(2015)邵民初字第1458号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-06-11
案件名称
邵武市温馨家园物业服务有限公司与林友荣、何美英物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
邵武市人民法院
所属地区
邵武市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邵武市温馨家园物业服务有限公司,林友荣,何美英
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款,第一百零七条,第一百一十四条第一款;《物业管理条例(2007年)》:第四十二条第一款;《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第一条,第六条;最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二):第二十九条第一款;《中华人民共和国民事诉讼法(2013年)》:第六十四条第一款,第一百五十七条第一款,第一百六十二条
全文
福建省邵武市人民法院民 事 判 决 书(2015)邵民初字第1458号原告:邵武市温馨家园物业服务有限公司。法定代表人:倪时铨,总经理。委托代理人:沙志忠,福建欣开元律师事务所律师。委托代理人:刘峻,福建欣开元律师事务所实习律师。被告:林友荣。被告:何美英。原告邵武市温馨家园物业服务有限公司与被告林友荣、何美英物业服务合同纠纷一案,本院于2015年4月24日立案受理,依法由审判员官正林适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告邵武市温馨家园物业服务有限公司的委托代理人沙志忠、刘峻,被告林友荣、何美英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵武市温馨家园物业服务有限公司诉称:请求判令两被告支付拖欠原告的物业服务费1,955元、公共维修基金325元、公摊费750元、违约金8,181元,并承担本案诉讼费。诉讼中,原告同意法院在法律允许范围内对违约金数额进行调整。被告林友荣、何美英共同辩称:被告不同意交纳物业费和违约金。因被告所住楼道一楼小吃店的油烟味及煤气味严重影响被告家人的生活质量和身体健康,五楼住户的空调外机箱噪音也影响孩子休息。被告住宅室内墙体出现裂缝,虽原告同意修补,但被告需请假在家监管,应补偿被告误工费。原告诉请违约金数额过高。经审理查明:被告林友荣、何美英系邵武市溪南东路1号凯旋城A区A1幢4层401室的业主,其房产建筑面积为108.65平方米。原告邵武市温馨家园物业服务有限公司与该小区开发商福建万恒置业有限公司签订了《前期物业服务合同》,约定:甲方(福建万恒置业有限公司)选聘乙方(原告)提供物业管理服务事宜,期限自出卖人通知业主入伙之日起至本物业首次业主大会确定物业服务企业,并签订《物业服务合同》生效之日终止。物业服务费按每户每月每平方米0.6元,向业主按月收取,逾期按每日千分之三收取违约金,合同还对其他事项作了约定。小区开发商福建万恒置业有限公司与被告就《前期物业服务合同》还补充签订一份《凯旋城业主临时管理规约》,约定:本物业服务区域内的全体业主按政府相关部门规定缴存、使用和管理物业专项维修资金,合同还对其他事项作了约定。《前期物业服务合同》签订后,原告邵武市温馨家园物业服务有限公司入驻该小区并提供物业管理服务,但被告从2012年8月1日起至2015年1月31日止已拖欠30个月的物业服务费1,955元,公共维修基金325元、公摊费750元。本院认为:原告邵武市温馨家园物业服务有限公司与福建万恒置业有限公司签订的《前期物业服务合同》以及被告与福建万恒置业有限公司签订的《凯旋城业主临时管理规约》,系当事人真实意思表示,合同条款中除约定的“逾期付款违约金”计算标准超出法律规定,其他条款均未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对原、被告均具有法律约束力。原告依据物业服务合同约定,入驻该小区并提供了物业管理服务,其有权向小区业主收取物业服务费。被告作为小区业主,应按物业服务合同的约定交纳物业服务费、公摊费、公共维修基金。原告要求被告支付拖欠的物业服务费1,955元、公共维修基金325元、公摊费750元,于法有据,本院予以支持。被告未按约定交纳物业服务费,构成违约,应承担相应的违约责任。原告要求被告支付违约金8,181元,本院兼顾公平原则、合同的实际履行及原告的实际损失情况等因素,对原告主张的违约金予以调整,以中国人民银行同期贷款利率四倍(按月利率2%)计算5个月违约金为195元,原告诉请超出数额,本院不予支持。被告提出原告服务存在瑕疵而拒绝交纳物业费的抗辩理由,缺乏法律依据,本院不予采信。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条、第一百六十二条之规定,判决如下:一、被告林友荣、何美英应于本判决生效之日起十日内支付原告邵武市温馨家园物业服务有限公司物业服务费1,955元、公共维修基金325元、公摊费750元、违约金195元,共计3,225元;二、驳回原告邵武市温馨家园物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取25元,由原、被告各负担一半。本判决为终审判决。审判员 官正林二〇一五年五月二十五日书记员 林丽春本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件,适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件,当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件,标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的,实行一审终审。执行申请提示第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间,从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的,从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的,从法律文书生效之日起计算。