（2015）云民初字第1502号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-07-10
案件名称
徐州创发物业管理有限公司诉李永梅物业服务合同纠纷一案一审判决书
法院
徐州市云龙区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐州创发物业管理有限公司,李永梅
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十一条，第六十条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第一百六十二条
全文
江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2015）云民初字第1502号原告徐州创发物业管理有限公司，住所地在本市泉山区二环西路西湖美景2#-4-101室。法定代表人曹开良，该公司总经理。委托代理人于洪，该公司副总经理。委托代理人周厚伦，该公司办公室主任。被告李永梅，女。原告徐州创发物业管理有限公司（以下简称创发公司）诉被告李永梅物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理。依法由审判员陈涛适用小额诉讼程序独任审判，于同年5月18日公开开庭进行了审理。原告创发公司的委托代理人于洪到庭参加诉讼，被告李永梅经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告创发公司诉称，我公司是徐州民富园小区的物业服务单位，承担着该小区的物业服务工作，但被告李永梅拖欠2010年7月至2014年12月的物业服务费、滞纳金共计1745元，虽经原告多次催要，被告至今未付。现向人民法院提起诉讼，请求法院判决被告支付物业服务费1242元、滞纳金503元，合计1745元。被告李永梅未答辩、未提供证据、亦未委托诉讼代理人。经审理查明，2010年7月5日，原告创发公司（乙方）和徐州市民富园社区业主委员会（甲方）签订《徐州民富园小区物业管理服务合同书》，合同约定：甲方选聘乙方对民富园小区提供物业管理服务事宜；乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准服务质量；物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，多层住宅0.20元／平方米／月，空置房按70%收取；业主应于物业项目托管之日起交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任，业主或物业使用人应按期履行交纳物业服务费义务；乙方违反物业管理服务合同的约定，未按照合同规定擅自提高收费标准的，业委会有权要求乙方清退，造成业主经济损失的，乙方应给予赔偿；业主或物业使用人不得无故拖延缴纳物业管理费，逾期未交的，乙方可从逾期之日起按每天一元收取滞纳金；本合同期限为三年，自2010年7月5日起至2013年7月4日，在双方合作满意的情况下可续签合同。《徐州民富园小区物业管理服务合同书》还就物业服务人员的配置、物业的经营与管理、物业的承接、专项维修基金等其他内容进行了约定。合同签订后，原告创发公司入驻民富园小区，进行了物业的管理和服务。2012年6月30日徐州市民富园社区业主委员会和原告创发公司签订《关于调整物业服务费标准的协议》，从2012年7月1日起将住宅物业服务费由原来的0.20元／平方米／月调整至0.30元／平方米／月，对2012年6月底前已交纳了下半年和2012年物业服务费的业主，差额部分不再补交。2013年6月12日原告创发公司（乙方）和徐州市民富园社区业主委员会（甲方）续签《徐州民富园小区物业管理服务合同书》，合同约定：物业费收费标准为多层住宅0.30元／平方米／月，合同期限自2013年7月1日起至2016年6月30日止。其他合同约定的内容同2010年7月5日双方签订的《徐州民富园小区物业管理服务合同书》。在原告为徐州市云龙区民富园小区提供物业服务期间，被告李永梅尚欠2010年7月至2014年12月期间的物业服务费。经原告多次催要，被告未给付。另查明，原告因物业服务质量问题，遭业主投诉多，影响业主的正常工作和生活，在2011年度、2012年上半年连续被徐州市住房保障和房产管理局记入不良行为记录的物业企业，并在全市范围内被通报。原告在为民富园小区物业服务期间，小区内存在乱搭乱建、消防通道堵塞、垃圾清运不及时、绿化区域内杂草杂物清理不及时等情况。本院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。原告创发公司和徐州市民富园社区业主委员会签订的徐州民富园小区物业管理服务合同书合法有效，对民富园小区全体业主均具有约束力。原告创发公司具有从事物业管理服务的资质，被告李永梅为徐州市民富园业主，原告为被告提供了物业管理服务，被告也应当及时给付原告物业服务费。但因在徐州市众多的物业企业中原告是其中极少数连续两年都存在不良行为记录并被全市通报的企业之一，足见其物业服务质量并非一般瑕疵，而是对业主生产、生活造成影响的严重瑕疵，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，一方当事人履行合同质量不符合约定的，另一方当事人根据标的的性质及损失的大小，可以要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。原告在2011年度、2012年上半年所提供的服务质量与物业服务合同约定的收费标准不相适应，除应减少物业服务费收费金额外且其无权要求被告承担违约责任。本着维系物业公司运转、促进服务质量提升同时保护业主合法权益的原则，本院确定被告应向原告交纳的物业费为90.08平方米×23个月零27天（2010年7月5日至2012年6月30日）×0.2元／平方米／月×70%≈301元；90.08平方米×30个月（2012年7月1日至2014年12月31日）×0.3元／平方米／月×90%≈730元，共计1031元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李永梅应于本判决生效之日起十日内给付原告徐州创发物业管理有限公司物业服务费1031元。二、驳回原告徐州创发物业管理有限公司要求被告李永梅支付滞纳金503元的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告徐州创发物业管理有限公司负担10元、被告李永梅负担15元（因原告已预交，被告李永梅在履行本判决时直接支付给原告）。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇一五年五月二十五日书记员 崔朝宇 来源：百度“”