（2015）嘉民三（民）初字第382号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2016-01-05
案件名称
顾某某、张某某与上海平上房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
顾某某,张某某,上某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民三（民）初字第382号原告顾某某，女，1969年10月8日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告张某某，男，1963年12月13日出生，汉族，住上海市徐汇区。上述两原告共同委托代理人顾俊杰，上海市锦天城律师事务所律师。被告上某某，住所地上海市嘉定区。法定代表人汤某某。委托代理人王为荣，上海双友律师事务所律师。委托代理人黄某某。原告顾某某、张某某与被告上某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员秦忠独任审判，公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人顾俊杰、被告委托代理人王为荣、黄某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年11月22日，原告与被告签订《上海市商品房出售合同》，由原告向被告购买了位于上海市嘉定区白银路XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），房价为98万元。2011年12月12日，原告取得了系争房屋的房地产权证。2011年11月22日，原、被告签订《回购合同》，约定按房地产权证上日期为准，满三年后的三个月内，原告可以要求被告回购系争房屋，回购价格为原销售房价基础上再加价30%。回购条件满足后，原告要求被告履行回购合同，并致函被告，但被告未予理睬。现原告要求法院判令被告支付原告回购价XXXXXXX元，并将系争房屋由原告名下过户至被告名下；判令被告向原告支付违约金10000元。被告辩称，根据回购合同约定，原告应做到保持系争房屋设施完好，但原告并未做到，其回购请求不符合合同2.5条的约定。原告在回购时应及时交付税费，但原告没有在3个月内缴纳，按合同4.3条应视为原告放弃回购。此外，原告在系争房屋内搭建过一个阁楼，还在墙上开过电线的线槽。此种情况造成被告寻找他人回购系争房屋时，他人对系争房屋不满意而致回购不成。综上，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2011年11月22日，原告与被告签订《上海市商品房出售合同》，由两原告向被告购买系争房屋，房价为98万元。签约当日，原告（甲方）和被告（乙方）签订《回购合同》，约定：本次回购的对象限于系争房屋购房款已经全额到达乙方账户且房屋所有权证（小产证）已经办理完成后满三年的物业买受人。回购物业基本装饰装修情况详见甲乙双方签订的商品房买卖合同附件中列明的物业交付标准内容；回购物业权利无瑕疵，不存在查封、抵押或者其他权利限制；回购物业使用无瑕疵，不存在租赁关系或者其他影响实际使用的情况；回购物业结构及设施完好，不存在损坏。对于符合条件的回购对象和回购物业，乙方承诺按与甲方原签订的商品房买卖合同销售房款，按原价再加上原价的30%作为回购房价款进行回购（回购人可以是乙方，也可以是乙方指定的其他第三方）。回购期限为上述物业的房屋所有权证（小产证）办理完毕满三年起三个月期限，即甲方在上述满三年后计时起的三个月期限内，可以行使回购权，甲方权利的行使以其书面通知送达乙方为准。超出回购期限的，视为甲方放弃要求乙方回购的权利。因回购发生的一切相关税费以及办理房屋所有权证及土地使用证的产权过户的是否税费均由甲方一方承担，乙方不再承担，乙方协助办理回购和产权过户的一切手续，若在甲方发出回购通知后三个月内，因甲方未能及时支付回购交易税费而导致未能办理完毕回购手续的，则视为甲方放弃回购，乙方不再承担回购的义务。乙方在物业回购手续、交接手续和相关产权证过户办理完毕后的15天内即将回购房价款全额支付给甲方。回购合同的违约责任条款还约定任何一方违约的，应向另一方支付违约金1万元。签约后，原告向被告支付了房款98万元。2011年12月12日，两原告取得了系争房屋的房地产权证。嗣后不久，被告将系争房屋交付原告。2014年12月16日，两原告向被告发出回购申请书，要求被告履行回购合同。期间原、被告双方虽经协商但未能达成一致。原告遂于2015年2月起诉来院。诉讼中，被告提供了系争房屋的照片以及和系争房屋同一幢楼的其他房屋照片，以证明原告在系争房屋内搭建了一个钢结构的阁楼，还在墙上开过电线的线槽，而其他房屋无阁楼和线槽，原告的行为违反了回购合同中关于物业结构及设施应保持完好的合同约定。原告则表示阁楼和线槽在原告接收系争房屋前即已存在，非原告所为；即便是原告所为，也没有对系争房屋造成损害。此外，被告还表示原告未按合同约定支付回购所需交易税费，按合同约定超过三个月应视为原告放弃回购。原告则表示其向被告发出回购申请书后被告一直未予明确回复，被告也未告知相关费用及付款账户，而原告直接在三个月内提起了诉讼，故不能认为是原告违反了回购合同。以上事实，有上海市商品房出售合同、回购合同、发票、房地产权证、回购申请书、照片、当事人陈述笔录等书证为证，事实清楚，证据确凿。本院认为，原、被告双方签订的上海市商品房出售合同和回购合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。原告主张行使回购权已经符合合同约定的条件，应予支持。因双方所签商品房出售合同约定交付的是毛坯房，故原告认为双方争议的阁楼和线槽在原告接收系争房屋前即已存在的主张显然不符合常理，本院不予认可，阁楼和线槽应认定系原告接收系争房屋后所为。但考虑到回购期长达三年，期间原告对系争房屋进行一定的装修和改建是双方在签订回购合同时可以预见的情况，故被告认为原告施工的阁楼和线槽使系争房屋结构及设施不能保持完好的主张不能成立。此外，原告在向被告发出回购申请书后的三个月内即提起了诉讼，故被告认为原告未按合同约定支付回购所需交易税费已超过三个月应视为原告放弃回购的主张亦不能成立。综上，本院对原告要求被告支付回购款XXXXXXX元的诉讼请求予以支持，但原告亦应按回购合同约定将系争房屋交付被告并协助被告将系争房屋过户至被告名下（在被告未指定其他第三方为回购人的情况下）。另鉴于被告拒绝履行回购合同的理由均不能成立。被告拒绝履行回购合同构成违约，故原告要求被告支付违约金10000元合法有据，本院亦予以支持。据此，为保护当事人的合法权益，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告上某某应于本判决生效之日起三十日内支付原告顾某某、张某某人民币XXXXXXX元；二、被告上某某应于本判决生效之日起三十日内支付原告顾某某、张某某违约金10000元；三、原告顾某某、张某某应于本判决生效之日起十五日内将位于上海市嘉定区白银路XXX号XXX室房屋交付被告上某某，并协助被告将上述房屋过户至被告名下（过户费用由原告承担）。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费16356元，减半收取8178元，由被告上某某负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 秦 忠二〇一五年五月二十五日书记员 张学禹附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 来自