要求确认被告曲江投资公司与被告李某乙的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求。因为被告曲江投资公司与被告李某乙之间是一个单纯的商品房买卖合同关系，该合同并没有违反法律的强制性规定，应当是有效的合同。关于原告提出被告曲江投资公司存在恶意及被告李某乙不是善意取得一节，因为被告李某甲将该房屋退还给被告曲江投资公司的时间是在原告与被告李某甲离婚之后，被告曲江投资公司有理由确认该财产系李某甲有权处分之财产，故而曲江投资公司将被告李某甲的房屋收回，退还了全部购房款，并转售给李某乙的行为并不违反法律的强制性规定。至于该房屋实际财产价值的分割一节，与本案不是同一法律关系，其可另行处理。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条的规定，判决如下：一、驳回原告马某某要求确认被告李某甲与被告西安曲江投资建设有限公司于2011年8月11日签订的《员工保障性购房协议》有效的诉讼请求。二、驳回原告马某某要求确认被告西安曲江投资建设有限公司与被告李某乙于2014年3月31日签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求。本案案件受理费11248元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 郭天鲁代理审判员 陈 婷代理审判员 赵琳君二〇一五年五月二十五日书 记 员 冯紫阳 微信公众号“”