（2015）苏中民终字第02053号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-12-21
案件名称
苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司与谢敏波合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢敏波,苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第02053号上诉人（原审被告）谢敏波。被上诉人（原审原告）苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司。委托代理人丁建华。委托代理人胡秋萍。上诉人谢敏波因与被上诉人苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司（下称钱ＸＸ桥公司）合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年2月8日，钱ＸＸ桥公司与谢敏波签订协议一份，约定谢敏波承租钱ＸＸ桥公司所有的座落在本市钱ＸＸ桥小商品市场二楼四区2618号、实际使用面积约8.13平方米营业房。协议还约定谢敏波向钱ＸＸ桥公司预缴营业房20年租金后即享有20年（自2012年2月8日起至2032年2月7日止期间）使用权。谢敏波取得营业房使用权后，每年另行应缴纳设施物业管理费7805元，先缴后用，每半年缴纳一次，逾期不缴纳则按年设施物业管理费的日1%计日收取滞纳金等。协议签订后，钱ＸＸ桥公司向谢敏波交付了约定营业用房，并为包括谢敏波在内的商户提供了相应设施物业管理服务，谢敏波未按协议支付承租营业用房自2012年10月8日起至2015年6月7日止期间32个月设施物业管理费共计20800元，钱ＸＸ桥公司还主张谢敏波支付上述逾期付款的滞纳金。以上事实，有原审原告提供的协议书一份、房屋所有权证一份以及当事人的陈述等证据经质证后所证实，原审法院予以确认。原审原告钱ＸＸ桥公司的诉讼请求为：请求判令谢敏波支付钱ＸＸ桥公司商铺设施物业管理费20800元及逾期滞纳金（第一期以5200元为基数，自2012年10月8日计算至实际给付之日，第二期以3900元为基数，自2013年6月8日计算至实际给付之日，第三期以3900元为基数，自2013年12月8日计算至实际给付之日，第四期以3900元为基数，自2014年6月8日计算至实际给付之日，第五期以3900元为基数，自2014年12月8日计算至实际给付之日，五期均按照中国人民银行同期贷款基准利率1.3倍计算）。原审法院认为：钱ＸＸ桥公司与谢敏波虽系出租人与承租人关系，但本案双方争议内容系协议所涉及的设施物业管理费问题，并非围绕房屋租赁发生之房屋租赁合同纠纷，亦非提供物业管理的企业与作为房屋所有权人的业主因物业服务合同的履行而发生之物业服务合同纠纷，仅系一般的合同纠纷。本案履行市场管理职责的主体系房屋的所有权人，即业主本身，而非专门的物业服务企业，法律并未禁止业主自行管理其所有的物业，也无资质等级的要求，钱ＸＸ桥公司作为出租人提供了一般出租人义务以外的其他管理服务，向受益人收取费用并无不当。涉案协议书中关于设施物业管理费的约定并未违反法律、法规的禁止性规定，故协议应认定为合法有效，双方均应恪守协议约定全面履行，至于费用的名称不影响其法律性质。本案双方在合同中明确约定了收费标准和支付方式，钱ＸＸ桥公司根据合同主张设施物业管理费20800元的诉讼请求并无不当，可予支持。谢敏波认为钱ＸＸ桥公司不守约在先，合同应无效的观点，因缺乏事实和法律依据，原审法院不予采纳，谢敏波还抗辩认为钱ＸＸ桥公司所提供的设施和服务不到位，因此不应支付设施物业管理费，原审法院审查后认为，双方并未在合同中明确约定设施物业管理费的收费内容，钱ＸＸ桥公司应当按照其在诉讼中提供的设施物业管理费收费明细，向市场内的承租人提供相应设施和服务，但该明细并未作为合同附件，仅系对收费项目的列举，设施设备的有效运转需要不断更替和完善，市场推广和便民服务也应根据实际需求进行调整，难以以某个时间点的情形来断定钱ＸＸ桥公司未提供相应的商业设施和服务管理，对于钱ＸＸ桥公司在提供设施和管理服务过程中存在的问题，谢敏波应通过合法合理的途径行使权利，以此为由不支付设施物业管理费的观点，原审法院不予采纳。当然，钱ＸＸ桥公司也应当切实提高服务意识和质量，注重消防安全管理，如设施和服务确有瑕疵，应当及时应对和整改，以促进市场的良好发展。谢敏波作为合同相对方理应按合同约定支付设施物业管理费，未及时支付应承担相应的违约责任，钱ＸＸ桥公司主张的逾期付款滞纳金属违约金性质，钱ＸＸ桥公司自动放弃约定标准而根据中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍主张计算至谢敏波实际给付之日止期间滞纳金，不违反法律规定，也未超出约定计算标准，原审法院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，原审法院判决：谢敏波于判决发生法律效力之日起十日内一次性向苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司支付自2012年10月8日起至2015年6月7日止期间设施物业管理费20800元及滞纳金（计算方式：第一期以5200元为基数自2012年10月8日起计算、第二期以3900元为基数自2013年6月8日起计算、第三期以3900元为基数自2013年12月8日起计算、第四期以3900元为基数自2014年6月8日起计算、第五期以3900元为基数自2014年12月8日起计算，上述五期均按照中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍计算至实际给付之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费370元，减半收取185元，由谢敏波负担。上诉人谢敏波不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、上诉人并非无理拒付相关物业管理费用，而是物业管理费的设定数额过高，显著超过苏州同类市场的管理费标准，造成上诉人在市场竞争的环境中，处于明显不利的情形，竞争力降低，从而利益受损。二、被上诉人作为成熟的市场运作方，在相关费用标准的设定上与上诉人相比有着无可争议的优势，在约定费用标准时，直接制作格式条款，未与上诉人进行协商，显失公平，依法属于可变更范畴。三、双方在协议中明约定了物业管理费用按年调整，调整幅度原则上不超过20%。该约定表明，调整是确定的，只是调整额度作了上限约定，即使双方对调整额度无法协商一致，还是有参考依据的。四、本案不是简单的租赁合同纠纷，是包括上诉人在内的多数经营户正在遭受的处境。各经营户一直在与被上诉人进行协商交涉，并将有关情况向政府部门上报。但是被上诉人在磋商过程中将上诉人诉至法院，在合理的变更未达成之前，物业管理费支付的条件尚未成就的情况下，原审按原标准支持被上诉人的诉求缺乏事实和法律依据。五、被上诉人在原审审理过程中，单方面改变合同对于物业管理费性质的约定，且未举证证明其按约提供了设施物业管理服务。六、请求确认涉案合同无效，由被上诉人返还上诉人财产40万元，利息5万元，并赔偿上诉人损失55万元。综上，请求本院撤销原判，依法改判。一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人钱ＸＸ桥公司答辩称：双方当事人签订的协议书中约定的设施物业管理费不属于物业费，《物业管理条例》不适用于本案。钱ＸＸ桥公司作为出租人提供一般出租人义务以外的其他管理服务，同时向受益人收取费用并无不当。至于其他市场的收费情况与本案无关，请求本院维持原审判决。上诉人谢敏波在二审中补充提供了建设工程消防审核设计意见书二份，以证明2012年老市场搬迁被拆，上诉人在老市场积压的存货需要新市场销售，此时被上诉人以欺瞒哄骗的手段，以不具备行业资质的新钱ＸＸ桥市场店面租赁给上诉人。该市场二楼三楼报建标准为经营陶瓷家具市场，其建造结构不符合小商品市场经营。根据该建设工程消防审核设计意见书，消防疏散通道出口就是经营户的人流量路口，因出入口不达标导致人流量不足，空气通风不好，生意惨淡，上诉人投资无收成并有负债。故被上诉人采取欺诈手段骗取上诉人签订的合同应归无效。被上诉人钱ＸＸ桥公司对上述证据发表质证意见为：市场方已领取营业执照，证明已通过消防验收合格。二审查明的其他事实与原审查明事实相一致。本院认为，诉争的《协议书》系当事人双方缔约时的真实意思表示，并未违反法律规定，合法有效，当事人均应恪守。显失公平的合同是一方当事人利用优势或对方缺乏经验，在订立合同时致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的合同。谢敏波系市场老商户，对设施物业费的收取应当知晓，钱ＸＸ桥公司作为房屋所有权人提供的设施物业管理服务与一般物业管理企业提供的物业服务也不具有完全的可比性，谢敏波主张《协议书》约定的收费标准显失公平没有依据。谢敏波虽对钱ＸＸ桥公司提供的《设施物业管理费收费项目明细》列明的设施物业管理服务的质量、数量持有异议，但也认可其确实提供了部分服务；钱ＸＸ桥公司也提供证据证实其确实提供了广告投放等服务；因此，钱ＸＸ桥公司作为涉案房屋的所有权人为市场提供了设施物业管理服务的事实可以认定。在双方未就设施物业管理费标准调整问题达成新的协议的情况下，谢敏波作为市场的承租户系前述设施物业管理服务的受益者，理应按照合同约定支付相应的费用，其认为服务存在瑕疵不能成为拒绝缴纳费用的理由。关于上诉人要求确认涉案合同无效、被上诉人返还其财产并赔偿损失的上诉理由，本院认为，该项上诉理由不属本案二审审查范围，本院不予理涉。如上诉人确有证据证明，可另案主张，综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。上诉人谢敏波的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费370元，由上诉人谢敏波负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾雪蓉审 判 员 周 军代理审判员 沈维佳二〇一五年五月二十五日书 记 员 陆晓婷 更多数据：搜索“”来源：