（2015）沪一中民二（民）终字第1137号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-06-06
案件名称
周炎兴诉中国人民解放军总装备部后勤部华东办事处用益物权纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周炎兴,中国人民解放军总装备部后勤部华东办事处,上海徐房（集团）有限公司
案由
用益物权纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第1137号上诉人（原审被告）周炎兴。委托代理人谢某。被上诉人（原审原告）中国人民解放军总装备部后勤部华东办事处，住所地上海市永嘉路＊＊＊号。法定代表人＊＊＊，主任。委托代理人王文琴，上海华夏汇鸿律师事务所律师。原审第三人上海徐房（集团）有限公司，住所地上海市湖南路＊＊＊号。法定代表人＊＊＊，董事长。委托代理人胡某。委托代理人吴某。上诉人周炎兴因用益物权纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月27日受理后依法组成合议庭，于同年5月19日公开开庭进行了审理。上诉人周炎兴及其委托代理人谢某、被上诉人办事处的委托代理人王文琴、原审第三人上海徐房（集团）有限公司的委托代理人胡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，零三单位（以下简称零三单位）于1986年成立，2004年正式更名为招待所（以下简称招待所），系中国人民解放军总装备部后勤部华东办事处（以下简称办事处）下属单位，由办事处领导管理。上海市103号房屋系上海市房屋土地管理局直管公房。1996年4月15日，上海市房屋土地管理局出具《面上直管公房经营授权书》，将包括上海市103号房屋在内的徐汇区范围内的直管公房授权第三人上海徐房（集团）有限公司（以下简称徐房集团）经营。周炎兴原系零三单位职工。1990年，因周炎兴居住严重不便，零三单位作为调配单位新配给周炎兴位于103号402室房屋，该房屋性质为公房，租赁户名周炎兴，家庭主要成员为周炎兴的母亲赵某、妻子谢某、儿子周某。现系争房屋承租人为周炎兴。2004年7月28日，周炎兴填写《华东办事处购买经济适用住房申请表》，本人意见栏注明：“同意按经济适用房的各项规定和文件政策办，因本人长期在部队工作时间长、年令（此处应为龄）大，工资低，请领导给予照顾。”2005年，作为售房单位的办事处（甲方）与作为购房人的周炎兴（乙方）签订《华东办事处经济适用住房出售意向书》（以下简称《意向书》），约定：根据军队经济适用住房政策规定，自愿购房的原则，经甲方审核，乙方符合购买经济适用住房资格，同意乙方购买甲方在上海市徐汇区＊＊＊弄住宅小区内建设的军队经济适用住房，购房地址：上海市徐汇区＊＊＊弄，购房面积：约101平方米（以上面积将来以房屋测量部门核算面积为准），房屋价格：购房价格均暂按综合成本价（经济适用房价）计算，出售价格暂定为人民币3，200元／每平方米，总计约323，200元。乙方在取得所购房屋使用前须与甲方签订腾退原住房协议书（房改房、私有住房除外），具体内容另行制定。办事处在《意向书》尾部盖章，落款时间为2005年11月16日；周炎兴在《意向书》尾部签字，落款时间为2005年10月26日。2007年12月5日，办事处（甲方）与周炎兴（乙方）签订《公寓住房腾退协议书》（以下简称《腾退协议书》），约定：根据军队营房管理规定、经济适用住房及现有住房出售的有关政策，凡购买办事处“”经济适用住房和现有住房的人员，应及时腾退公寓住房，现甲乙双方协商同意，签订本协议。甲方与乙方签订本协议并确认乙方已按要求预缴房款后，向个人发放所购经济适用住房钥匙。乙方领取经济适用住房钥匙后，必须于贰零零捌年拾月叄拾壹日前腾退公寓住房，并将公寓住房钥匙交综合计划处；乙方在规定期限内腾退公寓住房的，甲方给予搬家补助费叁仟元，……乙方超过规定期限腾退住房的，甲方取消乙方的搬家补助；……乙方超出规定期限半年以上仍未腾退公寓住房和未按办事处要求缴清购房款的住户，将视为自动放弃购买“”经济适用住房和现有住房，甲方有权将该房收回重新分配出售。2008年12月28日，办事处（甲方）与周炎兴、案外人谢某、周某（乙方）签订《总装备部后勤部华东办事处商品房出售协议书》，约定：甲方依据军队和上海市有关政策，将建成的房屋及房屋占用范围内的土地使用权受让给乙方，房地产具体状况如下：甲方依法取得的房地产权证号为：，房地产坐落在上海市徐汇区＊＊＊弄【】5号702室。房屋类型住宅。房屋建筑面积【办证】为127.25平方米，计价面积101.116平方米。上述房屋房价甲方按综合成本价出售给乙方，经计算该住房的应交房价款为人民币342，223元。2009年2月5日，上海市＊＊＊弄＊＊＊号702室房屋登记为周炎兴、谢某、周某所有，该房屋土地状况：使用权来源于出��，用途为住宅，房屋状况类型为公寓。2013年9月13日，公司（甲方）与周炎兴（乙方）签订《旧住房成套改造协议》，约定甲方对乙方居住的公司103号402室实施旧住房成套改造。乙方应向甲方缴付成套改造费用，每证800元，代收装修垃圾清运费，每证200元，在工程竣工交付钥匙6个月后，如乙方对该房屋无进行任何装修的，代收垃圾清运费用将全额退还乙方。2013年9月22日，周炎兴支付改造费800元及垃圾费200元。因成套改造，周炎兴领取公司103号2014年6月至9月过渡补贴费共计8，000元。另查明，公司103号402室与103号402室系同一个地址的同一房屋。2014年12月，办事处诉至原审法院，要求判令：一、周炎兴履行2007年12月5日签订的《公寓住房腾退协议书》，配合办事处完成公司103号402室房屋的退租手续；二、周炎兴将2014年初从公司取得的8，000元补贴交与办事处。周炎兴��称，不同意办事处诉请。第三人徐房集团述称，周炎兴没有到徐房集团办理过退租手续，故徐房集团与周炎兴仍保持租赁关系，系争房屋取得情况就是办事处诉状中写的情况，系争房屋产权人是徐房集团，使用权人是零三单位，办事处后将系争房屋分配给了周炎兴。审理中，招待所出具情况说明，表示办事处有权代表招待所向周炎兴主张收回系争房屋的权利。审理中，第三人徐房集团表示，周炎兴如办理系争房屋退租手续，系争房屋收回后由零三单位保留使用权，其后续单位可以使用。审理中，办事处为证明其主张还提交《腾退公寓住房交付钥匙登记表》、《购买经济适用住房人员装修补偿及搬家补助费支付单》、《总装备部后勤部华东办事处商品房出售补充协议书》。周炎兴对上述三份证据真实性有异议，认为上述三份证据中周炎兴签字并非其本人所签，故申请对上述三份证据中周炎兴签名真伪进行笔迹鉴定。法院认为，办事处提交的上述三份证据与本案主要争议焦点并无必然关联，故对于周炎兴提出的笔迹鉴定申请，法院不予准许。对于办事处提交的上述三份证据，法院亦不予采纳。审理中，周炎兴提交系争房屋保洁费账单（代收据）及房屋租金账单（代收据）。法院认为，该证据与本案主要争议焦点并无必然关联，故对该证据不予采纳。周炎兴为证明购买房屋时所有人都要签订《腾退协议书》，提供了案外人与办事处签订的《腾退协议书》，该案外人没有房屋要交付，也签订了《腾退协议书》。办事处认为是所有人都要签订《腾退协议书》，有房屋的人要交钥匙，没有房屋的人不要交钥匙。法院认为，周炎兴提交的该证据涉及案外人，且无法充分证明其主张，故法院对于该证据不予采纳。原审认为，根据查明事实，零三单位于2004年正式更名为招待所，系办事处下属单位，由办事处领导管理。招待所亦表示办事处有权代表招待所向周炎兴主张收回系争房屋的权利。而根据第三人陈述，周炎兴如办理系争房屋退租手续，系争房屋收回后，由零三单位保留使用权。综上，招待所已将收回系争房屋后的使用权转移给办事处，而同时办事处与周炎兴又签订过《腾退协议书》，故办事处有权对系争房屋主张权利，本案办事处主体适格。本案主要争议焦点为周炎兴是否应办理系争房屋的退租手续。根据《意向书》、《申请表》、《腾退协议书》均可证明办事处与周炎兴达成过周炎兴向办事处购买房屋后应腾退现有住房的合意，系平等主体之间的民事法律关系。虽然《腾退协议书》并没有具体指向腾退的是系争房屋，但从现有证据看，周炎兴并未充分举证证明《腾退协议书》指向的是其它房屋，且系争房屋系周炎兴承租公房，并非房改房或私房，故法院认定办事处与周炎兴双方约定《腾退协议书》中的公寓住房即指系争房屋。不论房屋性质如何，办事处已经履行自己的义务，将房屋出售给周炎兴，周炎兴亦应按约履行自己的义务，将系争房屋腾退。办事处现要求周炎兴办理系争房屋退租手续，当属腾退之内涵，故法院对办事处该项诉请予以支持。关于周炎兴提出的办事处的主张超过诉讼时效的意见，法院认为系争房屋系公房，招待所原对系争房屋享有使用权，后根据相关政策分配给周炎兴使用，但不意味着周炎兴就对系争房屋享有完整物权。根据查明事实，如周炎兴退租后，招待所仍然享有系争房屋的使用权，招待所对系争房屋享有的该项用益物权，系准物权，不受诉讼时效的限制，可随时提出主张。现招待所将收回系争房屋后的使用权��移给办事处，办事处即享有招待所的相应权利，亦可随时向周炎兴提出主张，故对于周炎兴提出办事处主张超过诉讼时效的意见，法院不予采信。根据法律规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。周炎兴为系争房屋承租人，对系争房屋依法享有占有、使用、收益的权利，其取得的8，000元补贴，系基于系争房屋承租人身份获得，在系争房屋承租人未变更前，周炎兴作为承租人当然享有该项补贴，办事处要求周炎兴将取得的补贴交给办事处，于法无据，法院不予支持。原审法院审理后于二〇一五年三月二十日作出判决：一、被告周炎兴应于本判决生效之日起10日内办理上海市103号402室房屋退租手续，原告办事处与第三人上海徐房（集团）有限公司应予以协助；二、驳回原告办事处的其余诉讼请求。本案受理费130元，减半��取计65元，由原告办事处负担25元，被告周炎兴负担40元。判决后，周炎兴不服，上诉至本院称，1990年上诉人就开始入住系争房屋，且房租一直由上诉人缴纳，上诉人享有系争房屋的承租权。同时，系争房屋亦属于房改房范围，2005年购买经适房时，相同情况的其他房屋已经为产权房而被保留，而系争房屋由于卫生不独用而不能购买为产权房，为何同样的房屋适用不同样的标准；涉案的经济适用房本单位职工都可以购买，且不管是否腾退都要签订《腾房协议书》，但《腾房协议书》有二种版本，一种写明地址，一种即上诉人持有的什么都没有的。原审法院偏听偏信，且对《腾房公寓住房交付钥匙登记表》、《购买经济适用住房人员装修补偿及搬家补助费支付单》及《总装备部后勤部华东办事处商品房出售补充协议书》上周兴炎签字的真实性亦均不作笔迹鉴定，致认��事实不符，所作判决错误，请求二审在查清事实后依法改判驳回被上诉人办事处的原审诉请。被上诉人办事处辩称，1990年零三单位分配系争房屋给上诉人，性质为租赁公房。2004年被上诉人经上级机关批准，在＊＊＊弄建造部队经济适用房，上诉人按照当时的政策具备购买资格，为此在2005年1月26日上诉人与被上诉人签订《意向书》，并且填写该《意向书》的附件《华东办事处购买经济适用住房申请表》，双方由此形成合同关系。而《华东办事处经济适用房分售方案》第十一条明确，购买经济适用房后必须退出原办事处的军产房和办事处内部调剂安排的地方公产房。鉴于系争房屋属于地方公产房，因此双方不仅签订《腾退协议书》，且还履行了交付钥匙、领取搬家补助费3，000元等手续，因此上诉人对应当腾退系争房屋不仅明知，而且实际履行，因此原审法院所作判决是正确的，请求二审依法维持原判。原审第三人徐房集团述称，系争房屋是单位调配的房屋，现承租人为上诉人周炎兴；徐房集团对双方之间的其他情况不清楚，愿意服从法院判决。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人周炎兴自1990年起成为本市公司103号402室（103号402室）房屋的承租人，本当享有相关的权利。但鉴于上诉人周炎兴与被上诉人办事处通过于2005年签订的《意向书》、2007年12月5日签订的《腾退协议书》，双方明确周炎兴向办事处购买涉案的经济适用房、周炎兴腾退公寓住房。现办事处已按约履行了相关义务，周炎兴已为上海市＊＊＊弄＊＊＊号702室房屋的产权人，则周炎兴是否应当腾退公寓住房。对此，尽管《意向书》、《腾退协议书》对周炎兴应当腾退的房屋未作明确标注，但其时周炎兴除本市公司103号402室（103号402室）房屋外，再无其他房屋可供腾退，故应当视作即为上述房屋，且上述房屋亦非《意向书》明确的房改房、私有住房除外条件，在此情况下，周炎兴仍要求保留本市公司103号402室（103号402室）房屋的租赁关系，缺乏依据，上诉人周炎兴的上诉请求，本院不予支持。办事处本案诉讼主张合法有据，法院应予支持。原审据此所作判决并无不当，本院依法维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人周炎兴负担。本判决系终审判决。审 判 长 陈懿欣代理审判员 潘俊秀代理审判员 翟从海二〇一五年五月二十五日书 记 员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院��上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”