（2015）沪二中民二（民）终字第1431号

裁判日期: 2015-05-25

公开日期: 2015-06-06

案件名称

郭义莲、郭正好与庄福其房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

上海市第二中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郭义莲,郭正好,庄福其

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第1431号上诉人（原审被告）郭义莲。委托代理人郭正好。上诉人（原审被告）郭正好。被上诉人（原审原告）庄福其。上诉人郭义莲、郭正好因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2015）嘉民三（民）初字第358号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年5月，庄福其与郭义莲、郭正好达成口头协议，约定庄福其自2011年5月起庄福其将其所有的上海市嘉定区嘉定工业区娄南村XXX号116室、107室出租给郭义莲、郭正好。2014年12月15日，庄福其向郭义莲、郭正好发送一份通知函，载明郭义莲、郭正好自2011年5月起承租系争房屋，目前由于庄福其需自用系争房屋，故要求郭义莲、郭正好于2014年12月31日前搬离系争房屋并结清租金、水电费。郭义莲、郭正好收到该通知函后，未予回复，至今仍使用系争房屋。郭义莲、郭正好支付房屋使用费至2015年3月22日。因庄福其认为郭义莲、郭正好的行为已侵犯了其合法权益，故诉至原审法院，请求判令：1、解除双方的租赁关系，郭义莲、郭正好搬离系争房屋2、郭义莲、郭正好支付自2015年3月23日至实际搬离之日的租金（按每月人民币（以下币种均为人民币）1，500元的标准计算）。原审法院经审理后认为，系争房屋因未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故双方达成的口头租赁协议无效。合同无效后，郭义莲、郭正好理应搬离系争房屋，将系争房屋使用费至实际搬离之日。至于房屋使用费的标准，庄福其称2014年10月前为每月1，300元，2014年10月起为每月1，500元，该标准符合当地一般市场规律，尚属可信，且郭义莲、郭正好未到庭参加诉讼，故法院予以采信。法院按每月1，500元计算，即每天50元。诉讼中，郭义莲、郭正好经法院合法传唤，无正当理由未参加开庭审理，其放弃质证、辩论等诉讼权利的法律后果自负。原审法院据此判决：一、确认庄福其与郭义莲、郭正好于2011年5月达成的口头租赁协议无效；二、郭义莲、郭正好应于判决生效十日内携其财产搬离位于上海市嘉定区嘉定工业区娄南村XXX号116室、107室房屋，将该房屋返还予庄福其；三、郭义莲、郭正好应于判决生效十日内支付庄福其房屋使用费（按每天人民币50元的标准，自2015年3月23日计算至实际搬离之日）。原审判决后，上诉人郭义莲、郭正好不服，向本院提起上诉称：其在2011年承租房屋时向上家支付30，000元转让费。被上诉人从2014年11月开始断电至今。上诉人已将其中一间房屋转租他人，签订了3年合同。上诉人安装了网线，已交纳全年费用1，500元。系争房屋系违法建筑，不能全额收取房租。综上，请求二审考虑上述情况，依法改判被上诉人赔偿上述损失。被上诉人庄福其辩称：被上诉人在通知上诉人迁出无果的情况下，于2015年1月断电。上诉人上诉所称的其余损失与上诉人无关。请求维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据本案查明事实，被上诉人与上诉人之间建立的口头租赁关系无效。合同关系依法无效，上诉人应返还系争房屋，上诉人实际使用该房屋，还应向被上诉人支付对价。现被上诉人对于双方曾口头约定的1，500元／月的租金标准不持异议，原审法院参照该标准判决上诉人支付使用费是合理的。上诉人上诉所称的事实没有证据证明，且与被上诉人无关，对其要求被上诉人赔偿损失的上诉请求，本院不予支持。原审判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币80元，由上诉人郭义莲、郭正好负担。本判决为终审判决。审　判　长　　孙　斌审　判　员　　邬　梅代理审判员　　卞晓勇二〇一五年五月二十五日书　记　员　　严姚萍附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”