（2015）揭中法民一终字第32号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-06-19
案件名称
惠来县糖烟酒公司诉刘金坤、吴创元房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
广东省揭阳市中级人民法院
所属地区
广东省揭阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘金坤,惠来县糖烟酒公司,吴创元
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省揭阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）揭中法民一终字第32号上诉人（原审被告）：刘金坤，男，1964年×月××日出生，汉族，住广东省惠来县。委托代理人：林汉宣，广东谨信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠来县糖烟酒公司，住所地：广东省惠来县。法定代表人：吴辉鹏，该公司经理。委托代理人：黄健生，广东省惠来县商业局企管股股长。原审第三人：吴创元，男，1977年×月××日出生，汉族，住广东省惠来县。上诉人刘金坤因与被上诉人惠来县糖烟酒公司、原审第三人吴创元房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠来县人民法院（2014）揭惠法民一初字第72号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年1月1日，刘金坤向惠来县糖烟酒公司承租位于惠来县惠城镇的××第二门店，双方签订了《租赁合同书》。合同约定：“甲方：惠来县糖烟酒公司，乙方：刘金坤……一、租赁形式。1.甲方将位于××西二市门店由乙方租赁经营。2.乙方将实行自主经营，自负盈亏，独立核算，照章纳税，各种费用自理，文明经商，定额上缴。二、租赁年限。租赁期二年，即从二零一二年一月一日至二零一三年十二月三十一日止。三、租赁上缴规定。1.年上缴租赁基数为人民币（以下同）6240.00元整。2.合同签订时乙方应一次性上缴甲方壹万贰仟肆佰捌拾零元整，作为甲方参战、伤残、社保统筹金。四、双方的权限及义务。1.甲方：（1）只提供经营门店，不给经营资金，不提供任何贷款担保，不承担乙方在经营活动中的一切经济、法律责任……2.乙方：……（3）租赁期间不得转租，不得非法经营，违者，甲方有权终止合同，并由乙方承担一切责任。五、其他规定。1.租赁期满时，如乙方有意继续租赁经营，须在租赁期满前壹个月向甲方提出书面申请并协商新一轮租赁事宜，否则，甲方将视其乙方自行放弃继续租赁的权利。2.双方如未能达成继续租赁的的协议，经营门店按期由甲方收回。乙方的货物及装修动产部分，由乙方自行处置，不动产部分完整保留归甲方所有。3.如租赁期满后三天内乙方没有自行把货物及动产部分的财产搬离甲方门店，甲方将按无物主处置，若超过期限，每天将收取50元，作为补偿甲方的经济损失……”2012年5月4日，刘金坤向惠来县糖烟酒公司缴交租金，惠来县糖烟酒公司出具《收款收据》，其内容为：“缴款单位（或缴款人）：刘金坤（××二门市）租金，款项内容：收2012年1月1日至2013年12月31日止，每月520.00元，共12480.00元”。刘金坤租赁涉讼门店与吴创元一起经营后亏本，刘金坤外出打工，该门店由吴创元继续经营至今。2013年12月15日，惠来县糖烟酒公司通过电话通知刘金坤关于门店到期办理续租手续的事宜，刘金坤要求按原租金续租。2014年5月8日，惠来县糖烟酒公司向门店实际经营人吴创元发出书面转达通知，通知刘金坤办理续租手续。因调整的租金数额问题，惠来县糖烟酒公司与刘金坤多次协商未果，未能签订新一轮租赁合同。2014年6月18日，惠来县糖烟酒公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1.收回刘金坤租赁经营场地；2.追收超过租赁期限的租金，按《租赁合同书》第五条第三款约定，每天收取50元；3.由刘金坤承担本案诉讼费用。2014年7月8日，原审法院依职权追加门店实际经营人吴创元为本案第三人参加诉讼。原审法院认为：本案属租赁合同纠纷。惠来县糖烟酒公司将门店出租给刘金坤使用，刘金坤向惠来县糖烟酒公司缴交租金，双方签订《租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，该租赁关系合法有效。刘金坤主张双方之间为经营责任制纠纷，根据《全民所有制工业企业承包经营责任制暂行条例》第八条：“承包经营责任制的主要内容是：包上交国家利润，包完成技术改造任务，实行工资总额与经济效益挂钩。在上述主要内容的基础上，不同企业可以根据实际情况确定其它承包内容”，惠来县糖烟酒公司与刘金坤之间并不约定经营任务或技术改造任务等义务，也不涉及利润分配，不符合经营责任制的特征。惠来县糖烟酒公司仅向刘金坤提供场地，不提供经营资金及贷款担保等，刘金坤自主经营，自负盈亏。故刘金坤该主张理由、依据不充分，不予支持。惠来县糖烟酒公司与刘金坤就租金问题多次协商不成，未能签订新一轮租赁合同，原租赁合同已于2013年12月31日期满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。惠来县糖烟酒公司请求收回刘金坤租赁的经营场地，理由、依据充分，予以支持。故此，吴创元应退出刘金坤租赁门店，将门店交由刘金坤退还惠来县糖烟酒公司。《租赁合同书》第五款第三项约定：“如租赁期满后三天内乙方没有自行把货物及动产部分的财产搬离甲方门店，甲方将按无物主处置，若超过期限，每天将收取50元，作为补偿甲方的经济损失……”，刘金坤称《租赁合同书》由惠来县糖烟酒公司提供，主张第五款第三项属于格式合同条款。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，该合同的第五款第三项内容由惠来县糖烟酒公司预先拟定，约定每天收取50元数额明显过高，加重刘金坤方责任，显失公平，惠来县糖烟酒公司也未能提交证据证明其将合同提供给刘金坤时有采取合理方式提醒刘金坤注意该条款，故认定《租赁合同书》第五款第三项为格式合同条款。根据《合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，认定该合同第五条第三项条款无效。租赁期满后刘金坤未能及时搬离，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，订立合同时惠来县糖烟酒公司能预见到的损失为自租赁期满后至刘金坤搬离之日的租金，惠来县糖烟酒公司请求追收超过租赁期限的租金，予以支持，惠来县糖烟酒公司请求追收超过租赁期限的租金标准，应按合同履行期间租金的标准计算。刘金坤称本轮租赁的门店租金为每月420元，而《租赁合同书》及《收款收据》均载明租金为每月520元，惠来县糖烟酒公司的法定代表人在庭审中虽曾口头承认本轮租金为每月420元，后改口本轮租金为520元，且坚持以书面收据的收款数额520元为准，刘金坤未能提供证据以推翻《租赁合同书》的租金数额和《收款收据》的收款数额520元，应承担举证不能的不利后果。应认定本轮租赁的门店租金以《租赁合同书》约定和收据为准，即每月520元。对于刘金坤答辩要求惠来县糖烟酒公司补偿其维修租赁经营场地的费用，7次维修费用合计20多万元，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”刘金坤又不能提供证据证明双方另有约定，故不予支持。据此，原审法院依照依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《全民所有制工业企业承包经营责任制暂行条例》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于二○一四年十一月十六日作出（2014）揭惠法民一初字第72号民事判决：一、吴创元应退出位于惠来县惠城镇××第二门店；二、刘金坤应将位于惠来县惠城镇××第二门店返还给惠来县糖烟酒公司；三、刘金坤应支付惠来县糖烟酒公司自2014年1月1日起至本案判决确定履行之日止的第二门店租金，租金按每月520元计算；四、上述第一、二、三项判决限吴创元、刘金坤于本判决发生法律效力之日起七日内履行；五、驳回惠来县糖烟酒公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币324.5元，由惠来县糖烟酒公司负担212.5元，由刘金坤负担112元。刘金坤不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）本案是经营责任制纠纷而不是租赁合同纠纷，原审判决定性不当。1.刘金坤是惠来县糖烟酒公司员工。2.刘金坤自1988年初就通过公开招标，成为涉讼门店的经营负责人。当时的方案是刘金坤经营涉讼门店，不但不用上缴承包款，惠来县糖烟酒公司还每年补偿刘金坤3800元，但刘金坤要负责惠来县糖烟酒公司10名职工的工资。后来由于体制改革，惠来县糖烟酒公司要为职工缴纳社保金，将经营责任方案改为各门店不再承担原搭配职工工资，由各门店负责人每月上缴几十至几百元的社保统筹金，但双方的经营责任制形式不变。这一事实有双方签订截止2010年的《经营责任制合约》为证。双方于2012年1月1日签订的《租赁合同书》中对租赁上缴款约定作为惠来县糖烟酒公司参战、伤残、社保统筹金，说明了款项是用作统筹金。之所以这样约定，是因为刘金坤本身就是其中员工，上缴的统筹金与刘金坤有关联。（二）刘金坤应上缴的统筹金数额为每月420元而不是520元，原审判决该认定不当。1.2005年，刘金坤与惠来县糖烟酒公司在签订《经营责任制合约》时，公司领导从公司及刘金坤家庭实际出发，在该合约上确认“该门店承包人，鉴于是公司职工，家庭经济困难，公司班子与局有关领导研究，月租金从原460元减存月租金420元，每月减少40元”。从此，刘金坤的承包款就固定为月420元，有刘金坤提供的2005年至2010年的收据为凭。2012年惠来县糖烟酒公司实收刘金坤统筹金也是月420元，只是惠来县糖烟酒公司在开收据时说为了方便工作（月缴统筹金420元相对其他人少，是公司对刘金坤家庭困难的照顾），将收据虚开为月520元。刘金坤虽有异议，但体谅惠来县糖烟酒公司是照顾刘金坤，就配合瞒天过海。2.刘金坤提供证据证明涉讼门店每月上缴统筹金420元，惠来县糖烟酒公司在法庭上也予以承认，这是本案的客观事实。而惠来县糖烟酒公司持有的单据上反映的每月租金520元，是虚开的，是法律事实。在客观事实与法律事实不一致的情况下，应以客观事实作为认定案件的依据。3.惠来县糖烟酒公司在持有《收款收据》的情况下，在法庭审理过程中承认了刘金坤主张的每月上缴统筹金420元的事实。对此，惠来县糖烟酒公司必须提供相反证据证明，即必须提供除《收款收据》以外的证据加以证明。原审以惠来县糖烟酒公司在重新开庭时改口为每月租金520元并坚持以书面收据为准为由，将举证责任推给刘金坤，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条、第七十四条的规定。（三）刘金坤是惠来县糖烟酒公司的职工，也是企业主人。从1988年至今没有工资，经济困难，承包门店是刘金坤的经济命脉。惠来县糖烟酒公司改变统筹金数额应经职工代表大会商定，但惠来县糖烟酒公司并没有通知刘金坤商定，而是擅自改变惠来县糖烟酒公司班子确定刘金坤月上缴统筹金420元的决定，提高统筹金上缴数额，侵犯了刘金坤的合法权益。据此，刘金坤请求本院：1.撤销原审判决；2.驳回惠来县糖烟酒公司的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由惠来县糖烟酒公司承担。惠来县糖烟酒公司答辩称：（一）原审判决认定事实清楚。1.本案属租赁合同纠纷。惠来县糖烟酒公司将门店出租给刘金坤使用，刘金坤向惠来县糖烟酒公司缴交租金，双方签订《租赁合同书》，这是双方的真实意思表示，不违反法律规定，租赁关系合法有效。刘金坤主张双方之间是经营责任制纠纷，但双方并不约定经营任务或技术改造任务等，也不涉及利润分配，不符合经营责任制的特征。惠来县糖烟酒公司仅提供场地，不提供经营资金或贷款担保，刘金坤自主经营，自负盈亏。故刘金坤的主张不成立。2.原审判决认定本轮门店租赁的租金以《租赁合同书》约定和收据为准，每月520元正确。刘金坤把上缴租金说是统筹金、把上一轮2010年度上缴金额每月420元说成是本轮上缴金额不符合事实。3.惠来县糖烟酒公司与刘金坤就租金问题多次协商不成，未能签订新一轮租赁合同，原租赁合同已期满，根据法律规定惠来县糖烟酒公司请求收回刘金坤租赁的场地理由充分。（二）原审认定《租赁合同书》第五款第三项为格式合同条款无效不当。1.合同是双方协商一致订立，对双方均有约束力。2.约定每天50元为逾期移交违约金，具有违约制裁性质，原审判决以格式合同未提醒提示为由，不正确。（三）本案因刘金坤严重违约，惠来县糖烟酒公司不应负担原审案件受理费，应由刘金坤承担一切诉讼费用。综上，请求二审作出公正判决，维护惠来县糖烟酒公司的合法权益。吴创元经本院合法传唤未到庭，也未提交答辩意见。本院经审理查明：原审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷，惠来县糖烟酒公司与与刘金坤于2012年1月1日签订的《租赁合同书》，是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。惠来县糖烟酒公司二审答辩主张刘金坤逾期使用涉讼门店的场地占用费应按双方约定每天50元计算及原审案件受理费全部由刘金坤承担，因其未对此提出上诉，故对该主张本院不予审查。根据本案当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点在于：一、原审判决认定刘金坤与惠来县糖烟酒公司之间属租赁合同关系是否正确；二、原审判决认定涉讼门店每月租金为520元是否正确；三、原审判决处理是否正确。关于原审判决认定刘金坤与惠来县糖烟酒公司之间属租赁合同关系是否正确的问题。刘金坤与惠来县糖烟酒公司所签订的《租赁合同书》约定惠来县糖烟酒公司将涉讼门店交付给刘金坤使用，由刘金坤按期支付款项，并不涉及经营权承包或利润分配的内容。原审判决认定双方之间属租赁合同关系正确，本院予以维持。刘金坤主张双方之间属经营责任制关系，理由不成立，本院不予支持。关于原审判决认定涉讼门店每月租金为520元是否正确的问题。刘金坤与惠来县糖烟酒公司所签订的《租赁合同书》约定刘金坤每月支付门店租金520元，惠来县糖烟酒公司出具的《收款收据》也载明收到刘金坤支付的2012年1月1日至2013年12月31日的租金每月520元，该两份证据能够相互印证。故原审判决认定涉讼门店每月租金为520元正确，本院予以维持。刘金坤主张惠来县糖烟酒公司承认每月租金为420元，但遭到惠来县糖烟酒公司的否认，刘金坤也未能提交证据予以证实。故刘金坤主张涉讼门店每月租金为420元，依据不足，本院予以驳回。刘金坤主张惠来县糖烟酒公司未经职工代表大会决定擅自提高门店上缴数额侵犯其合法权益，缺乏依据，本院不予支持。关于原审判决处理是否正确的问题。刘金坤与惠来县糖烟酒公司所签订《租赁合同书》已于2013年12月31日期限届满，双方经多次协商未能就续订租赁达成协议，惠来县糖烟酒公司请求刘金坤返还涉讼门店的理由成立，原审判决予以支持正确，本院予以维持。刘金坤超过合同约定租赁期限占有、使用涉讼门店，应向惠来县糖烟酒公司支付相应的占有使用费，原审判决认定占有使用费为租金不当，本院予以指出。综上所述，刘金坤的上诉理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由刘金坤负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢树君审 判 员 王锦洪代理审判员 刘俊雄二〇一五年五月二十五日书 记 员 方敏君附二审判决适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”