（2015）杨民四（民）初字第1327号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-06-26
案件名称
洪金玉与黄旭良房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市杨浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
洪金玉,黄旭良
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款
全文
上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）杨民四（民）初字第1327号原告（反诉被告）洪金玉。委托代理人葛冬平，上海易锦律师事务所律师。被告（反诉原告）黄旭良。原告（反诉被告）洪金玉诉被告（反诉原告）黄旭良房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张扬独任审判。于2015年4月14日、2015年5月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）洪金玉及其委托代理人葛冬平，被告（反诉原告）黄旭良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪金玉本诉诉称，原告与被告于2014年4月29日在上海中原物业顾问有限公司本溪路分公司的居间介绍下，就本市杨浦区市京一村XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）签订一份《上海市房地产买卖合同》，房屋总价为人民币1，568，000元（本案币种均为人民币）。原告在交付定金与首付款500，000元后，由于资金问题，故又与被告签订补充协议，约定剩余款项在2014年12月30日前交付。此后，原告欲通过办理银行贷款方式，获得贷款后支付被告购房款。原告办理的是将系争房屋作为抵押的贷款，为了交易安全，贷款要直接打入被告账户。但被告不肯配合原告在贷款手续上签字，按照行业惯例，被告应配合原告办理房屋抵押贷款。因贷款无法办理，故原告也无力支付剩余房款。现要求被告继续履行买卖合同，协助原告办理过户手续。审理中，原告变更诉讼请求，要求解除原、被告间签订的《上海市房地产买卖合同》，要求被告返还原告预付的购房款500，000元，本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）黄旭良辩称并反诉称，双方签订《上海市房地产买卖合同》时没有约定过抵押贷款事宜，且被告坚决不同意原告将系争房屋去办理抵押贷款手续。要求原告按照补充协议履行支付剩余的购房款，如果原告没有支付购房款的能力，要求按补充协议的约定追究原告的违约责任。根据目前情况，反诉原告同意解除合同，因反诉被告未按照协议约定按时支付购房款，造成反诉原告间接损失较大，由于反诉被告违约，应当按照双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定支付违约金，考虑到违约金金额较高，自愿调低违约金比例。故要求反诉被告支付合同违约金230，000元，反诉被告应先支付违约金，反诉原告才能返还反诉被告已经支付的购房款。反诉被告洪金玉反诉辩称，不同意反诉原告诉请，双方签订合同后，反诉被告积极与反诉原告进行沟通，并提出以贷款的形式支付剩余房款，但反诉原告考虑到违约金及房屋涨价因素，恶意给反诉被告设置障碍，导致反诉被告无法贷款，故不应支持反诉原告诉请。但考虑到反诉原告坚持要求解除买卖合同，反诉被告希望尽快化解纠纷，拿回已支付的购房款，故同意支付反诉原告70，000元补偿款。经审理查明，被告黄旭良系系争房屋产权人。2014年4月29日，由被告黄旭良作为卖售人（甲方）、原告洪金玉作为买受人（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，合同第一条中约定，甲乙双方通过上海中原物业顾问有限公司本溪路分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的系争房屋；合同第二条中约定，甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币为1，568，000元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确；合同第六条约定，甲乙双方确认，在2014年7月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条中约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之伍计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。合同附件三中约定，1、乙方应于签订本合同后当日内支付甲方部分首期房价款470，000元，加已付定金30，000元整，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款共计500，000元整。2、待公证处出具本合同之公证书（若有）且相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后7日内，甲、乙双方赴上海市杨浦区房地产交易中心申请办理产权过户手续（送件），上海中原收执收件收据后当日内，乙方应支付给甲方第二期房价款1，000，000元整。合同还对其他相关事项进行了约定。2014年2月23日，原告支付给被告购房定金30，000元。2014年4月29日，原告支付给被告购买系争房屋房价款470，000元，被告并出具收条一张。2014年8月9日，原、被告在中介方见证人徐某的见证下签订《补充协议》。协议约定，就市京一村XXX号XXX室房屋双方协商，按合同乙方应在2014年7月31日前付给甲方房价款1，000，000元，由于乙方资金原因，现甲方同意，乙方2014年12月30日前付给甲方房价款1，000，000元，如付不出按合同赔偿甲方。原、被告和中介方徐某均在协议上签字确认。诉讼中，经原告申请，证人徐某出庭作证，证人徐某陈述：“证人系为原、被告买卖系争房屋提供中介服务的中介公司工作人员，2014年3月被告来中介公司说要出售房屋，并称自己需50万元购房款另购房屋，我就推荐原告购买系争房屋，双方约定首付款支付后，剩余款项当年7月底支付。当时原告还询问我是否可以办理贷款，我答复他可以通过二手房贷款，银行审批通过后，房屋产权人过户后贷款才能发放。到了7月份，由于原告还是无法支付房款，我就组织双方进行协商，签订了一份补充协议。当时补充协议上并未约定要办理银行贷款支付房款。”原告对证人证言无异议，被告对证人证言无异议。2015年3月31日，原告具状来院，要求被告继续履行双方签订的房屋买卖合同，协助原告办理过户手续。审理中，原告变更诉请为要求解除原、被告签订的系争房屋的买卖合同，要求被告返还原告购房款500，000元。被告在庭审中表示同意解除合同，一致同意《上海市房地产买卖合同》解除日期为2015年4月14日。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、上海市房地产权证、收款收据、收条、中国农业银行银行卡取款业务回单、证人徐某的证言及当事人陈述等证据予以证明，本院对上述事实予以认定。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系缔约双方真实意思表示，合同合法有效，双方应当依约履行付款、交房及过户的合同义务。洪金玉现要求解除合同，黄旭良亦同意解除合同，于法不悖，本院予以准许。双方均认可合同解除日期为2015年4月14日，本院予以采纳。合同解除后，黄旭良应退还洪金玉已支付的首期购房款，故洪金玉要求返还购房款之诉请，本院予以支持。洪金玉认为黄旭良未履行协助洪金玉办理贷款手续，属于违约行为，但双方在签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》中均未对抵押贷款事宜进行明确约定，洪金玉亦未提供充分证据加以证明黄旭良负有协助办理贷款之合同义务，证人证言亦证实双方并未书面约定办理银行贷款支付房款事宜，故洪金玉认为黄旭良因未协助办理贷款而构成违约的主张本院难以采信。由于洪金玉个人原因，未在双方约定的履约期内支付第二期房价款，且在黄旭良同意洪金玉延迟付款后，仍未按照双方2014年8月9日签订的《补充协议》确定的付款日期履约，洪金玉对此具有过错，依照双方买卖合同和补充协议的约定，洪金玉理当承担因逾期付款构成的违约责任。违约金的计算黄旭良要求支付230，000元，结合本案实际情况，本院综合考虑洪金玉拖延付款期限给黄旭良造成的可预见损失，对违约赔偿金的数额酌情予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）洪金玉与被告（反诉原告）黄旭良于2014年4月29日就上海市杨浦区市京一村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年4月14日解除；二、被告（反诉原告）黄旭良应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）洪金玉购房款人民币500，000元；三、原告（反诉被告）洪金玉应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）黄旭良违约金人民币100，000元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币80元，减半收取计人民币40元，由原告（反诉被告）洪金玉负担人民币20元，由被告（反诉原告）黄旭良负担人民币20元；本案反诉受理费人民币2375元，由被告（反诉原告）黄旭良负担人民币1300元，由原告（反诉被告）洪金玉负担人民币1075元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 扬二〇一五年五月二十五日书记员 袁甄乙黄蔷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。......第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......第九十三条......当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。......第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 关注公众号“”