（2015）漯民终字第394号

裁判日期: 2015-05-25

公开日期: 2016-08-03

案件名称

宋英杰与王丰胜房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省漯河市中级人民法院

所属地区

河南省漯河市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

宋英杰,王丰胜

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省漯河市中级人民法院民事判决书（2015）漯民终字第394号上诉人（原审原告）：宋英杰，男，汉族，1964年8月28日出生。委托代理人：宋燕京，河南长风律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王丰胜，男，汉族，1964年5月6日出生。委托代理人：张向阳，河南汇星律师事务所律师。上诉人宋英杰与上诉人王丰胜因房屋租赁合同纠纷一案，不服临颍县人民法院（2014）临民二初字第88号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宋英杰及其委托代理人宋燕京、上诉人王丰胜及其委托代理人张向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审经审理查明：宋英杰与王丰胜于2010年10月16日签订了房屋租赁协议，宋英杰将位于临颍县颍北新区财政局对面的十间门面房租赁给王丰胜使用。租期不限，租金第一年75000元，以后随行就市、付款方式一年一结，宋英杰负责房屋修缮，水电畅通，王丰胜负责室内外装修。合同签订后，王丰胜对所租房屋进行了装修经营。第一年王丰胜向宋英杰交纳租金7.5万元，第二年交纳10万元，第三年交纳11万元，第四年交纳2900元。由于双方签订的租赁合同过于简单，对每年应交租金数额不明确，经常因租赁费数额双方产生矛盾，从而引发纠纷。宋英杰以王丰胜违约为由向本院提起诉讼，请求王丰胜支付2013年拖欠租赁费1万元，2014年租赁费13万元，违约金30240元，解除双方的租赁合同。另查明：天和苑大门北杨宝德、赵鹏飞与赵桐生签订的房屋租赁合同2014年租金为每间13000元，杨宝德与杜现州签订的房屋租赁合同2014年租金为每间15000元，师广振与高纪民签订的房屋租赁合同2011年至2012年租金每间为8300元；郭建涛租赁谭焕青的两间门面房，2014年租金每间为13000元。原审法院认为，宋英杰与王丰胜于2010年10月16日签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，不违反有关法律规定，为有效合同。由于该合同条文过于简单，租赁期限、租金数额、租金交付时间、违约责任均约定不明，合同在履行过程中双方发生纠纷。王丰胜2013年向宋英杰交纳租赁费11万元，2014年仅向宋英杰交纳租金2900元，没有履行合同主要义务，构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同。其中第二项规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”及第三项规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍不履行。”原告宋英杰请求解除合同，支付租赁费的主张符合法律规定，对此事实原审法院予以认定。对于宋英杰诉请的违约金30240元及拖欠2013年租赁费1万元的问题，虽然合同约定有违约条款，但没有约定具体的违约责任。因此，原告宋英杰诉请被告王丰胜承担30240元违约金原审法院无法认定。但王丰胜长期拖欠宋英杰租赁费不付，给宋英杰造成一定经济损失，根据公平原则王丰胜应按中国人民银行颁布的同期贷款利率支付利息。2013年王丰胜向宋英杰交纳租赁费11万元，宋英杰诉请王丰胜拖欠2013年租赁费1万元的主张，因双方合同约定不明，且宋英杰又未能提供相应的证据予以证明，因此，原审法院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照有关条款或者交易习惯确定。”根据原被告双方签订的租赁合同约定，租金以天和苑大门北门面房均价为参考，根据宋英杰提供的杨宝德、赵鹏飞与赵桐生签订的房屋租赁合同2014年租金为每间13000元，杨宝德与杜现州签订的房屋租赁合同2014年租金为每间15000元，师广振与高纪民签订的房屋租赁合同2011年至2012年租金每间为8300元；郭建涛租赁谭焕青的两间门面房，2014年租金每间为13000元。综合以上租赁合同，2014年租赁费以每间13000元酌定。王丰胜租赁宋英杰房屋十间，租赁费为13万元，减去已支付的2900元，王丰胜应支付宋英杰租金127100元。王丰胜提供的证人证言因没有提供租赁合同，其证人没有出庭作证，固其提供证据原审法院不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条、第二百二十七条之规定。判决：一、解除宋英杰与王丰胜之间的房屋租赁合同，王丰胜于判决生效后三十日内返还宋英杰租赁物。二、王丰胜于判决生效后十日内，支付宋英杰2014年租金共计127100万元及利息（利息自2013年10月16日起按中国人民银行颁布的同期贷款利率计算至判决确定履行之日）。三、驳回宋英杰的其他诉讼请求。案件受理费3705元，宋英杰负担855元，王丰胜负担2850元。宋英杰上诉称，王丰胜拖欠2013年租金10000元一审没有认定，判决不公。王丰胜应承担2015年度的租金及利息暂定70000元。请求判决王丰胜支付上述两项款项，上诉费由王丰胜承担。王丰胜答辩称，2013年的房租已支付完毕，2014年的租金同意按合理价格支付宋英杰。请求驳回宋英杰的上诉请求。王丰胜上诉称，其在原已缴纳的全部租金基础上，又支付2920元，四年租金已全部支付完毕。承租房屋是没有经过任何装饰装修的框架结构，一审法院认定2014年租赁费以每间13000元酌定依据不足，有失公平。王丰胜不存在迟延履行主要债务、经催告在合理期限内仍未履行的法定情形，一审判决解除双方的房屋租赁合同没有事实、法律依据。王丰胜租赁房屋经营饭店，装修工程及相关投资高达140余万元，租赁协议实际履行仅4年，判决解除合同严重违背双方订立合同的初衷，严重侵害承租人经济利益，已形成附合的装饰装修物如何处置，承租人巨额损失谁来承担。请求撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。宋英杰答辩称，双方2010年10月16日签订的租赁协议约定，第一年租金75000元，以后随行就市。一审根据调查查明的2014年周边房屋标准，酌定每间13000元符合协议约定。王丰胜拖欠2014年租金，宋英杰多次催告后，无正当理由拒绝支付，一审判决解除双方租赁协议符合法律规定。约定第一年的租金是75000元，已考虑到了王丰胜负责内外装修的情况。本案是王丰胜违约导致合同解除，根据相关司法解释，王丰胜的装修损失应自行承担。请求驳回王丰胜的上诉请求。二审查明事实与原审查明事实相一致。根据双方当事人诉辩意见，归纳本案争议焦点为：2013年租金是否还拖欠10000元？原审认定2014年租金为130000元依据是否充分？原审判决解除合同是否有事实法律依据？王丰胜对租赁房屋的装饰装修应如何处理？本院认为，双方租赁协议对第一年之后的租金没有约定具体数额，双方认可2013年王丰胜交付宋英杰租金110000元，宋英杰没有证据证明其在接收时对租金数额曾提出尚有差额10000元的异议，亦没有证据证明当年租金已确定为120000元，故原审对宋英杰提出的王丰胜尚拖欠2013年度租金10000元的主张未予支持，并无不当。宋英杰上诉提出的请求支付2015年度租金及利息的主张，因超出一审诉请，本案不予审理。王丰胜认可2012年付租金100000元，2013年付租金110000元，但称上述两笔租金有多付情况，2014年租金仅欠2920元已汇款支付，该辩称违背常理，也无任何依据，显然不能成立。双方租赁协议约定租金以东支路天和苑大门以北门面房均价为准，宋英杰提供了天和苑大门以北位置房屋租赁合同四份，原审法院对其中一份进行了核实，另实地调查了二户承租户，并对上述合同及调查笔录进行了质证，在此基础上原审酌定案涉房屋每间年租金13000元有事实依据。虽双方对2014年租金具体数额没有约定，但依据之前两年的租金数额及增长趋势，结合约定参照位置房屋租金市场状况，双方应当能够达成关于租金数额的基本共识，但王丰胜仅汇款支付了2920元后就拒绝支付租金，构成迟延履行主要债务，经宋英杰催告后在合理期限内仍不履行，原审判决解除双方租赁合同事实、法律依据充分。关于王丰胜在租赁房屋进行的装修装饰问题，因王丰胜就该问题在一审中并未提出反诉，一审也未对该问题进行审理，本案二审程序亦不予审理。如王丰胜认为宋英杰应对该装修装饰损失承担责任，可及时固定保全证据另行主张权利。综上，王丰胜、宋英杰的上诉理由均不能成立，对其上诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3705元，由上诉人宋英杰负担1000元，由上诉人王丰胜负担2705元。本判决为终审判决。审判长　左　昊审判员　王路明审判员　吴增光二〇一五年五月二十五日书记员　梁珂瑞搜索“”