（2015）海中法民再终字第5号

裁判日期: 2015-05-25

公开日期: 2015-07-10

案件名称

梅昌健与钟德辉与海南国信物业管理有限公司与海南金元投资控股有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审判决书

法院

海南省海口市中级人民法院

所属地区

海南省海口市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

梅昌健,海南金元投资控股有限公司,钟德辉,海南国信物业管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十条，第五十二条；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第一百一十八条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

海南省海口市中级人民法院民事判决书（2015）海中法民再终字第5号原审上诉人（一审被告）：梅昌健。委托代理人：赵茂宏，海南新概念律师事务所律师。原审上诉人（一审被告）：海南金元投资控股有限公司。法定代表人：符海清，总经理。委托代理人：严波，海南中邦律师事务所律师。委托代理人：徐朝建，海南中邦律师事务所实习律师。原审被上诉人（一审原告）：钟德辉。委托代理人：杨长城。原审被上诉人（一审第三人）：海南国信物业管理有限公司。法定代表人：胡容水，总经理。委托代理人：严波，海南中邦律师事务所律师。委托代理人：徐朝建，海南中邦律师事务所实习律师。梅昌健、海南金元投资控股有限公司（以下简称金元公司）与钟德辉、海南国信物业管理有限公司（以下简称国信公司）房屋租赁合同纠纷一案，海口市琼山区人民法院于2008年9月18日作出（2008）琼山民一初字第574号民事判决，梅昌健、金元公司不服，上诉至本院。本院于2008年12月18日作出（2008）海中法民一终字第1174号民事判决，已发生法律效力。本案经海南省高级人民法院审判委员会讨论决定，并于2014年11月5日作出（2014）琼民监字第4号民事裁定，指令本院再审本案。本院受理本案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原审上诉人梅昌健的委托代理人赵茂宏，原审上诉人金元公司的委托代理人严波、徐朝建，原审被上诉人严波，徐朝建参加诉讼。原审被上诉人钟德辉经合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。钟德辉于2008年5月30日起诉至海口市琼山区人民法院称：2001年4月2日，金元公司取得海口市琼山区龙昆南路金竹园别墅小区A2住宅房产权证。钟德辉及家人一直租赁该住宅居住至今。2006年7月18日，金元公司将该住宅以人民币583380元的价格协议转让给梅昌健。该住宅转让前后，金元公司没有告知钟德辉住宅出卖的事实及价格。最后，梅昌健凭购买住宅的相关文件要求交纳房租并交还房产时，钟德辉才得知所租用住宅已被转让。钟德辉得知所租用住宅被转让后，多次找梅昌健协商，并委托律师分别向金元公司、梅昌健出具《律师函》，告知对方钟德辉决定行使优先购买权购买该住宅的权利。金元公司与梅昌健对此均未回复。为此，钟德辉请求法院：一、判令梅昌健与金元公司针对位于海口市琼山区府城镇龙昆南路金竹园别墅小区A2住宅所签转让协议无效；二、判令梅昌健将本案讼争房产的产权登记状况恢复到金元公司名下；三、判令钟德辉相对优先以人民币583380元价格取得位于海口市琼山区龙昆南路金竹园别墅小区A2住宅所有权。梅昌健辩称：请求法院驳回钟德辉的诉讼请求。理由如下：一、2005年8月12日、2005年12月7日和2006年5月30日的《海南日报》上已发出三次转让公告，钟德辉没有在规定期限内行使权利，依法已丧失优先购买权；二、梅昌健曾多次到钟德辉的租房内看房，钟德辉所说不是事实；三、该住宅已办理过户登记，梅昌健已取得房屋所有权，钟德辉的债权不能对抗梅昌健的物权，钟德辉不退出住宅已构成对梅昌健的侵权。金元公司辩称：钟德辉提出的诉讼请求既无事实根据，也无法律依据，请求法院依法驳回钟德辉的全部诉讼请求。金元公司根据副省长吴昌元的批示及海南省政府国有资产监督管理委员会的具体要求，委托海南产权交易所有限公司（以下简称产交所）公开挂牌拍卖包括本案争议的位于海口市琼山区龙昆南路金竹园别墅小区A2号住宅及其他国有资产的过程既符合法定程序，也符合省领导力争实现国有资产处置最大化的批示精神，应当受到法律的保护。在处置海口市龙昆南路金竹园别墅小区A2号住宅前，金元公司曾派工作人员通知钟德辉，要求其到产交所参加竞买，也委托产交所向其告知。产交所接受金元公司委托后，于2005年8月在《海口日报》发布《关于国有资产公开挂牌转让公告》，公告期2005年8月12日至2005年9月8日。2006年5月30日再次发布《国有资产再次挂牌转让公告》，公告期2006年5月30日至2006年6月26日。两次公告期间，产交所工作人员曾多次带领有购房意向的当事人到海口市龙昆南路金竹园别墅小区A2号住宅现场看房，每次看房都得到了居住在该住宅内的钟德辉及其家人的开门协助。看房期间，产交所工作人员多次向钟德辉及其家人告知该房产已由金元公司委托该所公开拍卖并欢迎其参加竞买的情况，钟德辉自己不按照产交所的要求，在规定的时间到产交所参加公开竞买，依法已无权要求优先购买权。梅昌健是通过合法公开拍卖程序竞买取得海口市龙昆南路金竹园别墅小区A2号住宅，并办理了产权过户登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条、十四条的规定，梅昌健对该房产拥有合法的所有权，应当受到法律保护。国信公司述称：首先，同意金元公司和梅昌健的意见；其次，请求驳回钟德辉的诉讼请求。海口市琼山区人民法院审理查明：钟德辉及其家人一直居住在本案讼争房产海口市琼山区龙昆南路金竹园别墅小区X幢住宅至今。2001年4月2日，金元公司取得海口市琼山区龙昆南路金竹园别墅小区X幢住宅的所有权，但没有对该住宅进行清场，钟德辉一家仍居住其中。国信公司根据金元公司的委托进行临时物业管理，代为出租房屋。钟德辉从2002年起承租海口市琼山区龙昆南路金竹园别墅小区X幢住宅，后与国信公司签订《房屋租赁合同》，时间倒签为2002年11月8日，约定租期为4年，自2004年4月8日至2008年4月8日止，每月租金人民币1050元，付款方式为从2004年4月8日起，钟德辉应每两年付租金人民币25200元，直至付足租金为止。2006年4月3日，海南中源实业集团有限公司向金元公司转账人民币12600元，账单上特别注明“代钟德辉付金竹园房租”。同年4月6日，金元公司向钟德辉开具两张发票，分别写明金竹园别墅小区房租X幢XXX年3月至2007年3月人民币9600元、人民币3000元。根据金元公司委托，产交所分别于2005年8月12日、2005年12月7日在《海南日报》上发布《关于国有资产公开挂牌转让的公告》、《关于国有资产交易的提示性公告》，将包括本案讼争房产海口市琼山区龙昆南路金竹园别墅小区X幢住宅在内的49项国有资产公开对外挂牌公告，其中海口市琼山区龙昆南路金竹园别墅小区X幢住宅的评估净值、参考价均为人民币648200元，有意购买者，可在公告期内前来洽谈有关事宜。由于海口市琼山区龙昆南路金竹园别墅小区X幢住宅未能成交，2006年5月25日，金元公司与产交所签订《产权转让委托协议》，将包括海口市琼山区龙昆南路金竹园别墅小区X幢住宅在内的21项资产再次委托产交所公开转让。合同附件即委托处置资产（21项）情况表上，对海口市琼山区龙昆南路金竹园别墅小区X幢住宅的资产简介为：……原业主租用至2008年止，月租金约为1025元……。2006年5月30日，产交所在《海南日报》上发布《国有资产再次挂牌转让公告》，将包括海口市琼山区龙昆南路金竹园别墅小区X幢住宅在内的21项资产公开转让，其中海口市琼山区龙昆南路金竹园别墅小区X幢住宅的参考价为人民币583380元。本次公告期为2006年5月30日至2006年6月26日。截止公告期满2006年6月26日，只有梅昌健一人报名竞买海口市琼山区龙昆南路金竹园别墅小区X幢住宅，金元公司便对该项房产进行协议转让，双方最终以人民币583380元的价格成交。2006年7月24日，金元公司与梅昌健签订《房产协议转让合同》，该合同于同年10月8日经产交所鉴证，主要约定金元公司将座落于海口市琼山区龙昆南路金竹园别墅区A2号的住宅转让给梅昌健，转让总价款为人民币583380元，该价格包含该房产及附属设施的全部价值。合同还对房产过户及税费负担、房产交付等事项进行了约定。后双方又签订《房地产买卖契约》，对购买该房产的相关事宜再行具体约定，如有与《房产协议转让合同》不一致的条款，以后者为准。2007年1月25日，海口市房产管理局向梅昌健颁发了海口市琼山区龙昆南路金竹园别墅小区X幢住宅的房屋所有权证，证号为海口市房权证海房字第HK167XXX**号。2008年5月4日，海南新概念律师事务所受梅昌健的委托，向钟德辉发出《律师函》，通知钟德辉于接函之日起十日内支付欠付的租金及滞纳金、交还房产。钟德辉委托律师于2008年5月8日代签该函，并于同月9日向梅昌健、金元公司发出《律师函》，决定行使优先购买该房产的权力。双方协商未果，钟德辉遂向海口市琼山区人民法院提起诉讼。海口市琼山区人民法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，双方争议焦点有两个：其一，钟德辉与金元公司之间是否存在房屋租赁关系；其二，金元公司与梅昌健之间的房屋转让行为是否有效。本案中，钟德辉及其家人长期居住在海口市琼山区龙昆南路金竹园别墅小区X幢住宅，虽然金元公司否认双方之间存在房屋租赁关系，但根据相关的转账支票存根、账单、发票等证据，可知钟德辉向金元公司缴交的款项是房租，金元公司辩称收取的是房屋占用费而非房租，与其开具的发票相互矛盾，故对其主张不予采纳。另外，金元公司提供的《委托处置资产（21项）情况表》中对海口市琼山区龙昆南路金竹园别墅小区X幢住宅的简介，亦表明金元公司承认该房屋上存在租赁权的事实。据此，钟德辉虽未与金元公司直接签订房屋租赁合同，但双方已形成事实上的房屋租赁关系，故对此予以确认。因此，钟德辉作为承租人，在出租人金元公司出卖出租房屋时，依法享有优先于其他人而购买房屋的权利。但金元公司在将房屋交由产交所处置前，未在合理期限内即提前三个月将房屋欲转让一事通知钟德辉，产交所接受金元公司委托后，在没有事先通知钟德辉参加拍卖事宜的情况下，即在《海南日报》上发布公告，公开挂牌转让海口市琼山区龙昆南路金竹园别墅小区A2憧住宅，该房屋最终以协议方式转让给梅昌健。事后，金元公司也没有将房屋出售的事实和价格告知钟德辉。金元公司转让房屋的行为损害了钟德辉依法享有的优先购买权，且梅昌健在买受该房屋时，已知房屋上存在租赁权，但其没有及时终止交易而是继续买受并将房屋产权办理过户登记至自己名下，非善意第三人。钟德辉以此为由主张金元公司和梅昌健的房屋买卖行为无效，应予以支持。根据合同无效的处理原则，因该合同取得的财产，应当予以返还，但钟德辉请求梅昌健将本案讼争房产的产权登记状态恢复到金元公司名下，因该项请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，对此不予审理。另外，钟德辉诉讼请求相对优先以人民币583380元价格取得海口市琼山区龙昆南路金竹园别墅小区A2的住宅所有权，考虑到金元公司和梅昌健的房屋转让行为经本院确认无效后，金元公司得再行转让该房屋，钟德辉要取得讼争房屋的所有权，必须重新参加竞买，并在同等条件下优先购买，而不能以约定的人民币583380元的价格购买房屋。因此，对该项请求，不予支持。梅昌健因钟德辉主张优先购买权而无法取得标的物所遭受的损失，可以另案起诉。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、第五十二条第（五）项、五十八条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第（四）项的规定，判决：一、梅昌健与金元公司针对位于海口市琼山区龙昆南路金竹园别墅小区X幢房产所签订的《房产协议转让合同》、《房地产买卖契约》无效；二、驳回钟德辉的其他诉讼请求。案件受理费人民币9633元，由金元公司负担。金元公司不服上述判决，向本院上诉称：一、一审法院认定金元公司与钟德辉之间存在租赁关系与事实不符。海口市琼山区龙昆南路金竹园别墅小区A2号住宅系钟德辉向海南省国际信托投资有限公司（以下简称省国投）贷款所建，因欠贷未还，法院判决将其抵债给省国投，省国投又将其转让给金元公司，2001年4月2日已办证至金元公司名下。但钟德辉一直占用该房屋未实际交付。因金元公司根据省政府的统一部署，对偿债资产要全部处置，故在处置前临时收取了钟德辉房屋占用费。从始至终，金元公司从未将争议标的出租给钟德辉，也未委托其他公司予以租赁。金元公司与钟德辉之间不存在任何租赁关系，钟德辉继续占用争议标的的行为完全是一种非法侵权行为。二、一审法院认为金元公司未向钟德辉履行通知义务与事实不符。金元公司在处置争议标的前，曾派工作人员上门通知；在争议标的住宅前贴公告通知；委托产交所公开挂牌拍卖及带人看房时当面通知；以在《海南日报》上发布公开挂牌转让公告的方式通知等多种形式全面履行了《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第一百一十八条规定的通知义务。对此，产交所于2008年8月11日出具的情况说明，产交所于2005年8月12日、2005年8月17日在《海南日报》发布的《关于国有资产公开挂牌转让公告》、《关于国有资产交易的提示性公告》，2006年5月30日发布《国有资产再次挂牌转让公告》，均足以证明。在三次公告期间，产交所工作人员曾多次带领有购房意向的当事人到争议标的住宅现场看房，每次看房都得到了居住在住宅内的钟德辉及其家人的开门协助。看房期间，产交所工作人员多次向钟德辉及家人告知该房产己由金元公司委托该所公开拍卖并欢迎其参加竞买的情况，但钟德辉在规定的时间未到产交所参加公开竞买。总之，金元公司根据省领导的批示及海南省政府国有资产监督管理委员会的具体要求，委托产交所公开处置国有资产无任何过错。金元公司处置包括争议标的在内的国有资产的过程既符合法定程序，也符合省领导力争实现国有资产处置最大化的批示精神，应当受到法律的保护。三、一审法院认为梅昌健不是善意第三人与事实不符。海口市琼山区龙昆南路金竹园别墅小区A2号住宅已过户办证至梅昌健名下，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产的设立、变更、转让和消灭、依照法律规定应当登记的，经依法登记，发生效力；第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。据此，本案梅昌健通过合法公开拍卖程序竟买取得该房产，并办理了该房产的产权过户登记手续，其对该房产的合法所有权应当受到法律的保护。综上，一审法院认定事实不清，导致错误判决，特诉请二审法院：1、撤销一审民事判决；2、驳回钟德辉诉讼请求；3、本案诉讼费由钟德辉承担。钟德辉针对金元公司的上诉答辩称：金元公司关于与钟德辉之间的租赁关系的说法与事实不符，这一做法与一审法院的审理案件的态度形成的对比，通过一审可以看到，有租赁合同，金元公司出具的租金的发票，金元公司在其转让房产前，在报纸上也说房子在出租，金元公司与梅昌健签订的合同里面也有专门的条款对房子的出租情况做的说明，在这么明确的证据情况下，还说不存在租赁关系，这是不足为辩的，至于告知的义务，首先他们在报纸上的公告是不合适的，钟德辉在住宅里面住，只要金元公司有意识地告诉了，就可以到住宅里去告诉，在报纸上公告，并非谁都可以看到。首先这种方式是不对的，公告的内容与产交所的价格与实际的做法是不一样，上诉状中提到，与梅昌健的转让形式是通过公开拍卖，事实上不是，他们的手续是协议转让，这在金元公司的多份合同里面是明确注明的，实际的交易方式不是拍卖，价格与转让的方式，与报纸上公告的是不一致的，所以并没有做明确告知的义务。基于合同关系，侵犯了钟德辉的合法权益，所以根据无效合同签订的合同肯定是要被撤销的。一审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法，希望二审法院驳回金元公司的请求。梅昌健、国信公司同意金元公司的意见，认为金元公司所述都是事实。梅昌健不服上述判决，向本院上诉称：一审法院认定事实不清、认定证据错误、违反法定程序。一、一审法院认定钟德辉提交的《房屋租赁合同》自相矛盾、事实不清，违反最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》、违反法定程序，依法不能成立。首先、钟德辉在举证期间内提交了《房屋租赁合同》，2008年8月28日第一次开庭时却不能提供其原件。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第四款之规定无法与原件、原物核对的复印件、复制品，依法不能成立。再次，钟德辉举证时所举的《房屋租赁合同》上只有黄云清的签字而没有国信公司的印章，第一次开庭时其代理人不能提交原件，对梅昌健的陈述也没有反对意见，第二次开庭时提交的所谓原件却没有国信公司的印章，同样依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第四款之规定，依法不能成立。最后，钟德辉自2001年4月2日至今一直违法占有本案标的的房产居住，所谓《房屋租赁合同》签订的对象为没有出租权的国信公司，签订的时间为2002年11月8日，租期却约定为2004年4月8日至2008年4月8日，缴纳的所谓租金却是2006年3月至2007年3月。以上事实自相矛盾、完全有悖常理，依法不能成立。二、一审法院自行调查取得的《询问笔录》违反法定程序和法律规定，依法不能成立。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条规定：“《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定的人民法院认为审理案件需要的证据，是指以下情形：（一）涉及可能有损国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的事实；（二）涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等与实体争议无关的程序事项。”第十六条规定：“除本规定第十五条规定的情形外，人民法院调查收集证据，应当依当事人的申请进行。”本案中，钟德辉在举证期间根本没有提出申请人民法院调查收集证据，一审法院对黄云清的《询问笔录》违反最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》、违反法定程序、依法不能成立。综上两点，钟德辉与金元公司不存在合法有效的租赁合同，钟德辉不享有优先购买权。三、钟德辉在转让公告之日起一年两个月都没有异议表示，即使有所谓的“优先购买权”也早已放弃。首先，金元公司委托产交所挂牌转让该房产，分别于2005年8月12日至9月8日，2005年12月7日至12月15日、2006年5月30日至6月26日，在海南日报上进行公告。2006年10月8日，梅昌健依据产交所鉴证的《房产协议转让合同》受让取得标的的房产。不论在《中华人民共和国合同法》的合理期限内”还是在最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》规定的“三个月内”，钟德辉均未表示要行使所谓的“优先购买权”，依法应当认定钟德辉放弃所谓“优先购买权”。其次，产交所挂牌转让该房产期间，评估所、交易所工作人员、购买意向人多人多次前往钟德辉所居该住宅处，交易所出具的证明也作为证据证明这一点。钟德辉主张直到梅昌健通知其搬出并缴纳房屋租金时才知道该房产已经转让显然不是事实。四、钟德辉不能以所谓“优先购买权”对抗梅昌健的房屋所有权，依法应当返还侵占的标的房产。标的的房产作为国有资产，经过了完整审批手续，依法进行的评估、拍卖、办证。梅昌健依据房权证依法享有房屋所有权，钟德辉所谓“优先购买权”充其量只是一个形成权，不能对抗梅昌健的物权。钟德辉依法应当返还侵占的房产。综上所述，一审法院认定事实不清、认定证据错误、违反法定程序，未能维护上诉人的合法权益。特请求贵院撤销一审判决，改判驳回钟德辉的诉讼请求并承担本案的全部诉讼费用。钟德辉针对梅昌健的上诉答辩称：首先，梅昌健与钟德辉一案一审法院认定双方存在钟德辉与金元公司之间存在房屋租赁合同关系的证据，除了房屋合同与法官的调查笔录之外还有金元公司所开具的发票，在金元公司提交一审法院的部分证据也有这方面的证据，即金元公司在出售房屋时，对房屋情况的说明，以及梅昌健、金元公司交易时在条款里面也有这方面的说明与陈述，所以一审法院根据金元公司开具的租金发票还有关于房屋的说明以及金元公司与梅昌健之间的房屋买卖合同里面关于住宅使用的说明，这三个方面的证据，就足以认定他们之间存在房屋租赁的关系，在这种情况下，为什么法院要调查，因为国信公司在一审时，根本不认可签约人是国信公司的人，我们也觉得，因为钟德辉是按照公司的安排和这个人签订的合同，法官为了解除疑问就进行了澄清。另外钟德辉确实是在梅昌健要求搬出房屋的时候才知道房子已出售他人，这在一审的时候已经非常清楚了，梅昌健、金元公司均无其他证据能够证明钟德辉是知道房屋转让。梅昌健称钟德辉的优先购买权不能对抗物权，不属于本案的涉及范围。一审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法，请求法院维持一审判决，驳回梅昌健的上诉请求。金元公司针对梅昌健的上诉陈述称：完全同意梅昌健的意见，就一审法院判决适用不当的地方发表如下意见：一、一审认定金元公司与钟德辉之间存在租赁合同关系是与事实不符的。金元公司认为，在对资产进行处置时，将临时收取的房屋占用费错写成租金，金元公司没有委托其他公司出租该标的，金元公司与钟德辉之间不存在任何的租赁关系，钟德辉继续占用标的的行为是一种非法的侵占行为。二、一审法院认为金元公司未对钟德辉履行通知义务是不符合事实的，金元公司曾经以派人通知、委托产交所公开拍卖的人员通知、在海南日报上公告等方式通知了钟德辉，全面履行了《中华人民共和国合同法》第二百三十条、最高人民法院关于相关规定的通知义务。由于金元公司作为企业，不可能强制对方签收。因此现在能在法庭举证的也只是海南日报上的公告通知，该通知足以证明金元公司履行了通知义务，对此产交所2008年8月11日的情况说明，产交所于2005年8月12日在《海南日报》上发布的关于国有资产的交易的提示性公告，2006年5月30日的公告等证据，足以证明金元公司全面履行了义务。在公告期间，金元公司多次带购房者到现场看房，每次都得到居住的钟德辉的协助。看房期间，金元公司多次向钟德辉告知住宅拍卖相关事宜，但钟德辉在规定的时间内并没有到产交所参加拍卖。金元公司根据副省长的批示委托产交所公开处理国有资产没有任何过错，金元公司处置包括讼争房产标的在内的国有资产，既符合国有资产的处置程序，也符合省领导的相关要求，应该受到保护。三、讼争房产已经办证至梅昌健的名下。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。梅昌健通过公开的程序，取得的房产，并办理了登记手续，其对房产的所有权应当受到法律的保护。国信公司对梅昌健的上诉答辩称：同意梅昌健的意见，梅昌健所述都是事实。梅昌健在二审中提交以下证据：丁某某、刘某某、萧某某、李某某四位证人出庭作证，证明钟德辉对房屋销售一事是清楚的。钟德辉认为：梅昌健提交的上述四个证人证明的内容与本案没有关系，也没有证明力，不能证明其所要证明的问题，且上述证据亦不属于新证据，不同意质证。本院二审认为，由于梅昌健在二审中提交的证人证言不属于本案一审审理后新出现的证据，上述证据梅昌健本应在一审举证期限内提供而未提供，故根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，本院认定梅昌健在二审中提交的证据不属于新证据，不能作为认定本案事实的依据。金元公司及钟德辉、国信公司在二审中无新证据向法庭提交。一审法院审理查明的事实属实，本院二审予以确认。本院二审认为：金元公司与钟德辉虽未签订书面的《租赁合同》，但金元公司收取租金并给钟德辉出具收据、金元公司与产交所在《产权转让委托协议》中的合同附件即委托处置资产（21项）情况表上关于对海口市琼山区龙昆南路金竹园别墅小区X幢住宅的资产简介为：“原业主租用至2008年止，月租金约人民币1025元……。”的事实，与钟德辉、国信公司签订的《房屋租赁合同》的内容相互印证，且根据上述事实，亦证明金元公司对国信公司出租涉案房地产给钟德辉是明知的且无异议，国信公司系根据金元公司的委托进行临时物业管理，国信公司有权代金元公司出租涉案房屋，该《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定。合同签订前后，国信公司已将租赁物即涉案的房屋交付给钟德辉使用，钟德辉也一直向金元公司支付着租金。故钟德辉与金元公司之间存在租赁关系，合法有效，受法律保护。金元公司、梅昌健否认金元公司与钟德辉存在租赁关系，理由不成立，法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”可见，承租人的优先购买权是依法产生的，只要出租人转让房产所有权，承租人就享有优先购买权。钟德辉为涉案房屋的合法承租人，对涉案房产享有优先购买权，这是法律赋予的权利。金元公司为涉案房屋的出租人，应负通知钟德辉行使优先购买权的义务。金元公司虽将涉案的房屋委托产交所拍卖，拍卖之前产交所也在《海南日报》上发布《国有资产再次挂牌转让公告》，但公告不能视为是对优先购买权人履行通知义务。且解决该焦点问题的关键是金元公司与梅昌健协议以人民币583380元转让涉案房屋后，金元公司是否在合理期限内通知钟德辉享有优先购买权。综观本案现有证据，均不足以证明金元公司已以书面或其他能够确认收悉的适当方式通知钟德辉对其转让涉案房屋价格为人民币583380元，享有优先购买权。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担败诉的不利后果。故本院认定金元公司没有履行通知钟德辉对其转让涉案房屋价格为人民币583380元享有优先购买权的义务。金元公司、梅昌健提出金元公司已履行通知钟德辉对涉案房屋价格为人民币583380元享有优先购买权义务的主张，因缺乏事实依据，本院不予支持。关于梅昌健是否善意第三人的问题。本院认为，由于金元公司于2001年4月取得涉案房屋的所有权后，该房屋多年来仍一直由钟德辉居住使用，且金元公司与产交所在《产权转让委托协议》中的合同附件即委托处置资产（21项）情况表上关于对海口市琼山区龙昆南路金竹园别墅小区X幢住宅的资产简介为：原业主租用至2008年止，月租金约人民币1025元……。梅昌健购买涉案房屋时应已对房屋的现状进行了充分了解，其应当知道钟德辉租住使用涉案房屋并享有优先购买权，但梅昌健仍购买，并将房屋产权证办理至自己名下，其不是善意第三人。另，根据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》（试行）第118条的规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”由此可见，承租人的优先购买权虽然不能直接对物享有权利，但它能直接对抗第三人，且优先权人只要在同等条件下，依自己的单独行为就能使权利发生变动，因此在法律上应视为一种具有物权性质的请求权。由于上述法律规定并未将第三人购买房屋时对租赁情况是否知情作为承租人行使优先购买权的前提条件，故第三人购买房屋时是否为“无过错或善意”，并不影响承租人优先购买权的行使。因此只要出租人在买卖房屋时未对承租人尽到提前通知的法定义务，承租人即可依此请求该房屋买卖关系无效。金元公司在没有履行通知钟德辉享有优先购买权的情况下，将租赁物（涉案房屋）转让给梅昌健，侵害了钟德辉的优先购买权。钟德辉要求确认《房产协议转让合同》《房地产买卖契约》无效，合法有据，本院理应支持。原审法院根据案件审理需要依职权进行调查取证，目的是查明案件事实，程序合法，且该调查取证不影响本案正确判决。梅昌健提出原审程序违法的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人金元公司、梅昌健的上诉请求、理由不成立，本院不予支持。判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9633元，由上诉人海南金元投资控股有限公司和上诉人梅昌健各负担人民币4816.5元。梅昌健再审请求撤销海口市中级人民法院（2008）海中法民一终字第1174号民事判决及海口市琼山区人民法院（2008）琼山民一初字第574号民事判决。理由和原二审上诉理由一致。金元公司、国信公司答辩称：同意梅昌健的意见，认为梅昌健所述都是事实。金元公司再审请求撤销海口市中级人民法院（2008）海中法民一终字第1174号民事判决及海口市琼山区人民法院（2008）琼山民一初字第574号民事判决。理由和原二审上诉理由一致。梅昌健、国信公司同意金元公司的意见，认为金元公司所述都是事实。钟德辉未作答辩。本院再审查明的事实与原审查明事实一致。另查明：产交所于2008年8月11日向海口市琼山区人民法院出具情况说明，该所于2005年8月在《海南日报》发布《关于国有资产公开挂牌转让公告》，2006年5月30日再次发布《国有资产再次挂牌转让公告》，在二次公告期间，该所工作人员多次带领有购房意向人到本案讼争住宅现场看房，其中一次，集中组织了20余人共同看房，看房时还曾得到该住户的开门协助。看房期间工作人员还多次向该住户告知该房产公开挂牌转让，并欢迎其参加竞买。本院再审认为：一、关于金元公司与钟德辉是否存在房屋租赁关系的问题。钟德辉一直居住在争议的金竹园别墅小区A2座住宅，虽双方未签订租赁合同，但有证据证明金元公司收取了钟德辉支付的住宅租金，且金元公司与产交所的《产权转让委托协议》附件中有确认该住宅原业主“租用至2008年止，月租金约为1025元”的表述。从上述事实，证明金元公司对国信公司出租该住宅给钟德辉并无异议，故金元公司与钟德辉之间存在事实上的房屋租赁关系，原审对此认定，符合事实和法律规定，应该维持。二、关于钟德辉优先购买权问题。金元公司根据政府安排，将涉案房产交由产交所拍卖，产交所在《海南日报》上发布《国有资产挂牌转让的公告》、《关于国有资产交易的提示性公告》、《国有资产再次挂牌转让公告》，将涉案房产公开转让。《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买房屋的权利。”及《﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第118条“出租人出卖租赁房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此约定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”上述法条都规定出租人出卖房屋时必须在一定期限内通知承租人，但没有规定通知的方式，口头、书面、公示、公告都是通知方式，在法律没有明确规定通知方式的情况下，金元公司通过产交所登报公告涉案房产买卖信息，产交所也证明其工作人员已告知涉案房产住户买卖房产信息，应认定为已在合理期限内通知承租人房产交易信息。原审认为根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第118条（2008年12月24日废止）规定，金元公司没有提前三个月通知钟德辉享有优先购买权，钟德辉要求确认《房产协议转让合同》、《房地产买卖契约》无效，合法有据，该认定不当，再审应予纠正。三、关于梅昌健是否属于善意第三人的问题。梅昌健参加公开挂牌竞买后，与金元公司签订《房产协议转让合同》，并交付全部购房款，海口市房屋管理局已经向梅昌健颁发房产的所有权证。对于金元公司是否未尽通知义务，对买受人梅昌健没有约束力。据此，应认定梅昌健在这宗房屋买卖过程中是善意第三人。综上，金元公司在出售该房产时已提前通知钟德辉及已经将房屋过户给善意第三人梅昌健，应认定梅昌健与金元公司签订的《房产协议转让合同》合法有效。原审判决认定事实部分不清，本院应以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：撤销本院（2008）海中法民一终字第1174号民事判决及海口市琼山区人民法院（2008）琼山民一初字第574号民事判决。驳回钟德辉的诉讼请求。一审案件受理费用人民币9633元、二审案件受理费人民币9633元，由钟德辉负担。本判决为终审判决。审判长　　张建良审判员　　唐　平审判员　　林　梅二〇一五年五月二十五日书记员　　冯　路关注微信公众号“”