（2015）沪二中民二（民）终字第1278号

裁判日期: 2015-05-25

公开日期: 2015-06-06

案件名称

上海长乐实业发展公司、上海禾和物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

上海市第二中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

上海长乐实业发展公司,上海禾和物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

上海市第二中级人民法院民事判决书（2015）沪二中民二（民）终字第1278号上诉人（原审被告）上海长乐实业发展公司。法定代表人杨宝国。委托代理人孙欢成，上海市远东律师事务所律师。委托代理人符维伟，上海潘国新律师事务所律师。上诉��（原审原告）上海禾和物业管理有限公司。法定代表人屠逸影。委托代理人龚立新，上海市联诚律师事务所律师。上诉人上海长乐实业发展公司（以下简称“长乐公司”），上诉人上海禾和物业管理有限公司（以下简称“禾和物业公司”）因物业服务合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2014）黄浦民四（民）初字第979号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人长乐公司的法定代表人杨宝国及其委托代理人孙欢成律师、符维伟律师，上诉人禾和物业公司的委托代理人龚立新律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，上海市巨鹿路XXX号（原金陵西路XXX号）、XXX号（原金陵西路XXX号）、裙房XXX-XXX号金鹿小区为公有住宅售后小区，但金鹿小区内仍有部分房屋未出售，长乐公司为该房屋的产权人，长乐��司将房屋出租给公房承租人并按政府规定标准收取租金。上海市巨鹿路XXX号706室（建筑面积79.13平方米，房屋用途为居住，户型为中套）即为上述房屋之一。1996年8月18日，案外人曾淑仪领取了租用公房凭证。2006年1月3日，曾淑仪分别向禾和物业公司支付了2005年7月至2005年9月、2005年10月至2005年12月物业管理费各人民币（以下币种均为人民币）667.80元（其中包括管理费10元＊3＝30元，运行费637.80元）；2007年7月15日，曾淑仪向禾和物业公司支付2007年4月至2007年6月的物业管理费30元。2006年7月1日，禾和物业公司与原上海市卢湾区金鹿大楼小区业主委员会（以下简称“金鹿业委会”）签订《物业服务合同》，约定禾和物业公司为金鹿小区（物业类型：售后公房）提供物业服务，服务期限为2005年7月1日至2008年6月30日，物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业��用人可以向禾和物业公司报修，也可以自行维修，经报修由禾和物业公司维修的，维修费用由业主、物业使用人承担；禾和物业公司按套向业主收取物业管理费，住宅小套每月每套8元，中套每月每套10元，大套每月每套12元，业主的房屋无论使用与否都需支付管理费；保洁、保安费的收费标准，按小套每月每套8元，中套每月每套10元，大套每月每套12元收取，由金鹿业委会从维修基金中支付给禾和物业公司（为方便计算统一按照每套每月10元收取）；当政府调整售后公房收费标准时，禾和物业公司应按调整后的新标准向业主收取；电梯水泵设备运行费每月每平方米0.55元，其中每月每平方米0.15元由禾和物业公司向业主收取，每月每平方米0.40元由金鹿业委会从维修基金收入中支出，不享用设备运行的房屋不承担此项费用；非居住用房的收费标准为：营业用房和办公用��均按租金的25%收取管理费，由房屋业主支付，保洁费用按每平方米建筑面积0.50元收取，保安服务费按每平方米建筑面积0.50元收取，由房屋使用人支付；其它未约定的费用按沪价房（1996）第219号文执行；物业管理费不含物业大修和专项维修的费用，物业大修和专项维修的费用在维修资金中列支，售后公房、非居住用房和使用权房均由禾和物业公司依据国家法律法规的规定按面积分摊；自本合同生效之日的当月起发生的物业管理费由业主承担，业主应依照上述标准向禾和物业公司支付物业管理费；物业管理费按季缴纳，业主和金鹿业委会应承担的费用应在每季度第三个月的15号前履行缴纳义务；逾期缴纳的，禾和物业公司可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金；业主应当按照规定缴纳和续筹专项维修资金，专项维修资金的帐号由物业管理企业代管（印鉴印��除外）；物业专项维修资金在业主大会确定的时限内，由业主足额缴纳应续筹的专项维修资金；禾和物业公司根据法律法规的约定和合同约定，向业主或物业使用人收取物业管理费，通过合法有效的方式解决拖欠物业管理费的问题；售后公房新政策出台，禾和物业公司按新政策向业主收取规定的各项费用，随之补贴禾和物业公司的保安、保洁费取消。合同期满后，因金鹿业委会原有成员期满、辞职等原因无法继续履行职责，新的业委会亦未成立，无法选聘新的物业公司，禾和物业公司继续为金鹿小区提供物业服务至今。现禾和物业公司诉至原审法院请求判令长乐公司支付自2005年7月1日起至2014年2月28日止的物业管理费6，726.23元及上述欠款的滞纳金6，726.23元。原审另查明，2012年7月31日，上海市住房保障和房屋管理局、上海市物价局发布《关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知》［沪房管规范物（2012）29号］。根据该通知，公有住宅售后小区是指以物业管理区域内的住宅执行售后房物业服务标准，并按公有住宅售后收取物业服务费的住宅小区，高层住宅物业管理费每户每月6-12元，保洁费每户每月6元，保安费每户每月9元，配备电梯的住宅电梯、水泵运行费每月每平方米建筑面积0.55元，其中，房屋业主直接支付0.15元，从公有住宅售后维修资金中列支0.40元，公有住宅承租人应当按照本小区公有住宅售后保洁费和保安费收费标准，交纳保安费和保洁费；业主大会与物业服务企业协商确定的管理、保洁和保安等物业服务超出公有住宅售后小区物业服务标准的，相关费用的收费标准应当根据物业服务标准予以相应提高。公有住宅售后小区非居住用房指在公有住宅售后小区物业管理区域内配建的执行市政府规定的租金标准��非居住用房，物业管理费按租金的25%计算，由房屋业主支付给物业服务企业，保洁费和保安费按每平方米建筑面积每月各0.20元-0.50元计算，由房屋使用人支付。公有住宅售后小区已组建业主大会的，业主委员会与物业服务企业协商确定物业服务服务标准和收费标准；调整后的公有住宅售后物业服务收费标准自2012年9月1日起施行。2013年11月22日，上海市住房保障和房屋管理局、上海市物价局发布《关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知》［沪房管规范物（2013）385号］。根据该通知，未组建业主大会的公有住宅售后小区公有住宅售后房屋高层住宅管理费每户每月8-14元，其中小套每户每月8元，中套每户每月11元，大套每户每月14元；保洁费每户每月7－11元，其中小套每户每月7元，中套每户每月9元，大套每户每月11元；保安费每户每月11-19元，其中小套每户每月11元，中套每户每月15元，大套每户每月19元；已组建业主大会的公有住宅售后小区，业主大会与物业服务企业协商确定管理、保洁、保安等物业服务标准和收费标准，物业服务标准超出《上海市公有住宅售后小区物业服务标准》的，相关服务费用的收费标准可根据实际情况予以相应提高；公有住宅承租人应当按照本小区公有住宅售后房屋保洁费和保安费收费标准，交纳保洁费和保安费；调整后的公有住宅售后物业服务收费标准自2013年12月1日起施行。原审另查明，禾和物业公司、长乐公司曾因长乐公司拥有的房屋未支付物业管理费、停车费多次进行协商，禾和物业公司此次诉讼前也曾数次将长乐公司诉至法院，均因涉案房屋使用情况不明或需要另行协商等原因撤诉。原审诉讼中，因长乐公司提供的证据表明系争房屋的承租人已经支付2005年7月至2005年12月的管理费和电梯水泵设备运行费及2007年4月至2007年6月的管理费，禾和物业公司同意承租人已经支付的费用可以从长乐公司应付款项中予以扣除。原审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。根据《关于进一步加强公有住宅售后管理的通知》［沪房地物（1997）427号］及相关规定，公有住宅出售率在30%以上的，应该成立业主委员会，业主委员会是全体业主的代表，不仅代表私房业主，而且代表公房业主，业主委员会的决定对全体业主（包含公房业主）具有同等约束力，金鹿业委会是金鹿小区全体业主的代表，禾和物业公司与金鹿业委会签订的《物业服务合同》对金鹿小区全体业主具有约束力，长乐公司辩称《物业服务合同》仅针对售后公房，长乐公司作为公房业主不受《物业服务合同》约束、公房物业管理费应由公房所有人委托物业公司的前提下由双方协商确定的辩称意见，法院不予采纳，长乐公司作为系争房屋业主应该按照《物业服务合同》的约定支付物业管理费。长乐公司辩称《物业服务合同》早在2008年6月30日到期，合同期内禾和物业公司并未履行物业管理义务，合同到期后禾和物业公司撤出小区未再提供服务，事实管理不能成立，禾和物业公司无权向长乐公司主张物业管理费，但禾和物业公司提供的证据表明禾和物业公司自2005年7月1日起一直为金鹿小区提供物业服务至今，故长乐公司该辩称意见不予采纳。长乐公司辩称禾和物业公司诉请超过诉讼时效，经查禾和物业公司开始为金鹿小区提供物业服务后曾就物业管理费问题与长乐公司多次协商并曾多次诉至法院，虽然均因涉案房屋使用情况不明或需要另行协商等原因撤诉，但禾和物业公司并未放弃主张物业管理费的权利，长乐公司该辩称意见，不予采纳。关于管理费，本案系争房屋为居住用房，根据《物业服务合同》的约定，业主的房屋无论使用与否都需要支付管理费，长乐公司作为系争房屋产权人，负有按照合同约定和政府规定支付管理费的义务，系争房屋承租人曾向禾和物业公司支付了2005年7月至2005年12月及2007年4月至2007年6月的管理费，禾和物业公司不可重复向长乐公司收取该费用，已经收取的费用可以在长乐公司应付款项中予以扣除。关于管理费的标准，《物业服务合同》约定住宅管理费小套每月8月，中套10元，大套12元，当政府调整售后公房收费标准时，禾和物业公司应按调整后的新标准向业主收取，禾和物业公司据此主张按照《关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知》［沪房管规范物（2012）29号、沪房管规范物（2013）385号］规定的时间上调管理费的标准，原审法院认为，金鹿小区的业主大会虽已组建，��《物业服务合同》期满后金鹿业委会由于各种原因不能履行职责，禾和物业公司无法就管理费、保安费、保洁费的新标准与金鹿业委会进行协商，禾和物业公司主张按照政府规定调整的标准收取管理费并无不当，禾和物业公司同意扣除承租人已经支付的管理费，故禾和物业公司要求长乐公司支付2006年1月至2007年3月、2007年7月至2014年2月管理费953元的诉请，依法予以支持。关于保洁费、保安费，《物业服务合同》约定由维修基金支付，但《住宅专项维修资金管理办法》规定维修基金应用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用，该约定不符合维修基金使用用途；按照上海市住房保障和房屋管理局相关规定，公有住宅的承租人应当按照本小区公有住宅售后保洁费和保安费收费标准，交纳保洁费和保安费，禾和物业公司向系争房屋承租人收取了2005年7月至2005年12月的管理费和运行费及2007年4月至2007年6月的管理费，证明禾和物业公司此时已知晓系争房屋的承租人，并接受了承租人支付的管理费和运行费，保安费、保洁费亦应直接向公有住房的承租人收取，禾和物业公司要求长乐公司支付2005年7月1日至2014年2月28日保洁费、保安费的诉请，依法不予支持。关于电梯水泵设备运行费，《物业服务合同》约定每月每平方米为0.55元，其中0.15元由禾和物业公司向业主收取，0.40元由维修基金收入中支出，但长乐公司从未缴纳过维修基金，不应享有由维修基金中支出该部分费用的权利，长乐公司应该按照每月每平方米0.55元的标准向禾和物业公司支付电梯水泵设备运行费，系争房屋承租人已经支付了2005年7月至2005年12月的电梯水泵设备运行费，禾和物业公司亦同意予以扣除，故禾和物业公司要求长乐公司支付2006年1月至2014年2月电梯水泵设备运行费4264.96元的诉请，依法予以支持。鉴于长乐公司存在拖欠物业管理费的事实，禾和物业公司要求长乐公司支付拖欠的物业管理费滞纳金的诉讼请求理由成立，长乐公司还应按合同约定支付滞纳金，滞纳金的数额根据欠费金额作相应调整。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十九条的规定，判决如下：一、上海长乐实业发展公司应在判决生效之日起十日内支付上海禾和物业管理有限公司自2006年1月1日起至2007年3月31日止及自2007年7月1日起至2014年2月28日止的管理费人民币953元；二、上海长乐实业发展公司应在判决生效之日起十日内支付上海禾和物业管理有限公司自2006年1月1日起至2014年2月28日止电梯水泵设备运行费人民��4264.96元；三、上海长乐实业发展公司应在判决生效之日起十日内支付上海禾和物业管理有限公司上述二项款项的滞纳金人民币5，217.96元；四、上海禾和物业管理有限公司要求上海长乐实业发展公司支付自2005年7月1日起至2014年2月28日止保洁费、保安费的诉请，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审法院判决后，上诉人长乐公司不服，向本院提起上诉称：1、该小区原为多家联建，大产证登记为长乐公司。房屋建成后供各单位公房分配。现小区内部分房屋为售后产权房，部分仍为公有住房。禾和物业公司与业委会签订的《物业服务合同》的对象是售后公房，而不是公房。《物业服务合同》并不适用长乐公司，公房是由长乐公司自行管理。上述��业服务合同2008年到期后，禾和物业公司已经撤出，没有继续提供物业服务。2、禾和物业公司2007年后从未向长乐公司主张过权利，本案已经超过诉讼时效。3、双方对于支付物业管理费有争议，所以长乐公司不应支付滞纳金，且滞纳金标准过高。故上诉人长乐公司请求撤销原判，依法改判驳回禾和物业公司的一审诉讼请求。上诉人禾和物业公司诉称：原审法院认为公房承租人已经支付部分管理费、运行费不成立，不应从禾和物业公司诉请的金额中扣减。上诉人禾和物业公司请求二审法院依法改判。本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力，各方均应按约履行各自的义务，不得擅自变更或者解除。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证��加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。金鹿业委会中有长乐公司的代表，该业委会不仅代表了私房业主，也代表了公房业主，业委会的决定对全体业主均具有约束力。金鹿业委会与禾和物业公司签订的《物业服务合同》系合同当事人真实意思表示，内容无违法之处。该合同对长乐公司具有约束力。自禾和物业公司进驻小区后与长乐公司就物业管理费问题素有争议，禾和物业公司亦多次诉讼至法院，后虽因种种原因撤诉，但可表明禾和物业公司并未放弃向长乐公司追讨物业管理费的诉讼权利，诉讼时效依法中断。禾和物业公司主张的物业管理费包含物业费、保安费、保洁费和电梯水泵运行费。关于物业费，禾和物业公司提供了物业服务，长乐公司作为业主应当按约支付物业管理费。关于保安费、保洁费，《物业管理合同》约定保安费、保洁费由维修基金支付。该约定不符合维修基金的用途，而长乐公司事实上也未交纳维修基金。禾和物业公司业已向房屋原承租人收取过部分管理费和电梯水泵设备运行费，禾和物业公司也应以同样方式收取保安费、保洁费。故禾和物业公司诉请由长乐公司支付上述费用缺乏依据。关于电梯水泵设备运行费，《物业服务合同》约定由业主和维修基金分别按约承担，但长乐公司事实上未交纳维修基金，故应由长乐公司负担。原审法院根据查明的事实，扣减已经支付的管理费、电梯水泵设备运行费无不妥之处。长乐公司长期拖欠物业管理费应当按约支付滞纳金。原审法院根据各方履约的实际情况所确定的滞纳金尚属合理，本院一并予以维持。上诉人长乐公司、上诉人禾和物业公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。据��，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币136.31元，由上诉人上海长乐实业发展公司负担100元，上诉人上海禾和物业管理有限公司负担人民币36.31元。本判决为终审判决。审　判　长　　孙　斌审　判　员　　邬　梅代理审判员　　卞晓勇二〇一五年五月二十五日书　记　员　　严姚萍附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 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