（2014）深宝法龙民初字第1366号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-09-15
案件名称
深圳市新农夫集市股份有限公司与樊晓凤房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市新农夫集市股份有限公司,樊某凤
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零六条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第七十六条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2014）深宝法龙民初字第1366号原告（反诉被告）深圳市新农夫集市股份有限公司。法定代表人王小岗，总经理。委托代理人刘枝桂，广东国晖律师事务所律师。委托代理人谢宜峰，广东国晖律师事务所律师。被告（反诉原告）樊某凤。委托代理人陈泽权，广东中信协诚律师事务所律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。本案相关事实及裁判意见如下：案件的基本事实深圳市龙华新区民治街道工业东路油松第十工业区现新农夫集市所在地为6栋房屋构成，6栋房屋均于2002年6月14日取得房地产证，权利人名称为钟某，土地位置为龙华镇油松村第十工业区，用途为厂房宿舍，使用年限为50年，从1990-05-23至2040-05-22止。深圳市新农夫集市股份有限公司、樊某凤签订《深圳市新农夫集市租赁与经营管理合同》一份，载明“第一条租赁场地、经营范围、合同期1、樊某凤自愿承租深圳市新农夫集市股份有限公司位于龙华新区民治街道工业东路的新农夫集市P13号专位，供樊某凤经营使用。2、经营范围为进口牛肉、熟食、冻品类。3、本合同有效期为2014年1月1日起至2015年12月31日止。第二条租金、综合管理费、履约保证金、诚信基金、水电费1、樊某凤应当于每月10日前向深圳市新农夫集市股份有限公司交纳当月专位租金：每月每档/铺位2850元，合计每月2850元。2、樊某凤除向深圳市新农夫集市股份有限公司交纳租金外，还应当于每月10日前向深圳市新农夫集市股份有限公司缴纳综合管理费……，合计人民币600元。3、樊某凤应于本合同签订之日起，一次性向深圳市新农夫集市股份有限公司缴纳履约保证金5000元。……4、樊某凤同意本合同签订之日，一次性向深圳市新农夫集市股份有限公司缴纳诚信基金人民币1000元。……”。深圳市新农夫集市股份有限公司相关人员在深圳市新农夫集市租赁与经营管理合同尾部“甲方”处签名并加盖公章，樊某凤在深圳市新农夫集市租赁与经营管理合同尾部“乙方”处签名并加盖指印，双方均予以确认。2014年1月8日，深圳市新农夫集市股份有限公司出具收款收据两份，载明“今收到樊某凤交来新农夫集市P13铺位号诚信基金1000元、履约保证金5000元”；深圳市新农夫集市股份有限公司在收款收据上加盖财务专用章予以确认。此后，樊某凤未缴纳过铺位租金、综合管理费、水电费等费用。2014年6月13日，深圳市新农夫集市股份有限公司出具通知一份，载明“各位商户：新农夫集市因调整经营需要，公司决定于2014年6月15日零时起歇业，届时将关闭卖场，请各位商户接到通知做好清场工作。特此通知”。深圳市新农夫集市股份有限公司在通知上加盖公章。2014年6月15日，新农夫集市停止营业。二、其他情况樊某凤于诉状中称深圳市新农夫集市股份有限公司在招商过程中提供虚假信息并虚假承诺，骗取樊某凤进场经营；深圳市新农夫集市股份有限公司管理混乱，怠于履行作为集市管理人应尽的义务；深圳市新农夫集市股份有限公司主动免租三个月，另一侧面证明深圳市新农夫集市股份有限公司之前的招商承诺无法落实，樊某凤经营难以为继，并在免租期期满后，继续同意免租到2014年6月30日。樊某凤仅提交媒体报道的录像，部分录音等证据证实其上述陈述。深圳市新农夫集市股份有限公司对录音录像的真实性、合法性、关联性均不予认可。樊某凤于庭审中提交收款收据以证实其因新农夫集市关闭所造成之损失。本院于2014年12月1日与樊某凤进行谈话，告知其本案损失中如果包括不动产损失需要经过评估方能得到准确损失数额，一方自行提交的不动产证据不能作为定案的决定性依据。后樊某凤申请评估。本院经摇珠确定深圳市高丰安资产评估交易有限公司为本案评估事项的评估机构。后本院委托深圳市高丰安资产评估交易有限公司对樊某凤的新农夫集市P13号档位不动产价值进行评估。深圳市新农夫集市股份有限公司向深圳市高丰安资产评估交易有限公司交纳评估费2000元。2015年4月14日深圳市高丰安资产评估交易有限公司出具深高资评字（2015）第020号《关于深圳市龙华新农夫集市P13档位装修价值、设备安装价值的资产评估报告书》，载明“确定……深圳市龙华新农夫集市P13档位装修价值、设备安装价值于2015年1月14日评估值为……（RMB35059元）。”深圳市新农夫集市股份有限公司于庭审中提交P13商铺欠费明细表，载明客户名称为樊某凤，2014年1、2、3月未收取租金，2014年4月租金1425元，2014年5月租金2850元，2014年6月租金1330元，共计租金5605元。2014年1月综合管理费600元，2014年2、3、4、5月综合管理费均为600元，2014年6月综合管理费280元，共计综合管理费3280元。2014年1、2月水电费706.15元，2014年5月水电费577.1元，2014年6月水电费82.65元，共计水电费1365.9元。租金、综合管理费、水电费合计11228.35元。庭审中，樊某凤称仅拖欠水电费。2014年12月2日，本院就深圳市新农夫集市股份有限公司租赁合同纠纷案件做出（2014）深宝法龙民初字第2042号民事判决；2015年3月17日深圳市中级人民法院做出（2015）深中法房终字第507号生效民事判决，判决驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，2014年9月23日深圳市新农夫集市股份有限公司变更名称为深圳市万众城在线股份有限公司。三、双方诉讼请求深圳市新农夫集市股份有限公司请求确认深圳市新农夫集市股份有限公司、樊某凤双方签订的《深圳市新农夫集市租赁与经营管理合同》已于2014年6月15日解除，并判令樊某凤立即交还承租的场地；判令樊某凤支付拖欠的租金5605元、综合管理费3280元、水电费1365.9元，以上合计11228.35元；认定深圳市新农夫集市股份有限公司有权没收樊某凤缴纳的履约保证金5000元，诉讼费由樊某凤负担。樊某凤提起反诉，认为深圳市新农夫集市股份有限公司强行关闭新农夫集市，严重违反《租赁合同》约定，给樊某凤造成巨大经济损失为由诉至本院，请求判令深圳市新农夫集市股份有限公司赔偿因其违约强行关闭新农夫集市造成的损失共计人民币98217元，返还履约保证金及诚信基金共计人民币6000元，并承担本案诉讼费用。四、本院裁判意见本院认为，（一）关于租赁合同之解除。深圳市龙华新区民治街道工业东路油松第十工业区现新农夫集市所在地为6栋房屋构成，6栋房屋均于2002年6月14日取得房地产证。深圳市新农夫集市股份有限公司与樊某凤签订的房屋租赁合同未违反国家法律法规之规定，合同有效。但构成新农夫集市的6栋房屋经行政主管部门批准的房屋用途为厂房、宿舍。现深圳市新农夫集市股份有限公司将房屋用于商业用途，开办农产品集市。深圳市新农夫集市股份有限公司未经行政主管部门批准改变房屋用途，并与樊某凤签订租赁合同，将原作为厂房、宿舍使用的房屋用于开办农产品集市，人流量大增，在消防安全等各方面均有可能存在安全隐患，对社会公共安全造成影响，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，本院对深圳市新农夫集市股份有限公司要求解除双方所签《深圳市新农夫集市租赁与经营管理合同》的诉讼请求予以支持。鉴于2014年6月15日新农夫集市已停止营业，《深圳市新农夫集市租赁与经营管理合同》的解除时间亦定于2014年6月15日。（二）关于本诉。本院对深圳市新农夫集市股份有限公司要求确认双方所签《深圳市新农夫集市租赁与经营管理合同》于2014年6月15日解除的诉讼请求予以支持。樊某凤应在所有动产搬离后，将所租赁的铺面P13归还深圳市新农夫集市股份有限公司。在合同解除前，《深圳市新农夫集市租赁与经营管理合同》有效。樊某凤应按《深圳市新农夫集市租赁与经营管理合同》向深圳市新农夫集市股份有限公司支付相关费用。深圳市新农夫集市股份有限公司自愿在2014年1、2、3月不收取租金，2014年4月仅收取租金1425元，本院予以支持。樊某凤应向深圳市新农夫集市股份有限公司支付2014年5月租金2850元，2014年6月1日至6月14日租金1330元（2850元/月÷30天×14天）。则樊某凤应向深圳市新农夫集市股份有限公司支付至2014年6月15日合同解除时止的租金5605元（1425元+2850元+1330元）。深圳市新农夫集市股份有限公司自愿在2014年1月仅收取综合管理费600元，本院予以支持。樊某凤应向深圳市新农夫集市股份有限公司支付2014年2、3、4、5月综合管理费每月600元，2014年6月1日至6月14日综合管理费280元（600元÷30天×14天）。则樊某凤应向深圳市新农夫集市股份有限公司支付至2014年6月15日合同解除时止的综合管理费3280元（600元+600元+600元+600元+600元+280元）。樊某凤认可尚欠水电费金额为1365.9元。则樊某凤应向深圳市新农夫集市股份有限公司支付至2014年6月15日合同解除时止的水电费1365.9元。2014年1月14日深圳市新农夫集市股份有限公司出具收款收据一份，载明收到樊某凤新农夫集市P13铺位履约保证金5000元。鉴于本案《深圳市新农夫集市租赁与经营管理合同》的解除系深圳市新农夫集市股份有限公司过错所致，故深圳市新农夫集市股份有限公司无权没收樊某凤履约保证金5000元。（三）关于反诉。鉴于深圳市新农夫集市股份有限公司未经行政主管部门批准改变房屋用途，并与樊某凤签订租赁合同，本案《深圳市新农夫集市租赁与经营管理合同》的解除系深圳市新农夫集市股份有限公司过错所致，深圳市新农夫集市股份有限公司应对樊某凤之损失承担赔偿责任。2015年4月14日深圳市高丰安资产评估交易有限公司出具深高资评字（2015）第020号《关于深圳市龙华新农夫集市P13档位装修价值、设备安装价值的资产评估报告书》，载明樊某凤承租的深圳市龙华新农夫集市P13档位装修价值、设备安装价值为35059元。故本院对樊某凤要求赔偿损失35059元之诉讼请求予以支持。故本院对樊某凤诉讼请求范围内予以支持。本院已在本诉中驳回深圳市新农夫集市股份有限公司有权没收樊某凤缴纳的履约保证金5000元的诉讼请求，故本院对樊某凤要求深圳市新农夫集市股份有限公司返还履约保证金5000元的反诉请求予以支持。鉴于本案《深圳市新农夫集市租赁与经营管理合同》的解除系深圳市新农夫集市股份有限公司过错所致，深圳市新农夫集市股份有限公司收取的诚信基金1000元应予返还。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）深圳市新农夫集市股份有限公司与被告（反诉原告）樊某凤所签《深圳市新农夫集市租赁与经营管理合同》于2014年6月15日解除；二、被告（反诉原告）樊某凤于本判决生效之日起三日内将所租赁的铺面P13归还原告（反诉被告）深圳市新农夫集市股份有限公司；三、原告（反诉被告）深圳市新农夫集市股份有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿被告（反诉原告）樊某凤档位装修、设备安装损失35059元；四、原告（反诉被告）深圳市新农夫集市股份有限公司于本判决生效之日起三日内返还被告（反诉原告）樊某凤履约保证金5000元、诚信基金1000元；五、被告（反诉原告）樊某凤于本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）深圳市新农夫集市股份有限公司至2014年6月15日合同解除时止的租金5605元；六、被告（反诉原告）樊某凤于本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）深圳市新农夫集市股份有限公司至2014年6月15日合同解除时止的综合管理费3280元；七、被告（反诉原告）樊某凤于本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）深圳市新农夫集市股份有限公司至2014年6月15日合同解除时止的水电费1365.9元；八、驳回原告（反诉被告）深圳市新农夫集市股份有限公司的其他诉讼请求。九、驳回被告（反诉原告）樊某凤的其他反诉诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费103元，评估费2000元，已由原告（反诉被告）深圳市新农夫集市股份有限公司预交。本案本诉诉讼费由原告（反诉被告）深圳市新农夫集市股份有限公司负担2031.73元，其中包括深圳市新农夫集市股份有限公司已经向鉴定机构深圳市高丰安资产评估交易有限公司交纳的评估费2000元；被告（反诉原告）樊某凤负担71.27元。本案反诉案件受理费596元，已由被告（反诉原告）樊某凤预交，此款由被告（反诉原告）樊某凤负担361.19元，由原告（反诉被告）深圳市新农夫集市股份有限公司负担234.81元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 刘 媛代理审判员 刘 洪 印人民陪审员 黄 宝 林二〇一五年五月二十五日书 记 员 叶丽敏（兼）书 记 员 陈 颖附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。