（2015）南川法民初字第01436号
裁判日期: 2015-05-25
公开日期: 2015-07-21
案件名称
张友训,张鑫与重庆市海安投资有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南川区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张友训,张鑫,重庆海安投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2015）南川法民初字第01436号原告张友训，男，1962年6月16日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。原告张鑫，男，1985年8月18日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托代理人张友训（系张鑫的父亲），1962年6月16日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。被告重庆海安投资有限公司，住所地重庆市南川区东城办事处南大街62号（五楼），组织机构代码59050143-7。法定代表人胡平，系该公司董事长兼总经理。委托代理人潘旭楠，男，1978年2月21日出生，汉族，重庆海安投资有限公司员工，住重庆市南川区。委托代理人魏鸿略，男，1985年7月7日出生，汉族，重庆海安投资有限公司员工，住南京市江宁区。原告张友训、张鑫与被告重庆海安投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月16日立案受理后，依法由代理审判员丁忠林独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张友训及张鑫的委托代理人张友训，被告重庆海安投资有限公司的委托代理人潘旭楠、魏鸿略到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张友训、张鑫共同诉称，原、被告于2013年3月30日签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：“二原告购买被告开发的位于南川区黎香湖项目的圣莫里茨组团的商品房，原告向被告支付首付款144565元，余款在银行通过住房公积金贷款。”后原告按照被告的要求提供了办理住房公积金贷款需要的资料并交纳代办费3500元。此后，原告多次与被告的置业顾问联系，但原告的住房公积金贷款一直未办理成功。2014年8月，原告从被告的另一置业顾问处得知，被告将原告提供的办理住房公积金贷款的资料交由另一代办公司去办理，现在由于代办公司与被告没有继续合作，所以原告办不了住房公积金贷款。同时，该置业顾问表示，原告可以转签分期付款或者首付六成办理商业贷款。2014年9月7日，原告向被告提出书面通知，要求解除合同，退还购房款，被告直到2015年2月16日才将原告所支付的首付款退还原告，但并未按合同的约定赔偿原告的利息及违约金。2015年2月25日，原告书面通知被告，要求被告全面履行合同义务，但被告对原告的要求置之不理，原告为了维护其权利将被告起诉至法院，请求：1、判决被告赔偿原告公积金贷款代办费3500元；2、判决被告将已收受原告的购房款的利息16263元退还给原告（从2013年4月1日至2015年1月15日，共计675天，按贷款年利息6厘计算，即6÷100÷360×144565元×675天=16263元）；3、判决被告将已收受原告的房价款144565元的百分之十的违约金14456.5元赔偿给原告；4、本案诉讼费由被告承担。被告重庆海安投资有限公司辩称，一、关于原告起诉被告是否合理的问题。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》已于2015年1月27日在南川区土地房屋权属登记中心注销，同年2月16日，被告退还了原告支付的房款，在此期间，原告未提出异议，若原告提出异议，双方签订的合同也不可能解除，现原告于双方合同解除后起诉被告不合理。二、被告未收取原告办理住房公积金贷款的任何资料及费用。三、关于违约金、利息赔偿问题。由于原告未按合同约定按期付清全部房款，故被告可不履行交付房屋的义务，因双方解除合同的原因并非为被告延期交付房屋，而是原告未能获得银行贷款，但没有证据证明原告未能获得银行贷款属于被告的责任。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年3月30日，重庆海安投资有限公司（甲方）与张友训、张鑫（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，重庆海安投资有限公司将其开发的位于重庆市南川区XX镇XX村X组XX号X幢的房屋一套出售给原告。该合同第二条中约定，甲方销售的商品房为预售商品房。第三条中约定，商品房建筑面积68.26平方米，其中，套内建筑面积57.92平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积10.34平方米。第四条中约定，商品房为装修房，总成交金额为479565元，建筑面积单价为7025.56元／平方米，套内建筑面积单价为8279.78元／平方米。第五条中约定，商品房付款方式为按揭付款，乙方于2013年3月30日支付首付房款144565元整，余款335000元由银行提供按揭支付。同时该条对办理按揭贷款违约责任进行了约定，1、因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款10%赔偿乙方。2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。3、因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体的付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或者乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。第七条中约定，属预售商品房的，甲方应在2014年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。若遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。第九条中约定，除本合同约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，若逾期在30日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款白分之十向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。同时，补充协议第六条中约定，乙方在办理该商品房的交接手续前，应当按本合同约定付清全部应付房价款、违约金（如有）、签署面积差异结算协议、办理完毕面积差异结算手续、付清委托甲方代缴的专项维修资金、规费、税费、甲方被贷款银行扣划的相应款项（如有）及其他费用（如有），否则甲方有权推迟将该商品房实际交付乙方直至乙方按前述约定履行完毕全部义务而无须承担任何违约责任。双方在合同和补充协议中还约定了其他各自的权利义务。合同签订当日原告向被告支付了购房款119565元，契税14386.95元、抵押登记费80元、预告登记费80元、按揭印花税167.5元、大修基金5461元、权证印花税5元，共计139745.45元，2013年4月13日，原告又向被告支付购房款25000元，被告向原告出具销售不动产统一发票、收款收据。2013年8月15日，原告向重庆驰伦房地产营销策划有限公司交纳了3500元用于办理上述房屋的住房公积金贷款事宜。另查明，在原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》后，重庆市南川区土地房屋登记机构对原告购买的前述房屋进行了预购商品房买卖合同登记备案，并对权利人进行了预告登记。后由于原告所购买的上述房屋办理住房公积金贷款未成功，原、被告经过协商后，重庆市南川区土地房屋登记机构于2015年1月27日解除了原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》的房屋登记，即解除网签。2015年2月16日，被告退还了原告交纳的购房款、契税、抵押登记费、预告登记费、按揭印花税、大修基金、权证印花税，共计164745.45元。上述事实，有原、被告的当庭陈述，《重庆市商品房买卖合同》、销售不动产发票、收据、重庆市地房籍管理信息系统-企业端等证据在案佐证，以上证据经过庭审核实，可以作为定案的依据。本院认为，原、被告于2013年3月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，依法应当合法有效，合同双方当事人均应当按照合同约定的内容履行义务，但在本案中，由于原告的住房公积金贷款未办理成功，原、被告经过协商后于2015年1月27日在重庆市南川区土地房屋登记机构解除了双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的房屋登记，即解除网签，同时，被告也于2015年2月16日退还了原告购房款、契税、抵押登记费、预告登记费、按揭印花税、大修基金、权证印花税，共计164745.45元，原、被告的上述行为可视为双方已经自愿解除所签订的《重庆市商品房买卖合同》。庭审中被告提出双方合同解除的原因非被告延期交付房屋，而是原告未能获得银行贷款，被告不应当向原告支付利息，但审理中，被告未举证证明原告未能获得银行贷款属于原告的原因，原告亦未证明其未获得银行贷款是由被告导致，故双方的合同解除应视为是协议解除。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第五条中对办理按揭贷款违约责任的约定，因不可归责于原、被告的事由导致原告未能获得银行贷款，原、被告可单方解除合同，被告应于原告解除合同通知书到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给原告。由于被告已经退还了原告购房款，但是在原、被告解除合同时，被告并未明确表示放弃利息，且本案中被告收受原告的首付购房款后由于不可归责于原、被告的事由导致原告未能获得银行贷款，从而双方协议解除合同，故合同解除后理应由被告按约支付资金占用利息。由于原告分别于2013年3月30日向被告支付购房款119565元及在2013年4月13日向被告支付购房款25000元，被告应分别以上述款项为本金，以原告向被告支付购房款的时间即2013年3月30日及2013年4月13日起至被告付清上述款项之日止按中国人民银行公布的同期商业贷款利率计算利息，但由于原告主张以2013年4月1日起至2015年1月15日止计算购房款的利息，而被告实际返还原告购房款是2015年2月16日，原告的行为可视为对其民事权利的放弃，不损害他人利益，本院予以准许，故被告应向二原告支付购房款利息的起始时间分别为2013年4月1日及2013年4月13日，截止时间为2015年1月15日。对于原告主张的住房公积金贷款代办费3500元，结合庭审查明的事实没有证据证明被告曾经收受原告的住房公积金贷款代办费3500元，所以对于原告要求被告返还住房公积金贷款代办费的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的违约金，由于双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是因不可归责于原、被告的事由导致原告未能获得银行贷款而解除，原告也没有提供证据证明是因被告违约而解除，所以，被告对合同的解除不应承担违约责任，对原告的该项主张本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：一、由被告重庆海安投资有限公司返还原告张友训、张鑫购房款119565元的利息（从2013年4月1日起按中国人民银行公布的同期商业银行贷款利率计算至2015年1月15日止）。二、由被告重庆海安投资有限公司返还原告张友训、张鑫购房款25000元的利息（从2013年4月13日起按中国人民银行公布的同期商业银行贷款利率计算至2015年1月15日止）。三、驳回原告张友训、张鑫的其他诉讼请求。上述款项，限本判决生效后三十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，减半收取325元（原告已交纳），由原告张友训、张鑫负担125元，被告重庆海安投资有限公司负担200元。被告重庆海安投资有限公司负担之金额限于本判决发生法律效力后迳付原告张友训、张鑫。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时直接向该院预交上诉案件受理费650元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期间内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 丁忠林二〇一五年五月二十五日书 记 员 李 超 来自：