（2015）云民初字第0988号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2016-01-05
案件名称
原告鲁璐璐诉被告绿地地产集团徐州新诚置业有限公司（以下简称绿地新诚公司）商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市云龙区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
鲁璐璐,绿地地产集团徐州新诚置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十一条，第一百一十二条，第一百一十三条第一款
全文
江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2015）云民初字第0988号原告鲁璐璐。委托代理人王化松，徐州市贾汪区合力法律服务所法律工作者。被告绿地地产集团徐州新诚置业有限公司，住所地徐州市维维大道1号潘塘办事处512室。法定代表人许敬，该公司总经理。委托代理人刘莉，该公司法律顾问。委托代理人梁翠，该公司职工。原告鲁璐璐诉被告绿地地产集团徐州新诚置业有限公司（以下简称绿地新诚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姜方平独任审判，公开开庭进行了审理。原告鲁璐璐及委托代理人王化松，被告绿地新诚公司的委托代理人刘莉、梁翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁璐璐诉称：原告于2010年9月18日购买被告开发的绿地商务城第57幢1单元2201号商品房，合同约定价款为：603598元，面积为107.53平方米，并且约定2012年1月15日前交付房屋，逾期按照万分之一点五支付原告违约损失。但是被告一直未按期交付房屋，直到2012年6月才通知原告验房，原告验房过程中发现房屋存在质量问题，因原告购买的房屋是顶层，顶板存在多处大面积的漏雨需要整改，而未能上房。但是被告将该房屋整改了多次，仍然存在漏雨现象，原告至今也未能上房。在此期间，原告无数次找到开发商，要求修理，虽然被告进行了维修，但是并没有彻底解决房屋漏雨的质量问题。诉至法院，请求判令被告支付因延期上房造成违约损失104573元（2012年1月15日至2015年3月15日）；被告将诉争房屋修理完毕交付原告。诉讼费由被告承担。被告绿地新诚公司辩称：涉案房屋已通过政府验收，获得交付使用通知书，符合双方约定的交付使用条件，被告也已通知原告进行上房，原告在诉状中已承认收到上房通知并到达现场，虽逾期交房142天，但因原告逾期交纳购房款153天，根据商品房买卖合同的约定，交房期可相应顺延，因此被告无需承担逾期交房的违约责任。同时原告提出需要维修的地方，被告也积极责成承包方及东亚（联合）控股股份有限公司进行维修，并维修完毕。因此原告要求逾期上房损失无事实和法律依据，若房屋存在质量问题，被告会在质保期内责成承建单位予以维修。经审理查明，2010年9月18日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份，合同编号为0242240。合同约定：原告购买被告座落于汉源大道西绿地商务城第57幢1单元2201号房屋，该商品房的用途为住宅，建筑面积为107.53平方米，单价为每平方米5613.3元，合同总价款为603598元；第六条及附件（四）第19条约定，2010年9月18日前，买受人支付出卖人房款183598元，2010年10月17日前，买受人付清剩余房款420000元，因买受人原因导致银行拒绝办理贷款或者拒绝贷足其申请的贷款额度时，买受人应按合同约定的上述期限一次性付清剩余房款。逾期交付，每日按照全部购房款的万分之二支付违约金；第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金；合同第八条约定，出卖人应于2012年1月15日前，将取得商品房住宅交付使用批准文件且已竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，若出卖人未按合同约定期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，如要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金；第十六条约定，出卖人交付该商品房有否其他质量问题的标准，按建设部有关质量缺陷的规定认定，确属质量问题，出卖人在保修期内无条件予以修理。原告按约定支付了首付款，余款在2012年3月付清，2012年3月13日、3月20日，被告分别向原告开具购房发票，金额为2万、40万。另查明，被告于2012年5月28日通过竣工验收备案，2012年5月30日取得交付使用通知书，2012年6月6日通知原告验房并办理上房手续。原告发现涉案房屋存在渗水问题，未办理上房手续，向被告提出维修申请，被告经维修后，房屋仍存在渗水问题。被告于2015年4月16日对涉案商品房进行闭水试验。以上事实，有双方当事人的当庭陈述及原告提供的商品房买卖合同、购房发票、报修单、录音资料及被告提供的竣工验收备案表等证据为证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告交付使用的房屋存在质量问题，根据双方合同约定，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，修复期间造成的损失由出卖人承担。原告提供的证据以及被告的自认，可以证明案涉商品房存在渗水问题，被告承认存在渗水问题并主张一直积极维修，但未提交证据证明已经修复完毕并得到原告或相关行政管理机关的认可，故原告要求被告履行合同约定的维修义务的主张，本院予以支持。关于被告是否应赔偿原告损失及损失计算标准问题。被告交付的商品房存在质量问题，致使原告无法进行装修使用或出租，客观上给原告造成一定的可得利益损失，该损失应由违约方即被告承担，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。原告依据双方合同第九条约定主张违约损失104573元（从2012年1月15日至2015年3月15日，按照日万分之一点五计算）。根据合同约定，适用该条的前提是被告未取得第八条约定的条件，故原告主张从2012年1月16日至2012年6月6日适用该标准计算违约金，本院予以支持。被告主张因原告逾期付款，应依据合同约定支付相应的违约金，该违约金与上述期间逾期交房的违约金互相抵消。原告抗辩办理银行贷款均是被告和银行之间的行为，己方无法控制，逾期付款不是己方责任，但未提交证据证实，本院不予采信。双方合同第七条及合同附件约定的逾期付款违约金标准不同，被告系合同提供方，对同一天签订的合同正文及附件约定的标准不同，应使用对原告有利的条款，本院使用合同第七条的约定。原告应支付被告违约金9498元，被告应支付原告违约金12857元，冲抵后，被告还应支付原告逾期上房违约金3359元。被告在2012年6月6日前已经取得相应审批备案手续并通知原告上房，因涉案房屋已经具备交付条件，原告至起诉止，一直未主张解除合同，根据合同约定，2012年6月7日视为涉案房屋已经交付，故至该日起，原告的损失主要是使用房屋的损失，参考徐州市房屋租赁指导价格，考虑涉案房屋的面积、装修状况、实际租赁行情，本院支持原告损失数额为41160元（按1200元／月，自2012年6月7日起计算至2015年3月15日止），以上共计44519元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条第二款的规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起六十日内，被告绿地地产集团徐州新诚置业有限公司将原告鲁璐璐购买的绿地商务城第57幢1单元2201号房屋渗水问题修复完毕，并达到买卖合同约定的标准。二、本判决发生法律效力之日起十日内，被告绿地地产集团徐州新诚置业有限公司赔偿原告鲁璐璐违约损失44519元（至2015年3月15日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1195元，由原告鲁璐璐负担395元，被告绿地地产集团徐州新诚置业有限公司负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 姜方平二〇一五年五月二十五日书记员 孙歌阳 来自