（2015）宁民终字第1621号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-06-26
案件名称
上诉人徐林华与被上诉人郑彦增房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐林华,郑彦增
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第1621号上诉人（原审被告）徐林华，男，1962年9月7日生，汉族，无业。委托代理人吴小喜，江苏协恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郑彦增，男，1986年8月17日生，汉族，某公司职工。上诉人徐林华因与被上诉人郑彦增房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第3282号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人徐林华的委托代理人吴小喜，被上诉人郑彦增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑彦增原审诉称，郑彦增和徐林华于2013年12月26日签订房屋买卖中介合同，约定徐林华将位于南京市高桥门199号某幢某单元103室房屋（以下简称诉争房屋）以83万元的价格出售给郑彦增，同时约定若存在违约行为，由违约方承担50000元违约金。合同签订后，郑彦增先后共向徐林华支付购房定金43000元，并支付中介费11000元。在合同履行过程中，徐林华以两证丢失为由，要求补办两证暂缓过户，郑彦增、徐林华及中介方再次约定，由徐林华尽快补办两证，待两证补办完成后继续履行合同，但时过不久，徐林华以经济适用房过户需要提供二套居所证明，但其无法提供为由，不予过户并同时要求退还郑彦增购房定金解除合同。在此期间，徐林华向郑彦增退还部分定金23000元。徐林华未能提供房屋的两证，也未充分做好房屋过户的工作，导致合同无法履行，且徐林华在未与郑彦增协商一致的情况下，退还郑彦增23000元，郑彦增签订合同的目的不能达到，合同已经解除，综上，郑彦增认为其与徐林华签订的购房合同有效，徐林华单方要求解除合同系违约行为，为维护郑彦增的合法权益，故郑彦增诉至法院，请求判令：1、徐林华返还郑彦增购房定金20000元；2、徐林华承担违约金50000元；3、徐林华承担诉讼费用。徐林华原审辩称，第一，郑彦增遗漏中介公司，必须由郑彦增追加中介公司参加诉讼，中介公司未参加诉讼，将导致事实无法查清。第二，郑彦增、徐林华签订的合同系无效合同，造成无效的过错在于郑彦增、徐林华以及中介公司。诉争房屋系经济适用房，在五年内不能上市和买卖，即便到了五年之后，如果要买卖和转让，必须要有相关证据证明出卖人具备二套房。徐林华卖房时，中介公司询问徐林华有无二套房，徐林华告知没有，中介公司说让徐林华支付20000元，帮助徐林华开具二居证明，郑彦增也知晓。后徐林华了解到政策，没有二居证明不能买卖，徐林华曾打电话给中介公司，在得知中介公司没有拿到二居证明，徐林华退还郑彦增23000元，另20000元过段时间还，后郑彦增找到电视台，对徐林华的形象、名誉造成影响，导致无法将20000元退还郑彦增。第三，徐林华并不是不想出售诉争房屋，中介公司存在违约行为，徐林华系通过中介公司收取43000元，相应的尾款应由中介公司来主张。综上，请求驳回郑彦增的诉讼请求。原审法院经审理查明，2013年12月26日，郑彦增、徐林华以及南京壹加贰联合不动产经纪有限公司（以下简称壹加贰公司）签订《房地产买卖中介合同》，约定：郑彦增以83万元的价格向徐林华购买诉争房屋；郑彦增、徐林华无正当理由不履行合同、未能按照合同约定提供必要的文件和配合而造成壹加贰公司无法履行合同的、相互或与他人串通、损害壹加贰公司利益的、未能按合同约定支付佣金和代办费的、其他造成壹加贰公司无法完成委托事项的行为，违约方向各守约方支付5万元违约金；郑彦增于2013年12月26日前支付徐林华购房定金5万元。同日，徐林华向郑彦增出具收条，载明：今收到郑彦增购买诉争房屋定金20000元。2014年1月5日，徐林华向郑彦增出具《证明》，载明：今因徐林华产权证、土地证遗失，经双方同意再支付定金20000元，余下10000元将产权证、土地证办下来支付，期间双方无违约责任。后因徐林华无法办理二居证明，徐林华退还郑彦增23000元。一审庭审过程中，郑彦增主张降低违约金至2万元。原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于徐林华抗辩由于其没有二套住房，根据南京办理经济适用房变更登记手续的要求不允许办理变更登记，郑彦增、徐林华签订的房地产买卖中介合同系无效合同的抗辩意见，一审法院认为该规定不影响《房地产买卖中介合同》的效力，不能免除徐林华作为出卖人应保证房屋能够交易过户的义务，郑彦增、徐林华签订的协议合法有效。徐林华向郑彦增退还23000元定金的行为，表明徐林华已明确不出售诉争房屋给郑彦增，双方的房屋租赁合同事实上已经解除，徐林华存在违约行为，故对于郑彦增要求徐林华退还20000元的诉讼请求，予以支持。虽然《房地产买卖中介合同》中约定一方当事人有无正当理由不履行合同的，违约方应向守约方支付违约金50000元，现郑彦增主张要求徐林华支付违约金20000元，于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、徐林华于判决生效之日起十日内退还郑彦增20000元。二、徐林华于判决生效之日起十日内支付郑彦增违约金20000元。徐林华不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实不清。原审法院认定徐林华收到郑彦增现金共计人民币40000元。徐林华实际收到郑彦增20000元整，从未从郑彦增处收到40000元。徐林华收到郑彦增20000元现金后，因该房出售不符合政策规定，造成房屋无法买卖。故上诉人已退还所收郑彦增的费用，徐林华不欠郑彦增费用，原审法院认定徐林华收到郑彦增40000元无任何证据可以佐证。二、原审判决适用法律不当。1、原审程序不当，本案合同系三方共同签订，且该合同是在中介公司主持下三方共同确认的。只有将中介公司列为本案当事人，本案事实才能查清楚。2、徐林华所卖房屋，违背政策等规定，不符合买卖条件，因此，该合同违法。徐林华认为应确认该买卖协议无效。请求撤销一审判决，驳回郑彦增一审诉讼请求。二审法院依法审判。被上诉人郑彦增答辩称，1、徐林华认为其收到的是预付款，郑彦增不予认可，徐林华收到的是定金，不是预付款。2、徐林华在郑彦增在场的情况下分两次收到40000元定金，在郑彦增不在场时收到3000元定金，一共收到43000元定金。徐林华给郑彦增写了20000元的收据，第二次没有写收据。3、徐林华认为涉案房屋在五年期内不是事实，郑彦增见过复印件是2006年已超过5年了。4、徐林华是因两证不齐，根本无法办理过户。请求驳回徐林华的上诉请求，维持原判。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。本院另查明，一审中，郑彦增陈述：“我们是在三方在场的情况下，我们是先给中介。当时签订合同的时候，原告没有带现金，就先转了5万元到中介公司。2万元是中介取出来，给了被告的。”徐林华陈述：“是的，中介总共给了43000元，我们还了23000元。”2013年12月26日，徐林华、郑彦增、壹加贰公司签订的《房地产买卖中介合同》第九条第（二）项约定，三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合、造成丙方无法履行合同的；……5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为。本院认为，徐林华的委托代理人在原审庭审中对郑彦增提供的《证明》真实性不持异议，并表示“被告当时在做交易时候，房产证和土地证确实找不到了，当时是有提供复印件给房产部门的，后来向中介反映。中介把三方喊过来，把情况说明了一下，三方写的证明。这两万元是由原告交给王玉，由王玉交给被告的”。而作为特别授权的委托代理人，其当庭陈述应当视为徐林华本人的陈述。徐林华在原审庭审中确认总计收到中介支付的43000元，归还了23000元。二审中，徐林华对总计收到43000元定金予以否认，认为其仅收到定金20000元。对此，本院认为，在民事诉讼过程中各方当事人均应遵守诚实信用原则禁止反言，当事人对有关案件事实明确表示承认的，应属于对自己民事权利和诉讼权利的处分，不得反悔再行否认。徐林华既然在一审中对收到中介公司转付的43000元的事实予以认可，其在二审审理过程中又予以否认，有违民事诉讼的诚实信用原则。根据禁止反言的诚实信用原则，对徐林华关于仅收到郑彦增20000元的上诉意见，不予采纳。关于涉案合同的效力及是否应当追加壹加贰公司为本案当事人的问题。本院认为，郑彦增、徐林华、壹加贰公司三方签订《房地产买卖中介合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，政府相关部门的规定只影响合同的履行，并不导致合同无效。因在合同履行过程中，徐林华已返还给郑彦增23000元，表明不再履行合同。本案系郑彦增要求徐林华返还剩余定金20000元，并承担违约责任。案件事实清楚，且一审中徐林华、郑彦增均明确表示不申请追加壹加贰公司为诉讼当事人。故对徐林华的该项上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费800元，由上诉人徐林华负担。本判决为终审判决。审判长 汤 雷审判员 曹 艳审判员 沈萍儿二〇一五年五月二十五日书记员 朱亚芳 来自：